對于炙手可熱的“法拍房”，你了解多少？

什么是法拍房

最近幾年法拍房火爆， 法拍房其實由來已久，已經有20多年的歷史了，只是很少出現在大眾購房者的視野內，在2018年730政策前都是投資公司、資產公司、投資客、炒房團的生財之本，直至新政策出臺致使這個消化途徑的消化能力大大削弱才流向市場，時至今日，法拍房這個購房途徑已為大多數購房者所能接受。

法拍房簡單來講，就是指遭法院強制執行拍賣的房屋。大部分是由于投資失敗，資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起。

法拍房的優勢

1、法拍房是通過網上拍賣，結果公開、公平、公正；

2、價格低，一般成交價格比市場價低10-20%；

3、交易時間極短，房產過戶僅1個月左右；

4、可以抵押貸款，且審批時間僅20天左右；

5、比二手房交易更安全，因為二手房買賣過戶期間，極有可能因賣方存在其他債務使該房產被法院查封，或賣方一房多賣或者賣家反悔等；

6、深圳綠本房產只有通過法拍才算合法交易，且可以相關部門登記備案。

競拍法拍房的流程

第一，核查購房資格和貸款資格

第二，選定意向房源

第三，意向房源盡調

第四，房源沒問題，繳納拍房保證金

第五，參與出價競拍

第六，領成交確認書

第七，繳納首期款，辦理好按揭手續

第八，放尾款到法院，法院出裁定書

第九，遞件過戶 ，去稅務局核稅繳稅

第十，領取新房產證，清場收房

誰可以購買法拍房

有些城市的法拍房是不限購，甚至一個城市的某個區域是不限購的，各地政策都不一樣，目前深圳的法拍房需符合限購政策

住宅類：就是普通商品房。個人購買需要深戶或5年連續不間斷社保，企業不可購買。

商業類：就是公寓、商鋪、寫字樓、廠房。個人、企業均可購買

如果是深圳戶口：家庭限購兩套，單身限購一套，離異限購一套

如果是非深圳戶口但能提供連續5年社保或納稅證明，不管家庭還是個人，都是限購一套

法拍房怎么看房呢

法拍房看房與普通二手房完全不同，二手房是業主自愿出售，為了賣出房子會配合看房，法拍房截然相反，業主（債務人）主觀上是不愿意出售的，所以大部分業主都不會配合看房；空置的房子沒有鑰匙看不到；其他人占有的情況，要看占有人配不配合。

法拍房大部分看不到房，不過可以去看樓上樓下的戶型，去敲門，遇到好說話的可能會給看，實際內部裝修可在網上公示的照片看個大概，法拍圈里都是這么說的：法拍房有驚喜，意思就是當毛坯房買，大多數人買了房都會弄一下裝修，最基本的墻要刷一下，如果收房之后裝修很好就是個大驚喜了。

法拍房的稅費

首先，不是所有的稅費都要交，有些稅還可以減免，要根據實際某套房源的情況和賣方、買方的情況來確定是不是要交這個稅，且實際情況不一稅率也不一樣。

契稅：要根據房子情況和買方情況分為1%、1.5%、3%三種稅率；

個稅：滿五年唯一住房可減免，需要債務人滿足條件且配合；

增值稅：根據房子情況有全額繳納、差額繳納、還有不用繳納三種；

土地增值稅：如果產權人是公司那么稅費區間非常大，少的只有幾千甚至沒有，多的甚至稅比起拍價還高；

有的客戶一上來就說，房哥趕緊幫我算一下這套房稅費多少，首先我得知道客戶是什么情況，在深圳有沒有房子，已婚未婚等，還得去調查這套房子產權人是誰，個人還是公司、房子買了多久、有沒有超豪宅線、原登記價等。不像二手房一樣，房子的情況賣方委托的時候資料齊全，或是一個電話過去就告訴你了，一份稅費表幾分鐘搞定，法拍房要實際調查才能算出來。稅費計算是一件很復雜且又嚴謹的事，見過不少案例因為稅費沒有算好拍下來超過市場價的，實在很惋惜，本來是可以省錢的事結果不但沒有省錢還多花了不少冤枉錢！

