一文講清！鄭州樓市85盤的戶型面積供應格局和總價邏輯

關(guān)注【東哥探盤】的朋友，大多都是關(guān)注房子的人。

【東哥探盤】研究“房”事，近10年了。

房子是什么？

是空間，是家，是資產(chǎn)，是錢。

錢代表什么？總價

總價是——單價X面積（建面）。

觀察和研究當下鄭州樓市，除了研究價格之外，研究產(chǎn)品面積供應格局，是一件特別有意義的事兒

上周一，我發(fā)了文章沒看本文，你不要在鄭州“干房地產(chǎn)”，也不要買房！，重點研究并呈現(xiàn)了鄭州當下樓市的房價邏輯和格局。

今天， 說鄭州主城區(qū)住宅樓盤新房的產(chǎn)品面積供應格局。

從房價角度，上文說到鄭州樓市樓盤的單價格局是金字塔型，而非啞鈴型，也不是紡錘型。

事實上，面積，也一樣。

鄭州主城區(qū)當下樓盤（在售和待售住宅樓盤）產(chǎn)品面積段供應，分為以下六檔：

第1檔：塔尖300平米以上

整體上，這幾年的鄭州樓盤（包括豪宅）的產(chǎn)品面積都有縮小態(tài)勢。

和幾年前遍地大面積豪宅不同，當下鄭州在售和待售住宅樓盤有300平米以上產(chǎn)品的盤，僅有北龍湖松苑、北龍湖金橋ONE52兩個（特殊產(chǎn)品除外）。

松苑300平米以上的，是其D戶型和E戶型。在356套總房源中，所占比例挺高的。其D戶型面積是325平米，其E戶型面積是520平米——僅分布在樓王8號樓和12號樓，數(shù)量很少。

金橋ONE52，300平米以上的，很多，占主流。譬如其300平米戶型、340平米戶型，以及650平米的樓王戶型。

除此之外，還有未來天奕的580平米頂層復式、云端平墅產(chǎn)品和328平米產(chǎn)品，但數(shù)量極少。

據(jù)說，在北龍湖的青風院子，現(xiàn)在還有房子沒賣完。也有很多300平米以上的產(chǎn)品。

至于馬上摘地的北龍湖南岸華潤項目會不會有300+平米產(chǎn)品，目前未知。

我認為就算有，也不會很多。頂多是樓王樓棟有少量供應。

第2檔：塔頂200—300平米之間

在鄭州，戶型產(chǎn)品超過200平米的，絕對算豪宅了。

目前，有戶型建面在200—300平米的盤有：

1、北龍湖片區(qū)：

松苑的除300+平米外的其他全部產(chǎn)品、ONE52除300+平米外的其他全部產(chǎn)品、中海云著湖居南排22#29#28# 的220平米戶型、金茂璞逸縵湖頂復產(chǎn)品258平米戶型、蘭溪府200平米樓王戶型。

