我為什么提前還房貸？算清利息差，才能不被銀行剝齉削

現(xiàn)在房價較高，因此多數(shù)人都是貸款買房。有人說，通貨膨脹，貸款期限越長越好；也有人說，貸款期限越短，交給銀行的錢就越少。

今天咱就來聊聊貸款買房的幾個熱點問題，用數(shù)據(jù)說話，得出投資贏虧的判斷標(biāo)準(zhǔn)，給出貸款買房的最佳方案。

01

最佳公積金貸款期限

某家庭公積金月入9000元，純公積金貸款80萬元，以下按不同貸款期限分別計算其還款數(shù)據(jù)：

貸款期限 貸款利率 還款總額 月供 30年 3.25% 125.34 3481 9年 3.25% 92.38 8553 8年 3.25% 90.96 9475 5年 2.75% 85.72 14286

由于公積金存款利率為1.5%<貸款利率3.25%，錢存在公積金賬戶中不如直接還給銀行，因此，我們應(yīng)盡可能花光公積金賬戶里的錢。

又由于銀行最高定期存款利率4.3%>公積金貸款利率3.25%，錢還公積金貸款不如存銀行定期，因此，我們應(yīng)盡可能別用定期存款里的錢還房貸。

綜上所述，最佳的純公積金貸款期限，應(yīng)當(dāng)讓月供盡可能接近但小于公積金月入值。

對于該家庭而言，應(yīng)當(dāng)選擇貸款9年，這樣總還款額小，而且銀行的定期存款還可以掙利息差。

大家千萬不要小看這利息差，我國的定期存款利率最高為4.3%，銀行商業(yè)貸款利率為4.9%，看似只有0.6%的利差，但卻養(yǎng)活了全國近300萬銀行員工。

想知道如何讓自己的銀行存款年利率更高，可以回復(fù)“理財”2字。

02

最佳商業(yè)貸款期限

某家庭每月除花銷外有9000元凈收入，純商業(yè)貸款80萬元，以下按不同貸款期限分別計算其還款數(shù)據(jù)：

貸款期限 貸款利率 還款總額 月供 30年 4.90% 152.85 4245 10年 4.90% 101.35 8446 9年 4.90% 99.09 9175 5年 4.75% 90.03 15005

由于銀行最高定期存款利率4.3%<商業(yè)貸款利率4.9%，錢存銀行定期不如還給銀行，因此，我們應(yīng)盡可能將活期、定期存款都還給銀行，少給銀行打工。

綜上所述，最佳的商業(yè)貸款期限，應(yīng)當(dāng)讓月供盡可能接近但小于月收入值。對于該家庭而言，應(yīng)當(dāng)選擇貸款10年，這樣的總還款額小，可以少給銀行打工好多年。

總結(jié)以上2節(jié)內(nèi)容可知，最佳貸款期限的確定，關(guān)鍵取決于利息差，如果錢在你手上能獲得高于貸款利率的年收益，那你就貸的越久越好，反之則越短越好。

對于多數(shù)普通人而言，炒股、炒基金、基金定投、理財產(chǎn)品等各種投資，多數(shù)都是虧錢的，其可靠的年化利率都是低于銀行最高定期存款利率（4.3%）的，因此4.3%是一個分水嶺。高于4.3%的貸款一定是越早還完越好。