法拍房能貸款？不是要一次性付款嗎？

法拍房可以正常貸款，貸款的成數、年限、利率跟普通二手房一樣，你買二手房首付最低可以付3成，那么法拍房也是一樣的。在深圳，法拍房依然像二手房一樣需要符合限貸政策

雖然法拍房可以正常貸款，但是流程卻與二手房不同，目前整個深圳也僅有幾家支行才能做，且需要擔保公司擔保才可以做，法拍房貸款時效性要求很高，通常一套房子拍下來法院規定5天或10天內付清全款，否則視為違約，沒收保證金，所以貸款要在5個工作日或10個工作日內發放，注意是發放，不是審批，在此特別提醒一下膽大的同學，自己拍是可以，但是要保證安全和貸款及時發放，因為貸款發放不及時而造成的違約被沒收保證金的新聞屢見不鮮，重新放出來拍賣的房源亦看到不少是因為競拍人違約而重新拍賣，違約的原因80%是因為貸款問題，還有20%是因為稅費超高或其他原因，10%的保證金沒了是真的很可惜。

法拍房的風險有哪些呢？

俗話說富貴險中求，撿漏也確實是有風險的，法拍房大多數是基于市價的5-7折起拍，少則省幾十萬，多則省幾百萬甚至上千萬，更有大標的省上億的，8個0，真是誰看了都眼饞，安全拿到笑開花，那么法拍房都有什么風險呢？

第一：產權性質

紅本、綠本、私宅、大紅本、公寓、單身公寓、宿舍等，這些你可能不全知道，但肯定知道幾個，不是每種性質都可以過戶，而公寓不帶學位，本來買個房子是給小孩上學用的，結果買個公寓小孩上不了學。如果沒有查清楚產權就拍下來，過不了戶，貸不了款后悔都沒用。還有的會產權不完整，有些法拍房價格低到不可思議，結果仔細一看50%產權，這種房子買過來甚是麻煩，且產權不完整使用難，所以買房的時候一定要看清法院的公告。還有雙拼房， 雙拼房的起拍價普遍比較低，價格優勢大，一般會有兩種情況：一種是兩套一起拍，這種需要兩個名額，只有深戶家庭且家庭在深圳無房的情況下才有資格購買，有些法院還要求拍前去法院登記或公證，另一種是拍其中一套，這種要看戶型結構是否實用，有沒有打通。所以一定要實地看房。

第二：房子的產權人

這個主要涉及到房子的稅費問題，一般產權人為個人，稅費正常，有些是公司產權，公司產權的物業稅費區間很大，要詳細了解房子的情況才能算出，因為公司產權產生高稅費最終拍下超過市場價而違約被沒收保證金的新聞屢見不鮮。有的房子拍下來，稅費都比成交價高，買主真是欲哭無淚。

第三：付款時間

法拍房的付款時間是有規定的，一般為5天或10天，在規定的期間內無法將全款交付到法院指定賬戶，法院將沒收拍賣保證金，目前很多客戶會選擇銀行按揭貸款購買拍賣房，如果不熟悉流程或者競拍前沒有做預審批，都會導致銀行無法按時發放按揭款造成買方違約，法拍房貸款跟普通二手房貸款不同，且只有幾個支行可以做，目前拍下違約的80%都是因為貸款沒有及時發放造成的，10%的保證金被沒收很是肉疼。除非真的懂操作法拍房，否則強烈不建議自己操作

第四：房源涉及刑事案件

這是一個連業內人士都容易忽略的問題，涉及刑事的物業法院公告基本沒有公示，要專業人士去查，涉及刑事案件的物業會存在過不了戶的風險，解決非常復雜耗時，且不一定能成功，有的只能等，等案件處理完才可以過戶，此類案件往往要一兩年甚至幾年才能處理完，這期間基本什么都做不了，且會有撤回的可能，就是說可能你等了一兩年結果自己拍下的物業又被收回，而且期間一直在計著利息，結果就是房子沒拿到耗費了時間損失的錢財。

第五： 租約

租約有正常租約和長期租約，正常租約看似好處理，但如果債務人在房子成功拍下后收回房子再暴力對抗執行，清場比較復雜，長期租約一般都是債務人對抗執行所簽署的，清場也比較復雜

第六：債務人對抗

法拍房因它的特殊性，都不是債務人主觀意愿去出售物業，且多數房子都是債務人自己一家人在住，且是唯一一套，出現暴力對抗屢見不鮮。我們可以申請法院清場： 目前有部分房源有公示法院負責清場，法院也確實會負責清場，但是周期較長，法院案子積壓嚴重，都在排期，目前所知的案例最快的都是半年以上，有的甚至要兩年左右；沒有公示法院負責清場的法院不負責清場。還有，自己花費，找輔拍機構清場，因為他們有專門負責清場收房的團隊，收房經驗豐富

