從滬漂到榕漂 金山萬科里有多旺場，中庚就有多窘迫

每年年底，東南偏南福州城素來不乏熱鬧。

今年，輪到金山腹地。上層公園，下層商業(yè)。福州首個城市樂活運(yùn)動公園商業(yè)，小體量的金山萬科里開業(yè)三天（12.24-26），客流總數(shù)突破13萬+，銷售總額320萬+。

但在“說商道市”看來，緊挨著中庚城（圖中石榴紅色建筑群即為中庚城）的下沉式商業(yè)體金山萬科里開業(yè)有多旺場，中庚集團(tuán)就有多窘迫。

怎么說？

NO.1｜“消失”了的中庚園

從中庚園到萬科里

時間回溯至2006年9月金山地塊的土拍，當(dāng)時正處于上升期的中庚集團(tuán)，大筆一揮，出手，2145元/平，刷新了金山地塊的樓面地價新紀(jì)錄。

這個金山腹地300畝的項(xiàng)目，被中庚集團(tuán)2007年命名為：十年中庚，禮獻(xiàn)一座城——中庚城，并被界定為“金山新地標(biāo)”。

這是中庚集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目中單體面積最大的盤，又時值中庚集團(tuán)十周年，意義非凡。從項(xiàng)目的取名可見一斑，中庚城直接以開發(fā)商的名字來命名。據(jù)悉，這也是福州地產(chǎn)的首次。

在反復(fù)打磨推敲的細(xì)節(jié)之下，中庚城規(guī)劃了28幢18—40層ART.DECO風(fēng)格建筑群，一個63畝獨(dú)立式無建筑主題中庚園，一個超120米無敵視野ART.DECO擎天建筑，一個18000㎡國際大賣場。

不過，18000㎡國際大賣場沒有兌現(xiàn)，同樣沒有兌現(xiàn)的還有公共綠地，63畝獨(dú)立式無建筑主題公園中庚園。

根據(jù)福建中庚置業(yè)有限公司與福州市國土資源局簽訂的土地合同要求，中庚園地塊為公共綠地，不予出讓。中庚必須建設(shè)、管理城市公共綠地并承擔(dān)費(fèi)用，保證該城市公共綠地建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)劃局審定的執(zhí)行。

孰料，這個從2008年中庚城開盤起，KFS就大張旗鼓宣傳作為賣房一大賣點(diǎn)的中庚園，經(jīng)歷了釘子戶、苗木、渣土處置等問題順暢解決后，在漫長的歲月里，卻依舊難產(chǎn)。

再后來的2016年11月，福州市國土資源局公開出讓城區(qū)15幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，宗地2016-25號中庚城配套公園地下停車場地塊（即中庚園），由萬科地產(chǎn)經(jīng)261輪以1.61億元競得。也就是2021年12月24日開業(yè)的金山萬科里。

從中庚園到金山萬科里，究竟發(fā)生了幾多故事或者說事故？！

NO.2｜“漂”了個寂寞

滬漂5年，項(xiàng)目僅一

而今看來，2016年確是中庚集團(tuán)的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一年，福州大本營，“消失”了的中庚園，被萬科競得。

這一年，幾多閩系房企魂?duì)繅衾@的上海灘，迎來了又一個渴望躍升的人。

2016年5月，上實(shí)城開與中庚地產(chǎn)簽訂協(xié)議，以19.07億元代價轉(zhuǎn)讓上海城開中心40%權(quán)益。而事實(shí)上，更早前的2013年6月與2016年1月，中庚分別以11.75億元、16.68億元收購城開中心25%、35%權(quán)益。

如此這般，中庚地產(chǎn)耗時三載耗資47.5億元，通過收購城開中心踏入了寸土寸金的上海灘。

根據(jù)官方消息，該項(xiàng)目總投資達(dá)150億元，將打造為集18萬平方米超甲級寫字樓，5萬平方米國際五星級酒店和15萬平方米的商業(yè)聚合體的高端綜合體。

要知道，當(dāng)時中庚地產(chǎn)總資產(chǎn)不過350億元，一個項(xiàng)目資產(chǎn)占比高達(dá)逾四成，可見其押注上海灘的決心。

孰料，這是中庚逐夢上海灘的開始，可能也是結(jié)束。

其住宅主業(yè)在競爭極為激烈的上海一直沒有進(jìn)展，一塊地都沒拿到，連和百強(qiáng)房企同臺競技的機(jī)會都沒有。僅布局有一個非主業(yè)項(xiàng)目：即上述的城開中心，也就是如今的環(huán)球創(chuàng)意中心寫字樓、中庚聚龍大酒店、POPC中庚漫游城商業(yè)。

