上海超級(jí)紅盤直降7000元／㎡，老業(yè)主控訴“遭定向背刺”“質(zhì)不配價(jià)”，浦開集團(tuán)緊急叫停新盤銷售 ｜ 追問“好房子”

浦開云璟四期北區(qū)項(xiàng)目工地。 李貝貝/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道

今年4月初，上海浦東中環(huán)熱門樓盤“浦開云璟”四期（“開云和璟里”，又名“開云錦悅?cè)A庭”）北區(qū)部分（下稱“北里”）官宣過會(huì)，備案均價(jià)8.5萬(wàn)元/平米，較2025年兩度開盤的南區(qū)項(xiàng)目（下稱“南里”）9.2萬(wàn)元/平米均價(jià)直降7000元。

對(duì)此，南里業(yè)主直言“遭定向背刺”，并投訴項(xiàng)目存在“質(zhì)量安全、虛假宣傳、降標(biāo)減配、區(qū)別對(duì)待等一系列嚴(yán)重問題”，要求建設(shè)單位上海浦東土地控股（集團(tuán)）有限公司的母公司上海浦東開發(fā)（集團(tuán)）有限公司（下稱“浦開集團(tuán)”）作出差價(jià)補(bǔ)償、暫停北地塊銷售等。

面對(duì)輿論壓力，4月17日下午，浦開集團(tuán)宣布即日起取消北里項(xiàng)目本批次房源的銷售安排，并強(qiáng)調(diào)“將更加嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，確保交付品質(zhì)”。4月18日，《華夏時(shí)報(bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，北里售樓處大門緊閉，但該項(xiàng)目工地仍在熱火朝天的建設(shè)中。一名南里業(yè)主向記者強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上業(yè)主的核心訴求為修復(fù)質(zhì)量問題，并非單純要求降價(jià)。

據(jù)公開信息，浦開云璟為上海知名紅盤，自2023年入市以來(lái)“七開七捷”。記者就降價(jià)及質(zhì)量問題向浦開集團(tuán)發(fā)出采訪提綱，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

浦開云璟宣布暫停北里銷售。 圖源：浦開云璟官方微信公號(hào)

新舊業(yè)主利益失衡

公開信息顯示，開云錦悅?cè)A庭項(xiàng)目由浦開集團(tuán)開發(fā)，地處浦東金色中環(huán)板塊，分南北兩地塊開發(fā)。2023年10月，浦開云璟四期所在的張家浜楔形綠地C2c-04、C2d-01地塊舉行了開工儀式，兩幅地塊計(jì)劃推出1386套房源，其中北地塊供應(yīng)922套、南地塊供應(yīng)464套；2025年4月底定名為“開云錦悅?cè)A庭”（又名“開云和璟里”），項(xiàng)目戶型圖同時(shí)公開。

2025年7月，南地塊項(xiàng)目先行入市，彼時(shí)均價(jià)為9.2萬(wàn)元/平米。時(shí)隔9個(gè)月，今年4月初，北地塊項(xiàng)目宣布過會(huì)，首批推出235套房源，均價(jià)為8.5萬(wàn)元/平米。

由于兩期房源均價(jià)相差高達(dá)7000元/平米，瞬間引發(fā)南里業(yè)主的不滿。在日前于微信公眾號(hào)發(fā)出的公開信中，業(yè)主們強(qiáng)調(diào)，浦開集團(tuán)在近期的溝通中承諾“后續(xù)不降價(jià)、不分銷”，但僅隔一周北里項(xiàng)目即大幅降價(jià)，直言這并非正常市場(chǎng)波動(dòng)，“首付、貸款、真金白銀一夜蒸發(fā)”，并認(rèn)為此舉違背上海穩(wěn)房?jī)r(jià)導(dǎo)向。

除了降價(jià)帶來(lái)的直接利益損失，南里業(yè)主的不滿，還源于長(zhǎng)期懸而未決的質(zhì)量問題，多重矛盾疊加，讓此次維權(quán)風(fēng)波愈演愈烈。

