作者｜地產(chǎn)十一郎
來源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）
“錢緊”的日子里，賣資產(chǎn)成為房企們最快回血的途徑。
成立24年后，始終處在銷售業(yè)績前三的恒大，卻在2021年6月爆發(fā)了債務(wù)危機(jī)。9月開始幾乎沒有資金流入。在市場下行的環(huán)境下，解除危機(jī)并不容易。
數(shù)據(jù)顯示，恒大2021年全年實現(xiàn)合約銷售金額約4430.2億元，合約銷售面積5426.5萬平。銷售額同比下降38.74%，離7500億元目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。
危機(jī)之下，恒大選擇負(fù)責(zé)任。
2021年，恒大把保交樓任務(wù)作為工作的重中之重，下了一招反手棋。
2022年2月6日，恒大舉行2022年保交樓新年開工動員大會。中國恒大董事局主席許家印從復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓、恢復(fù)銷售經(jīng)營、加強內(nèi)部管理等6個方面闡述了集團(tuán)化解危機(jī)的方法。
這是一次釋放積極信號的講話。反映在股市上，就是又一波K線向上。
2月10日，港股開市，恒大系股票漲幅明顯，其中，中國恒大報1.76港元，漲幅5.39%。
死磕保交樓
2022年，是中國恒大走出困境、邁向未來的關(guān)鍵之年。全面開工、完成全年保交樓目標(biāo)是公司2022年最重要的任務(wù)和工作。
動員大會上，許家印提出了2022年保交樓的目標(biāo)：保交樓面積約7000萬平、60萬套，所有保交樓項目要近50%在年內(nèi)完成交付。
按照目前的情況看，想要完成這一目標(biāo)可謂困難重重。
1月17日，恒大集團(tuán)發(fā)文稱，截至2021年12月底，全國復(fù)工率93.2%，12月完成交樓37899套。根據(jù)計劃，集團(tuán)在2022年1月將交樓3萬套。
恒大到今年2月底，保交樓項目總施工人數(shù)要達(dá)10萬人、3月中旬達(dá)20萬人、3月底達(dá)30萬人，80%-90%的保交樓項目要實現(xiàn)全面工效達(dá)標(biāo)，正常施工。到6月底，要確保交樓20萬套、力爭交樓30萬套，做到時間過半、交樓過半。
拒絕躺平的恒大，把保交樓的任務(wù)目標(biāo)當(dāng)做目前第一位的工作重點。
雖然壓力大，任務(wù)重，但十一郎認(rèn)為也并非是一項“不可能完成的任務(wù)”。
如何才能保證全國各個項目得以順利交付？資金是必不可少的。對于資金相當(dāng)緊張的恒大來說，還有錢支持全國600多個項目順利交付嗎？
據(jù)了解，恒大目前還有預(yù)售監(jiān)管資金500多億，可以實現(xiàn)基本全面復(fù)工。而復(fù)工后施工的連續(xù)性則要靠其1700億元的資金基礎(chǔ)進(jìn)行。1700億元是指近800億的銷售未回款，即銀行應(yīng)支付給恒大業(yè)主的按揭貸款；加上近900億的保交樓樓棟中的可售貨值。
恒大目前銷售處在冰凍狀態(tài)，但2021年許家印已宣布，未來要轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。因此，2022年，等保交樓項目完工，恒大仍可以實現(xiàn)數(shù)百億現(xiàn)房銷售額，以實現(xiàn)更多資金流動。
控成本，盤活資產(chǎn)
保障一個城市的項目順利交付不難，難的是把保交樓的任務(wù)持續(xù)下去。這于恒大而言是個更重要的話題。
資金計劃各項目上要做好充分的安排，考慮到部分項目存在資金不足的問題，要加大溝通力度，千方百計做到資金在項目間的平衡，同時加大銷售回款和資產(chǎn)的處置，為項目施工的連續(xù)性做好保障。
恒大成本的控制，主要是關(guān)于施工單位招標(biāo)、材料采購供應(yīng)以及管理費用三個方面。
（1）在施工單位方面，恒大采用現(xiàn)金支付，降低商票支付情況下的資金成本。
采用現(xiàn)金支付后，恒大不僅迅速啟動保交樓項目的全面開工，還要求實現(xiàn)工效快速達(dá)標(biāo)，到3月底時，要達(dá)80%-90%的保交樓項目全面工效達(dá)標(biāo)，正常施工。
（2）材料供應(yīng)方面，現(xiàn)款現(xiàn)貨提高積極性，優(yōu)化供貨分區(qū)，降低運輸成本，供應(yīng)商的季度采購價格爭取逐步降低。
80%以上的長期合作伙伴，包括主體施工、材料供應(yīng)和裝修單位，還在繼續(xù)跟恒大合作，包括材料供應(yīng)商，每一種材料至少5家以上單位供應(yīng)；同時，供應(yīng)及時還有到貨獎勵等。
（3）在管理方面，恒大建立扁平化管理體系，嚴(yán)格定崗定編。為提高項目決策效率，減少冗長的管理審批流程，恒大鼓勵各地區(qū)公司人員下一線，壓縮省部編制，從而降低人工、辦公等管理費用。
春節(jié)前，恒大已對各地區(qū)公司省公司總部進(jìn)行定編，省公司總部從1.5萬人精簡為5100多人，大批員工充實到項目一線。
全面合作，恢復(fù)銷售、經(jīng)營
保持高品質(zhì)產(chǎn)品的同時，恒大未來將轉(zhuǎn)型現(xiàn)房銷售，促進(jìn)銷售和經(jīng)營的連續(xù)性和穩(wěn)定性。在新年會議上，許家印提出了建立全新營銷體系和辦法，同時狠抓銷售回款工作，做好經(jīng)營規(guī)劃。
2021年12月以來，全集團(tuán)的銷售回款額絕對值持續(xù)攀升，整體勢頭向好。恒大在積極取得金融機(jī)構(gòu)支持的同時，明確資金用于保交樓，實現(xiàn)平均月銷售回款100億以上，確保工程建設(shè)。
除保交樓外，盡快恢復(fù)銷售和正常經(jīng)營也是重要工作。
據(jù)介紹，恒大目前還有5600萬平的在建未取證未開盤的項目、1.6億平的土地儲備以及150個舊改項目有待啟動。在日后經(jīng)營上，恒大會優(yōu)先讓這些優(yōu)質(zhì)項目轉(zhuǎn)起來，恢復(fù)開發(fā)建設(shè)和正常經(jīng)營。
如何恢復(fù)銷售和正常經(jīng)營，恒大堅持兩個最重要的基本原則，即：保證現(xiàn)金回到保交樓監(jiān)管專戶、絕不允許賤賣公司資產(chǎn)。
許家印認(rèn)為，“我從2021年6月開始就強調(diào)，任何時候都不能賤賣公司資產(chǎn)，否則資產(chǎn)賤賣完了也很難還清債務(wù)。”
從出售股權(quán)到保交樓，2022年的恒大已走到了一道分水嶺。
趴在地上，建體系、搞流程、抓管理、促回款、保交樓，一場持久戰(zhàn)正等著恒大。
調(diào)整姿態(tài)，韌性前行，期待2022年的恒大，很快迎來下一個春天。
END
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