2、高鐵東站東廣場片區(qū)：

大來鄭東壹號院，有218、220、228、240、256、280平米戶型和293平米子母房戶型產(chǎn)品。

一直未現(xiàn)身銷售已為現(xiàn)房的銀河灣的200、230、260平米戶型產(chǎn)品。

下半年現(xiàn)身以及待拿地銷售的楷林住宅項目華潤潤府三期肯定也有200平米以上的戶型產(chǎn)品，只是比例多少未知。

3、老三環(huán)內(nèi)：

中海峯境叁號院高層的205平米戶型、洋房的220/249平米戶型；

未來天奕的221、230、284、286平米戶型；

金投豫發(fā)豫園二期的208、233、237平米戶型；

電建中原華曦府二期分布在樓王10號樓邊戶的225平米戶型。

萬科古翠隱秀二期的249平米戶型。

越秀鄭軌金水觀萃的200平米洋房。

4、金水北+惠濟大北區(qū)：

金投天寶府的225戶型；分布在樓王7號樓。

鐵建投城發(fā)花棲樾小高層產(chǎn)品的208戶型；

5、高新區(qū)：

正弘序有210、225戶型產(chǎn)品；

朗悅鳳棲雲(yún)階有230戶型；

電建高新華曦府有229戶型。

6、南三環(huán)外：

建中九樾云著的216/256戶型。

7、濱河：

蝶湖書院的226、286戶型。

8、白沙：

鄭東華府的小高層有228戶型、洋房有242戶型。

是的，偌大一個鄭州主城區(qū)樓市，有200—300平米產(chǎn)品配比的，僅有以上20個盤

而且，大多數(shù)只是在樓王位置布局有200+產(chǎn)品，占比并不高，數(shù)量并不多。

200平米以上戶型產(chǎn)品占比相對多（50%以上）的樓盤，僅有松苑、ONE52、大來鄭東壹號院、銀河灣、中海峯境叁號院、未來天奕、萬科古翠隱秀2期、金投豫發(fā)豫園二期。

結(jié)論很簡單，他們主要盤踞在三個位置：

1.北龍湖。2.高鐵東站東廣場。3.金水三環(huán)內(nèi)老城區(qū)核心位置

或者說，也只有這三個位置的盤敢于做大面積豪宅。

至于能不能賣動、賣好，就是另外一回事了。

第3檔：塔肩160—200平米之間

12年前，在鄭州誰家能住上160平米以上的房子，絕對算有錢人家了。后來隨著經(jīng)濟的發(fā)展和購房邏輯的不同，160平米成為改善房、豪宅的起步款。

譬如，在過去10年北龍湖的發(fā)展歷程中，160平米絕對算起步款——你買北龍湖的房子，面積還不到160平米，你好意思說自己住的是豪宅？

是的，我們經(jīng)常說一個叫“大平層”的概念。

我覺得能稱之為大平層，至少至少得160平米起步。嚴格意義上講，180平米以上才能稱之為大平層——并且，需要有大橫廳

在我的觀察邏輯里，現(xiàn)在鄭州主流樓盤主流產(chǎn)品在160——200平米之間的盤，大概有:

1、北龍湖片區(qū)：

松苑ONE52沒有200-平米的戶型，這個需要特別說下。

中海云著湖居的169平米戶型占主流，其中間樓王戶型面積為195平米。

金茂璞逸縵湖169、199平米產(chǎn)品占主流。

蘭溪府有160和185平米的產(chǎn)品。

2、高鐵東站東廣場片區(qū)：

大來鄭東壹號院有163、180、187、195平米戶型產(chǎn)品。

銀河灣有180平米的戶型產(chǎn)品。

下半年現(xiàn)身的楷林住宅項目華潤潤府三期戶型面積肯定是160平米起步。

3、老三環(huán)內(nèi)：

中海峯境叁號院無論是其高層還是洋房，最小面積173平米起步。

未來天奕曾經(jīng)有176平米的戶型。有且只有這一個產(chǎn)品面積低于200平米。不過，貌似已賣完。

金投豫發(fā)豫園二期有175-177平米戶型。在其2號樓、3號樓和6號樓。

電建中原華曦府二期有168、170、192戶型。

招商嵩雲(yún)序有166平米的洋房；

越秀金水觀萃有169平米的高層；

通派龍湖中原頌二期有165平米的高層和189平米的洋房；

通派龍湖御潮云上有176平米的高層產(chǎn)品。僅1棟樓，在中間樓王9號樓上。

新盤中，

臺隆龍湖XXXX項目，也有160平米以上戶型，面積大概是176平米，四代宅，分奇偶層兩個戶型；

鑫聯(lián)中原璽的洋房，有170平米戶型；

4、金水北+惠濟大北區(qū)：

美盛臻灣一品有166平米、174平米戶型；

美盛金水印二期有165平米、181平米戶型；

信達天樾九章有168平米、188平米戶型；

保利山水和頌有165平米樓王戶型；

越秀金水云啟有189平米樓王戶型；

保利大都匯有180平米戶型；

金投天寶府有179平米戶型；

鐵建投城發(fā)花棲樾有小高層188平米戶型和洋房173平米戶型。

5、高新區(qū)：

正弘序有179平米戶型產(chǎn)品；

朗悅鳳棲雲(yún)階有180平米戶型；

電建高新華曦府有169平米戶型。

中建泊悅府洋房有160、180平米戶型

新盤西美招商雲(yún)啟小高層樓棟里有175平米戶型。

6、西三環(huán)外：

新盤華瑞瓏樾天境有160、180平米戶型.