在公開信中，業(yè)主直指南里項(xiàng)目“質(zhì)不配價(jià)、區(qū)別對(duì)待”，稱北區(qū)公共區(qū)域等配置較南里有所升級(jí)，卻以更低的價(jià)格入市，這種“升配降價(jià)”的操作，對(duì)已高價(jià)購(gòu)房的南里業(yè)主構(gòu)成“定向背刺”。事實(shí)上，在此次降價(jià)風(fēng)波爆發(fā)前，南里業(yè)主就已因多項(xiàng)質(zhì)量問題多次維權(quán)，涉及地下車庫(kù)及樓層滲漏、外墻與公區(qū)涂料粗糙、色差流掛明顯、新風(fēng)系統(tǒng)出風(fēng)口設(shè)計(jì)缺陷、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較前期宣傳降級(jí)等多個(gè)方面。

值得關(guān)注的是，2026年1月14日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)發(fā)布《2025年12月本市建筑工地“四不兩直”安全檢查情況通報(bào)》，浦開云璟四期（張家浜楔形綠地C2c-04地塊住宅項(xiàng)目）被列入“問題較為突出的建筑工地”名單。通報(bào)明確指出了危大工程管控、高墜防護(hù)、臨電管理等六大類突出問題。

業(yè)主稱，此前多輪溝通中，開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)、推諉敷衍，問題始終未解決。如今，業(yè)主們聯(lián)合提出訴求，要求浦開集團(tuán)就“北地塊降價(jià)”事件作出正式說(shuō)明，同時(shí)按照7000元/平米的差價(jià)給出明確的補(bǔ)償方案，并公布北地塊的詳細(xì)配置清單、暫停北地塊銷售，待差價(jià)問題解決后再重啟。此外，漏水問題和外立面問題也要求同步推進(jìn)解決。

目前，浦開集團(tuán)已經(jīng)宣布取消北里項(xiàng)目本批次房源的銷售安排，售樓處也已關(guān)閉。4月18日，記者以購(gòu)房者身份咨詢附近工地人員及浦開云璟物業(yè)工作人員，對(duì)方均表示“不了解北里項(xiàng)目后續(xù)銷售安排”。

浦開云璟四期北區(qū)售樓處關(guān)閉。 李貝貝/攝

不過，目前北里項(xiàng)目建設(shè)并未停滯。記者在四期項(xiàng)目工地看到，南北兩個(gè)小區(qū)以一條道路為界。目前南區(qū)建設(shè)基本完工，北區(qū)正加緊安裝外立面鋁板及陽(yáng)臺(tái)玻璃等。施工銘牌顯示，“張家浜楔形綠地C2c-04地塊住宅項(xiàng)目”開工日期為2023年8月28日，竣工日期為2026年9月29日。

一名南里業(yè)主王?。ɑ┫蛴浾咄嘎?，在降價(jià)風(fēng)波之前，因漏水、材料降配、物業(yè)費(fèi)過高、服務(wù)缺失等問題，業(yè)主們已經(jīng)與浦開集團(tuán)進(jìn)行了多輪溝通。比如，開發(fā)商宣傳外立面使用鋁板與天然石材，但實(shí)際上，小戶型的背面多采用涂料，且已出現(xiàn)多處開裂現(xiàn)象。相比降價(jià)，“實(shí)際上我們更在乎的是質(zhì)量問題（的解決）?！蓖蹩?qiáng)調(diào)。

“超級(jí)紅盤”光環(huán)褪色

公開信息顯示，浦開云璟于2023年首批入市，截至目前，7次開盤總認(rèn)購(gòu)量突破6000組、平均認(rèn)購(gòu)率超300%。

其中，2023年5月31日，浦開云璟一期“開云明月華庭”開盤“日光”，均價(jià)89500元/平米，認(rèn)購(gòu)率461%；二期“開云星薈華庭”認(rèn)購(gòu)率353%；三期開云湖璟華庭“三開三罄”，累計(jì)認(rèn)購(gòu)人數(shù)達(dá)到1735組；四期開云錦悅?cè)A庭在2025年7月及9月分兩批入市，均價(jià)約9.2萬(wàn)/平米。首批次觸發(fā)積分；第二批次雖未達(dá)積分門檻，但認(rèn)購(gòu)率仍有166%，開盤當(dāng)天去化約188套。