在“說商道市”看來，“滬漂”5載，說中庚“漂”了個寂寞也不為過。

痛定思痛，心生退意。2021年初，中庚置業(yè)（注：2020年7月起，中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司正式變更為中庚置業(yè)集團(tuán)有限公司，簡稱沿用中庚集團(tuán)）被曝裁員、停工、欠薪，陷入缺錢風(fēng)波。此外，中庚置業(yè)正以“支援福州區(qū)域”的名義對員工進(jìn)行遷移遣散，上海總部名存實(shí)亡。

劇本按標(biāo)準(zhǔn)化續(xù)寫。隨后，中庚集團(tuán)辟謠，稱此為“小道消息”“虛假信息”，強(qiáng)調(diào)公司“多年來運(yùn)營穩(wěn)健，各項(xiàng)工作正常有序推進(jìn)”。

但作為曾經(jīng)位列房企百強(qiáng)榜單的閩系房企，中庚集團(tuán)近年銷售規(guī)模持續(xù)下滑，投資拿地動作減少，資金緊張和債務(wù)問題逐漸顯現(xiàn)確是不爭的事實(shí)。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018至2020年中庚集團(tuán)銷售金額出現(xiàn)下滑，分別為232.1億元、203.7億元、143.7億元，銷售規(guī)模在行業(yè)內(nèi)的排名從第94位下滑至第146位。而同期，不在少數(shù)的閩系房企早已直奔“千億俱樂部”。

此外，地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁踩雷、深陷借款糾紛的中庚集團(tuán)，還面臨著高額負(fù)債。根據(jù)2020年上半年中庚集團(tuán)債券報告，截至2020年6月末，營收不過57.58億的中庚集團(tuán)，總負(fù)債竟高達(dá)477.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)74.35%。

來自業(yè)內(nèi)的分析是，拿地不暢導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)規(guī)模下滑、融資受阻，而這些因素又將加重拿地壓力，是一個死循環(huán)。

打開中庚集團(tuán)官網(wǎng)，“說商道市”注意到，2018年可謂中庚集團(tuán)的高光時刻，斬獲的一系列榮譽(yù)，譬如房企百強(qiáng)等，基本上只到2018、2019年，此后便戛然而止，“消失”，不復(fù)見。

甚至，中庚集團(tuán)的發(fā)展歷程，也只述及2017年。

NO.3｜你來我往

榕漂，博弈

中庚究竟是什么時候就已經(jīng)開始“缺錢”了？

可能還要早于2019年。不在少數(shù)的媒體解讀是端倪始于2016年。因?yàn)椋瑸榱酸尫刨Y產(chǎn)的流動性，在中庚置業(yè)聯(lián)手上實(shí)城開開發(fā)城開中心的同時，中庚置業(yè)就同步發(fā)行城開中心基金，與城開中心甲級寫字樓捆綁銷售。

那一年，福州大本營，“消失”了的中庚園，被萬科競得。許是又一佐證。

即便滬漂5年后回歸大本營。但在福州，依舊漂著——

2021年12月24日，中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司通過《福建日報》發(fā)布一則資產(chǎn)處置公告，擬對中庚集團(tuán)項(xiàng)目債權(quán)。根據(jù)公告，截止2021年9月30日，債權(quán)總額為9.33億元。

中國不良資產(chǎn)管理行業(yè)的先行者和領(lǐng)先者，信達(dá)資產(chǎn)稱，該項(xiàng)目債權(quán)預(yù)計將于2022年采取包括但不限于債務(wù)重組、委托拍賣機(jī)構(gòu)公開拍賣、在阿里拍賣平臺公開競價轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行處置。

不過，數(shù)日后的12月27日，福建中庚置業(yè)有限公司在《福州日報》隨之還以一則公告。對信達(dá)資產(chǎn)公告中所涉的福建連龍投資股權(quán)作了詳細(xì)闡述。

你來我往間，究竟發(fā)生了什么？“說商道市”嘗試梳理：中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司擬對中庚置業(yè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目債權(quán)進(jìn)行處置，項(xiàng)目債權(quán)總額為9.3億元。其中，因涉及抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保，福建連龍投資成了一大主角。

不過，中庚置業(yè)集團(tuán)的全資子公司福建中庚置業(yè)跳出來說，福建連龍投資工商登記雖然顯示中庚置業(yè)集團(tuán)持股49%，但實(shí)則僅持股1%，48%實(shí)為代持。

你品，你細(xì)品。

臺面上，臺面下；看得見的地方，看不見的地方，皆是博弈。

不曉得，抓住中國房地產(chǎn)蘊(yùn)含變革的小趨勢，于1997年先行一步成立中庚集團(tuán)，涉足房地產(chǎn)業(yè)，也曾以120億元身家高居《2020胡潤全球富豪榜》房地產(chǎn)新貴榜首的梁老板，福州瑯岐人梁衍峰是否在為2016年押注上海灘的決定而后悔不已。