7、南三環(huán)外：

建中九樾云著有180平米戶型。

新盤綠都悅府的洋房有170平米戶型

8、老經(jīng)開：

金茂越秀未來府有165和168平米產(chǎn)品，在其樓王17# 18# 上。

9、濱河：

蝶湖書院有169平米戶型。

萬祥紫境有179平米戶型。

10、白沙：

城發(fā)和府有172、174、175平米戶型。

鄭東華府小高層有195平米戶型。

新盤錦桐居有160、170平米的小高層產(chǎn)品。

11、龍子湖片區(qū)

蘭溪書院有185平米戶型。

我費了九牛二虎之力終于把這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計了出來。

你會發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，對于這么多盤里，很多160-200平米的產(chǎn)品，大多存在于樓王樓棟中，或者高低配的洋房產(chǎn)品里。

但，我研究跟進的結(jié)果是：很多硬配置的大面積產(chǎn)品，其實并不好賣。大多剩余的庫存產(chǎn)品里，以大面積產(chǎn)品為主。

這一點，值得開發(fā)商警惕！！！

第4檔：塔胸143—160平米之間

為啥會出現(xiàn)這么小范圍的面積段？

就是曾經(jīng)歷史上144平米限制。

導致，市場上曾經(jīng)以144平米以上和144平米以下作為改善產(chǎn)品的一個分界線。

我研究了鄭州樓盤的供應，這個面積段的樓盤數(shù)量，其實和第三檔的范圍差不多。

具體我就不一一列舉了。

第5檔：塔腰100—143平米之間

這個范圍，是目前鄭州住宅樓盤供應的主流。

也就是所謂的剛需、剛改盤。

其中，這個100平米，就相當于當年的89平米小三房。

目前市場主流供應，特別是新盤供應里，100平米以下的產(chǎn)品很少很少了。

這只說明一個問題：房價便宜了，買房人的起步標準高了！

我想說，當年我買的第一個房子，也只是85平米的小三房。

這個范圍的名單，我也不一一列舉了。

這是當下的主流區(qū)間。

第6檔：塔基100平米以下

如前文所講，當下100平米以下的住宅戶型產(chǎn)品，很少很少了。

在新樓盤供應里，100平米以下產(chǎn)品幾乎絕跡。

好神奇。。。

好了，以上就是當下鄭州樓市住宅樓盤產(chǎn)品面積段供應的格局。

來，再回顧下這個圖：

我想給各位說：

很多人夢想住大房子。其實啊，根據(jù)個人需求和資金實力酌情選擇吧。

大房子也未必如各位想的那么美好。

如果家庭人口沒那么多，真的沒必要住那么大。

特別是目前四代宅得房率高的情況下。

200平米以上的房子，放眼全國都是很少人才能買得起才能住得上的。

我們也沒必要焦慮。

事實上，100—143平米的房子，對于大多數(shù)家庭已經(jīng)足夠住了。

有時，房子太大了，空落落的。

臥室太大了，反而睡覺睡不踏實。

真的。

我給各位算個賬：

200平米以上的房子，以單價2W算，總價需要400萬；以單價2.5W算，需要500萬算。也就是說，在鄭州你想住200平米以上房子，總價基本得400萬+。而且，好房子的200平米，必須得500萬+

至于北龍湖的洋房豪宅，200平米以上的產(chǎn)品，單價基本4W起步，總價得800萬+

160平米以上的房子，以單價1.8W計算，基本上得288萬。再貴一點，基本總價區(qū)間在300-500萬

143平米的房子，以單價1.5W計算，基本得215萬。再貴一點到2萬，總價是286萬。總價區(qū)間在200-300萬

再往下，100-143平米之間，以單價1.2-1.5計算，總價區(qū)間在120—200萬之間。

余下的，就是總價120萬以下的。

再便宜點，就是100萬以下

這，就是鄭州房子的總價格局。

你的買房預算多少？

你要買的房子在哪個單價檔位？

你要買的房子在哪個面積檔位？

你要買的房子在哪個總價檔位？

你自己找好自己的單價檔位、面積檔位總價檔位

然后，買房的邏輯就簡單了。

然后，你就不煩惱了。

然后，降欲，你的人生就幸福了。

本文完。