至于普通人怎樣投資，可以看看往期文章《》。

03

沖還貸本金的重要性

某家庭公積金月入9000元，公積金賬戶余額有10萬元，純公積金貸款80萬元買房，本月放款成功。下月是否沖還貸本金，會產(chǎn)生以下影響：

方案名 還款總額 月供 不沖還貸本金，還9年 92.38 8553 沖還貸本金，還9年 80.83 7484 沖還貸本金，還8年 79.59 8290

對比以上3個方案可以發(fā)現(xiàn)，沖還貸本金，也就是用公積金余額抵消貸款的本金，可以大幅降低你的還款總額和月供。

銀行限定了必須先簽貸款合同，月供1個月以后才可以辦理沖還貸本金的業(yè)務(wù)，因此，大家在月供1個月以后，一定要去銀行辦這3個手續(xù)：

1）沖還貸本金業(yè)務(wù)，用公積金余額抵消貸款本金；（每當(dāng)余額超過2萬就可以辦）

2）縮短貸款期限業(yè)務(wù)，手續(xù)1）使月供明顯下降，因此可以縮短貸款期限，使月供值恢復(fù)為公積金月入值。

3）公積金按月沖還貸業(yè)務(wù)，設(shè)置每月自動從公積金余額中劃扣月供，不足的部分再從銀行卡自動劃扣，一勞永逸。

04

消費主義的騙齉局

經(jīng)常有人傻傻地被洗齉腦，說什么銀行大放水，錢不花就貶值啦。信這鬼話的人，就是小學(xué)數(shù)學(xué)沒學(xué)好。

去年2000元能買個好手機(jī)，今年能買個更好的，它貶值了嗎？

去年200萬元能買套房，今年200萬元能買套更好的，它貶值了嗎？

去年200萬元沒買房，存銀行定期，每年能收到10萬元利息，它貶值了嗎？

口口聲聲說什么錢不花就貶值啦，難道錢花了就升值嗎？

你投資買了套房不住，每月要交房貸、交物業(yè)費，房子隨時間而老化。房價如果沒有按每年10%的價格上升，那它就是貶值了，因為它的收益還不如存銀行定期。

你花30萬元買了輛汽車，每月要交保險費、停車費、加油費、保養(yǎng)費……車子隨時間而老化，你還要花時間維護(hù)它，而時間就是金錢。有這錢，存銀行每年都能收到1.5萬元利息，用這利息打車讓別人幫你開不香嗎？

因此，錢只有買了貶值的東西，它才貶值，在無法保證收益大于銀行定期利率的情況下，不要胡亂花錢。

現(xiàn)在消費主義盛行，資齉本齉家們恨齉不得把你身上的每一個銅板都拿走。

每條廣告，都在不斷鼓齉吹超前消費的爽歪歪，這個也要有、那個也得買、要買還得買最好的，男人就要對自己狠一點，女人就要讓自己美一點……

有的甚至打起了親情牌、愛情牌，不買這個，就不是好老公；不買那個，就不是好媽媽；不買啥啥啥，就證明不了自己的愛情；不買東西，就證明不了自己的孝心。

不得不說，現(xiàn)在的消費主義騙齉局，已經(jīng)是從生到死的一條龍服務(wù)。先是吹唄、花唄、借唄，然后就是騙唄、搶唄、坑唄，最后就跳齉樓唄。相關(guān)文章《》

花錢之前，先想想自己加班、打工的辛齉苦；借錢之前，先想想催齉債人員有多敬業(yè)——能天天讓你所有親朋好友都收到節(jié)日的問候。

從談戀愛的角度看，這年頭，勸你存錢節(jié)儉的，肯定是愿意跟你過日子的人；勸你花錢買買買的，絕對是拿你當(dāng)備用錢包的人。

（本文完）

本文寫于2022年2月22日，一忙起來忘了發(fā)表，結(jié)果3個月后的今天，恍如隔世。過去的3個月真可謂風(fēng)云變幻，世界主要有以下3個變化：

1）第3次世界大戰(zhàn)開始

第3次世界大戰(zhàn)于2022年2月24日開始，持續(xù)至今，新華約（俄、中、巴、伊、朝）對抗新北約（美、英、日、澳、加、新、韓等），雙方以烏克齉蘭為演兵場，展開了經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)、軍事戰(zhàn)、輿論戰(zhàn)。

戰(zhàn)爭一旦開始，就很難結(jié)束，唯有戰(zhàn)勝方能強(qiáng)立，我國5年之內(nèi)也將面臨一場命運之戰(zhàn)，等假期有空我再寫完這篇《觀前兩任世界霸主的崛起之路，定中華偉大復(fù)興戰(zhàn)略》。

2）新一輪世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)

軍事沖突加劇了世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)和糧食危機(jī)，而新冠疫情的變異與反復(fù)讓危機(jī)變得無法化解。國內(nèi)開始出現(xiàn)倒齉閉潮、失齉業(yè)潮、降齉薪潮、斷齉供潮，銀行存貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，國齉務(wù)院在5月25日召開10萬人動員大會，開始全面地緊急救市，極端的防疫核檢開始讓步于全面的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。

3）悲齉觀主義開始盛行

當(dāng)越來越多的人失齉業(yè)、降齉薪、斷齉供、破齉產(chǎn)，人們開始品嘗貸款和超前消費的苦果，奮斗幾十年，驀然回首，原來自己一直在替別人打工。經(jīng)濟(jì)危機(jī)和世界大戰(zhàn)的痛齉苦，能讓每個人切身感受到。普通人如何應(yīng)對，國家將如何破局，大明的十大問題與對策（假期再完善），這些發(fā)表不出的文章，大家今后都可以回復(fù)“深度”獲取。

相比于隨機(jī)割韭菜的股票、基金而言，銀行存款，是普通人最靠譜的理財方式，因為它是保本保息的，每月收到利息到賬的短信，這奮斗起來才有干勁。想知道如何讓自己的銀行存款年利率更高，可以回復(fù)“理財”。

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