萬科凈利腰斬 經(jīng)營(yíng)惡化 郁亮寫了一封4000多字的檢討書

去年此時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還是火熱一片。如今，時(shí)過境遷，物是人非，令人唏噓。

碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)，中國(guó)這四家最大的房企，經(jīng)歷了去年的行業(yè)劇變之后，恒大爆雷，融創(chuàng)也走在懸崖的邊緣，甚至連作業(yè)都無法按時(shí)提交。而四大巨頭中，只剩下碧桂園和萬科準(zhǔn)時(shí)在同一天發(fā)布了年報(bào)。

作為行業(yè)多年以來的老大萬科可能也沒想到，在自己的老大地位相繼被碧桂園、恒大超越屈居第三之后，竟然在2021年因?yàn)楹愦蟊椎脑蛑匦禄氐降诙奈恢谩?/p>

3月30日晚，萬科公布了2021年度業(yè)績(jī)。

年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.24億元，同比下降45.7%，幾近腰斬；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為223.81億元，同比下降44.38%，也幾近腰斬。

在已披露2021年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的房企中，和萬科同為房企TOP5的碧桂園、保利歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別為269.3億元、275.77億元，同比分別下滑僅16.78%、4.74%。

也就是說，即便因?yàn)槿ツ晷袠I(yè)大環(huán)境的變化影響到整個(gè)行業(yè)，但萬科凈利潤(rùn)下滑幅度卻大大超過同類房企的平均水平。

更值得注意的是，這是繼1995年、2008年后，萬科凈利潤(rùn)出現(xiàn)上市31年以來第三次下滑。

在萬科此次發(fā)布的年報(bào)第二節(jié)致股東章節(jié)中，萬科董事會(huì)主席郁亮寫了長(zhǎng)達(dá)4100多字的內(nèi)容。這篇致股東的內(nèi)容，與其說是一封信，倒不如說是一封檢討書。

正在這份致股東的文章中，郁亮重點(diǎn)對(duì)去年萬科凈利潤(rùn)嚴(yán)重下滑做出了深刻檢討，而且，郁亮也使用了“對(duì)凈利潤(rùn)下降的檢討”來作為文中標(biāo)題。

這份檢討書，確實(shí)在行業(yè)中十分罕見。郁亮以自我剖析的態(tài)度認(rèn)真地檢討了萬科去年以來凈利嚴(yán)重下滑的原因。

暫時(shí)拋開萬科業(yè)績(jī)?nèi)绾尾槐恚谛袠I(yè)多家房企慣常使用種種手段掩蓋問題、粉飾財(cái)報(bào)的做法甚至成為主流時(shí)，不得不說，萬科郁亮如此操作還真是一股清流。僅憑郁亮敢于直面問題，敢于放下面子、放下身段、開誠(chéng)布公地對(duì)股東和投資者做出檢討，這一點(diǎn)值得點(diǎn)贊。

在3月31日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮也再次表示：“我有必要做進(jìn)一步的反思和檢討，在過去一段時(shí)間，我一直在做持續(xù)的復(fù)盤和反思，為什么業(yè)績(jī)會(huì)出現(xiàn)下降？”

會(huì)上，郁亮也向52萬名萬科股東表示了歉意。

郁亮對(duì)待問題的態(tài)度固然值得稱贊，同時(shí)，萬科的問題也跟去年行業(yè)面臨的有史以來最大的困境也有關(guān)系，但萬科去年的凈利以遠(yuǎn)超同類房企的幅度下滑至幾近腰斬也的確值得反思。

從年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，萬科整體財(cái)務(wù)狀況依然相對(duì)比較健康。例如，萬科保持了三道紅線全綠，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，現(xiàn)金短債比達(dá)到2.5，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。

但是，值得注意的是，除了前面提到的萬科去年凈利大幅下滑之外，盡管萬科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額依然保持為正，但2021年萬科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額僅為41.1億元，同比2020年的531.9億元大幅下滑：

92.27%。

翻看往年財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，萬科從2014年到2019年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額分別為417.2億、160.5億、395.7億、823.2億、336.2億、456.9億元。

這是2014年以來，萬科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額首次降到：

百億元以下。

作為企業(yè)現(xiàn)金流和利潤(rùn)來源的核心，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額突然出現(xiàn)大幅下滑是一個(gè)十分危險(xiǎn)的信號(hào)。這也就意味著，盡管2021年萬科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額依然為正，但其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已經(jīng)開始快速惡化，其賺錢能力也開始快速下降。

如果這種情況無法得以扭轉(zhuǎn)，萬科2022年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額很有可能將出現(xiàn)14年以來首次轉(zhuǎn)負(fù)。

這也就不難理解，為什么不久前郁亮?xí)袛嘈袠I(yè)進(jìn)入黑鐵時(shí)代，并提出萬科進(jìn)入戰(zhàn)時(shí)氛圍、節(jié)衣縮食、要么死、要么活，萬科要破釜沉舟、背水一戰(zhàn)。

從凈負(fù)債率來看，萬科截至報(bào)告期末，其凈負(fù)債率為29.69%，盡管依然處于行業(yè)低位，但同比2020年的凈負(fù)債率18.09%依然上升了11.6個(gè)百分點(diǎn)。

另外，值得注意的是，此次在歸屬上市公司凈利潤(rùn)幾乎腰斬的情況下，萬科2021年少數(shù)股東損益為155.5億元，同比2020年的177.8億元下降幅度僅為12.5%。同時(shí)，萬科少數(shù)股東損益在2021年的凈利潤(rùn)總額380.7億元中占比已經(jīng)高達(dá)40.8%。這在社交媒體和雪球論壇上又引發(fā)了：

質(zhì)疑聲一片。

在對(duì)凈利潤(rùn)下降的檢討中，除了外部因素外，郁亮將萬科出現(xiàn)的業(yè)績(jī)下降的原因主要?dú)w結(jié)為兩點(diǎn)：

一是萬科未能擺脫高增長(zhǎng)慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，萬科在部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過于樂觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)。

二是萬科各城市公司能力參差不齊，部分表現(xiàn)較弱的公司和項(xiàng)目，影響了整體業(yè)績(jī)。

郁亮說，2021年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，對(duì)萬科來說是一次警醒。2022年，萬科將采取措施解決開發(fā)業(yè)務(wù)中的問題，保障財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升：

期待明年給大家交上合格的答卷。

之前只是聽說冷，但揭開蓋子后，沒想到是如此的寒冷刺骨。萬科業(yè)已至此，遑論其他。這個(gè)行業(yè)，經(jīng)歷了這么多年，卻還是難以改變靠天吃飯的境地。