法拍房遇到長租約怎么辦

如果房主是循規蹈矩做生意投資失敗，人品可靠還好，一手交錢一手交貨大家萬事大吉。

如果房主想方設法賴著不走，一哭二鬧三上吊，就是拖著不肯交房。

這種情況，我們可以和購房時的法院溝通，請求法院強制執行

如果法院不予強制執行，也可以通過尋找專業的律師或者相關人士尋求幫助。

如果是合理的租賃，且年限時間合理，租賃期限不長，可以先與租客協商，如果租客答應搬離，給予一定的搬家補貼費用。

如果租客不愿意搬離按照原先簽訂的租賃合同在不改變原先約定的前提下重新簽訂租賃合同，順便去租賃所備個案，以免日后發生不必要的其他糾紛。

房子為長期租賃的需確定其合同法律效力認定。如果原業主惡意為之，伙同他人或者遠房親戚朋友捏造出租賃時間長：10年、20年租約，租金明顯低于市場價或者聲明已經一次性付款給原業主。從以往的案例來看，這種租賃合同大部分是可以通過法律途徑認定無效的，但也不排除個別特殊案例。

法拍房一拍，二拍，變賣有什么區別

一拍，就是第一次拍賣，

二拍，就是第一次無人出價流拍，再次拍賣，通常二拍的價格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的優勢是起拍價較低，舉例：一拍價格7折，二拍的價格8折X80%=5.6折，這里可以看的出來，二拍的房子更便宜。

變賣，二拍無人出價流拍，再次拍賣，最后一次拍賣，價格通常跟二拍價格一致，有極少數會調低價格，變賣的房子通常有兩個月的變賣期，期間有人出價后24小時內沒有人再次出價即成交。變賣的房子相對來說沒有價格的優勢，且不能貸款，需要一次性付清全款。

怎么撿漏法拍房

撿漏要有一個打不死小強的精神，重在參與。首先要讓自己所有的資料資金全部到位，坐等筍盤，隨時準備打標隨時準備成交。之前我有個朋友，為了撿漏連續拍了八套都超出自己的預期，在過年期間打了個標進去 。市場價650萬結果420萬底價成交。收樓費用15萬元全部搞定。

法拍房如何變現

很多人認為法拍房買來不好變現，認為法拍房就是不好的房子。其實相反！舉例：張總李總3年前在同一小區買了同樣戶型同樣面積的房子，同為步梯房。張總二手房買價220萬，四樓。李總法拍房買價145萬，三樓。現同時出售，張總500萬未出手。李總510萬已出手。客戶也不知原業主是否當時用什么方法取得。只知道步梯三樓更適合自己。居住幾年后，下一個買家也不在乎你是用什么方式取得。下一個客戶更在乎的是，要買的是現在我用多少錢購買更適合及更實用。

法拍房的價值

現在全國各地都有房子在拍賣。告訴大家，房子買的就是價值而不是價格。三四線城市法拍房3000元一平方米的房子也有，但無人問津。要知道現在建筑成本都在1000元左右。為何這么便宜的價格也沒人買，因為沒有價值。買來無法變現，居家無人愿住，偏遠差無任何配套，買來就是燙手山芋。在北上廣深人員密集的城市，再高也有人買。因為它的價值所在。

法拍房如何出價？

做為一個專業的法拍房高手對法拍房競價也是要有一定的技巧。

第一，沉著冷靜型，任憑對方如何出價都堅持自己的原則。

第二，打壓型，對方出價必打壓，直接打對方悶圈

第三，打持久戰型。之前見過一個標直接堅持了三天二夜出價1487次，沒日沒夜從10萬競拍到到802萬，最后堅持者得勝利。獲利按億元計算。

第四，秒殺型，高手都是在最后一秒出手，打擊參拍者銳氣，認為唾手可得有失之交臂。

第五，死磕型，非拍到不可。這類選手也許是醉翁之意不在酒。

戰術戰法如排名布陣，堅持自己原則。沉著冷靜不忘初心方得始終。

法拍房的操作非常嚴謹且專業，不是懂一點點法拍知識或認識一些人就可以操作的了的，盲目入市可能造成巨大損失。