日本房產修繕的三種類型，分別何時做？

鄰居家最近在修繕房屋，經常可以看到施工人員忙碌卻有條不紊的身影。事實上，房產的經營和修繕是密不可分的。由于經年累月的老化和突發性的設備故障等原因，建筑物需要進行各種各樣的修繕，所以從投資計劃階段開始就有必要考慮修繕的支出。在這種情況下，什么時機需要怎樣的修繕支出？

舉個例子，在公寓經營中需要進行的修繕種類，根據目的和必要性大致可以分為三類。

一、小規模修繕（修理、更換、恢復原狀）

公寓業主有義務將能夠正常生活的房屋出租給入住者，因此一旦發生故障時必須盡快處理。

01 設備修理。例如空調、熱水器故障等情況。

02 設備更換。例如空調、熱水器、坐便等需要更替的情況。

03 建筑物本體問題。例如，漏水，地板、天花板、墻壁等的破損情況。

有的屬于突發損壞，有的屬于定期更替，有的則需要更換器具或進行大規模工程。另外，如果入住者退房，為了招募下一個入住者，有必要將房屋恢復原狀。退房方面，因入住者的故意、過失而損壞的情況由入住者承擔。通常的經年劣化、自然磨損造成的情況由公寓業主承擔。

二、大規模修繕

大規模修繕是指，為了防止公寓因經年累月的老化，能夠維持資產價值而進行的外墻和屋頂等外部裝飾的重新粉刷和維修等大規模修繕工程。特別是關于防水工程，如果不定期進行修繕，可能會惡化，也有可能會因為漏雨、漏水等造成大問題。大規模修繕的周期是10年到15年。

三、預防性修理

在公寓沒有發生大問題之前預防性地進行修繕，例如白蟻的防治工程等。有時即使設備沒有故障，為了解決入住問題，也會將舊設備升級為最新的型號，這也可以說是預防性修繕。

關于修繕的時機和費用的標準。上文有提到，設備的故障等情況雖然是突發性的，但是一般費用并不高。需要更換設備的情況，可以參考每個機器的大致更換時期。比如空調，假設使用期限為10年，需要用10萬日元來更換，那么每月從房租收入中拿出830日元，在更換時就可以從積累額中支付，減輕負擔感。

關于退房時的原狀恢復費用，可以根據簽訂契約的時間來預測更換的周期。想要具體的報價單，也可以和所委托的管理公司詳細確認，能夠省去麻煩。

對于花銷最高的大規模修繕（業主每月交納的公寓修繕費積累），根據公寓戶數、面積、層數、構造等的不同，工程費也會有很大的不同。可以向建筑公司確認概算金額和修繕時間，計算每月的積累額。

修繕對于延長建筑物的壽命是很有必要的，而且對于空房對策也很有效。選房時，住戶的第一印象有很大影響，如果看到未經修整的室內和破破爛爛的外觀，就會被排除在入住對象之外。為了讓公寓這一商品經常保持干凈的狀態，修繕是很重要的一點。在這基礎上，制定短期、中期、長期的修繕計劃，有計劃地準備修繕費，可以保證公寓的穩定經營。