曾經(jīng)的“滬上超級(jí)紅盤”，如今卻因降價(jià)陷入輿論風(fēng)波。對(duì)此，多名受訪業(yè)內(nèi)人士表示，從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，“降價(jià)”屬于正常的市場(chǎng)調(diào)整行為。但開發(fā)商在定價(jià)調(diào)整時(shí)，應(yīng)充分考慮老業(yè)主的情緒，避免引發(fā)利益糾紛。

“買家要接受（降價(jià)），不能只漲不跌。”一名要求匿名的業(yè)內(nèi)人士坦言，雖然降價(jià)有損前期購(gòu)房業(yè)主的利益，但北里8.5萬(wàn)元/平米的均價(jià)既然能夠過會(huì)，“說(shuō)明這個(gè)價(jià)格是合理的”。

目前北里尚未公開一房一價(jià)表，但該人士表示，結(jié)合南里的價(jià)格（單價(jià)7萬(wàn)元/平米—10.51萬(wàn)元/平米，來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)）分布來(lái)看，南里9.2萬(wàn)元/平米的均價(jià)，實(shí)際上是被152平米大戶型拉高的，其小戶型房源單價(jià)本身就低于9.2萬(wàn)元/平米，這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的差異，是導(dǎo)致北里均價(jià)看似“跳降”的重要原因。

實(shí)際上，這一說(shuō)法也得到了業(yè)主的印證。王俊向記者透露，自己購(gòu)買的小戶型價(jià)格與此次北里公開的價(jià)格一致，有區(qū)別的主要是大戶型。

“各個(gè)項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際狀況科學(xué)定價(jià)，從市場(chǎng)層面是可以理解的，但關(guān)鍵在于如何科學(xué)操作?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向記者強(qiáng)調(diào)，樓盤根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)具備合理性，但房地產(chǎn)不同于普通商品，定價(jià)直接牽扯新舊業(yè)主利益，必須結(jié)合項(xiàng)目自身情況和市場(chǎng)接受程度來(lái)推進(jìn)，“這正是房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整與其他行業(yè)的重要區(qū)別”。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)整，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)開展?jié)撛趩栴}分析，多做推演：“樓盤的定價(jià)往往牽涉老業(yè)主與新業(yè)主的利益，同時(shí)對(duì)于銷售承諾等方面，要把握好尺度。這個(gè)尺度的把控非常關(guān)鍵，否則容易引發(fā)問題，甚至從一家企業(yè)的銷售問題演變?yōu)楦鼜V泛的社會(huì)問題?！?/p>

而綜合來(lái)看，北里此次降價(jià)并非偶然，而是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異、自身區(qū)位短板、配套兌現(xiàn)不及預(yù)期等多重因素共同作用的結(jié)果。有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，北里項(xiàng)目在區(qū)位方面存在一定“硬傷”，且整體配套不及前期宣傳預(yù)期，是其價(jià)格下調(diào)的重要原因之一。

記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，四期北地塊北側(cè)緊鄰高壓線，城市界面觀感較差。同時(shí)，浦開云璟此前主打的雙軌交（14號(hào)線、21號(hào)線）、云璟萬(wàn)象天地、金橋凱悅尚萃酒店、云璟·峰匯商辦總部及張家浜生態(tài)綠地公園等核心配套，目前部分仍處于待完善階段，如云璟萬(wàn)象天地尚未開業(yè)，21號(hào)線仍在建設(shè)中，配套兌現(xiàn)進(jìn)度不及預(yù)期。

浦開云璟四期北區(qū)附近高壓線 。 李貝貝/攝

以價(jià)換量還是被迫讓利？

北里的降價(jià)行為，除了市場(chǎng)及項(xiàng)目自身因素外，亦被外界解讀為浦開集團(tuán)“以價(jià)換量、緩解資金壓力”的戰(zhàn)略選擇。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，四期南里兩批次產(chǎn)品自2025年入市以來(lái)，464套住宅目前仍有99套可售，今年以來(lái)僅成交4套，剩余房源尤其是大戶型去化速度緩慢。與此同時(shí)，該項(xiàng)目后續(xù)貨量充足，除四期北里待售的235套房源外，五期南北地塊也已進(jìn)入待推出階段，存貨積壓壓力較大。

浦開云璟四期項(xiàng)目銷售情況。 圖源：網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)

在此背景下，有看法認(rèn)為，浦開集團(tuán)通過北里降價(jià)適度讓渡價(jià)格溢價(jià)，換取去化速度提升，本質(zhì)上是為了快速回籠現(xiàn)金流，緩解存貨積壓壓力，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)下行及企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)壓力。

公開資料顯示，浦開集團(tuán)于2016年5月由上海浦東土地控股（集團(tuán)）有限公司和上海浦東軌道交通開發(fā)投資（集團(tuán)）有限公司（下稱“浦東軌交開發(fā)”）合并成立，目前尚未上市。

記者注意到，今年4月10日發(fā)布的《上海浦東開發(fā)（集團(tuán)）有限公司2026年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）募集說(shuō)明書》（下稱“說(shuō)明書”）顯示，浦開集團(tuán)存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)等。

其中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要涵蓋應(yīng)收款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)、存貨余額較大及跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收賬款集中度較高、有息負(fù)債規(guī)模較大、短期償債能力較弱、營(yíng)業(yè)收入波動(dòng)及收入結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定等十項(xiàng)內(nèi)容。

例如，2022—2024年及2025年1—9月（下稱“報(bào)告期內(nèi)”），浦開集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入分別為59.34億元、43.62億元、133.33億元和57.48億元，同期房產(chǎn)銷售收入分別占營(yíng)業(yè)收入的85.65%、78.00%、92.90%和88.58%。說(shuō)明書表示，公司營(yíng)收保持上升趨勢(shì)，但收入結(jié)構(gòu)單一且波動(dòng)較大。

同期，公司存貨賬面價(jià)值分別為392.57億元、493.62億元、520.34億元和574.05億元，占當(dāng)期末資產(chǎn)總額的比重分別為39.32%、41.45%、41.99%和43.02%，存貨占比最大。“公司存貨主要是房地產(chǎn)開發(fā)成本，包含大量土地開發(fā)成本，土地是稀缺性資源，因此存貨大幅增加有利于發(fā)行人主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展和盈利增加；但受宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和土地市場(chǎng)波動(dòng)影響，若存貨資產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)間未能實(shí)現(xiàn)銷售，形成長(zhǎng)時(shí)間的積壓，則存貨價(jià)值可能波動(dòng)較大。若存貨價(jià)格下跌，則存貨可能存在一定的跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。”說(shuō)明書指出。

近年來(lái)，浦開集團(tuán)所承擔(dān)的各類項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模擴(kuò)大，存在較多的應(yīng)收款項(xiàng)，主要包括應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款和長(zhǎng)期應(yīng)收款。

其中，報(bào)告期內(nèi)，公司應(yīng)收賬款分別為5.37億元、2.01億元、7.16億元和5.15億元，其他應(yīng)收款余額分別為99.03億元、49.29億元、63.95億元和85.60億元，長(zhǎng)期應(yīng)收款分別為20.64億元、18.36億元、18.41億元和18.41億元。同期應(yīng)收款項(xiàng)合計(jì)金額分別為125.03億元、69.66億元、89.51億元和109.15億元，占總資產(chǎn)的比重分別為12.52%、5.85%、7.22%和8.18%?！肮緫?yīng)收款項(xiàng)特別是其他應(yīng)收款余額較高，若未來(lái)無(wú)法及時(shí)收回，對(duì)其償債能力將產(chǎn)生一定影響?！闭f(shuō)明書表示。

債務(wù)方面，報(bào)告期內(nèi)，浦開集團(tuán)的有息負(fù)債余額分別為272.79億元、311.14億元、355.11億元和394.88億元，占同期末總負(fù)債的比例分別為45.68%、40.25%、44.07%及43.96%。說(shuō)明書稱，近年來(lái)由于公司業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，有息負(fù)債的規(guī)模也隨之?dāng)U大，其剛性債務(wù)期限結(jié)構(gòu)尚屬合理。但同時(shí)有息債務(wù)的增加，可能對(duì)浦開集團(tuán)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定影響。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>