前海招商海晏府開盤賣了9成，壓力給到“觀潮府”？

4月19日，前海招商海晏府開盤選房，據開發商海報消息，賣了9成！

項目位于前海桂灣，本次一次性拿證共151套住宅，全部是建面約139-194㎡大戶型，首批選房房源108套。

海晏府備案均價約14.2萬，定制化精裝交付，單價區間12.34-16.12萬，總價區間1710-3124萬。海晏府給出了約93折的優惠，折后均價約13萬/㎡。本次推售108套，認籌201批，相當于2個人搶1套房。

這一價格水平顯著高于前海目前在售新盤。

今年3月加推的前海時代三期尊府備案均價為10.22萬元/㎡，海晏府均價高出約4萬元/㎡。

對比2023年入市的深業云海灣、天健悅灣府（限價9.2-9.7萬元/㎡），價差更是達到4.5萬-5萬元/㎡。

而招商的另一個“地王”項目——深圳觀潮，即將在這周末開盤選房，珠玉在前，壓力一下給到同為招商品牌的寶中觀潮府。

據克而瑞好房點評網平臺顯示，觀潮府位于寶安區金科路與海天路交叉口西南200米，是招商聯合華潤置地“雙央企”打造的豪宅項目。

觀潮府是否值得入手，需結合個人需求、預算和偏好綜合判斷，以下是其優缺點分析：

優點：

1. 稀缺海景資源
   項目位于寶安中心區南街坊，東南向可俯瞰前海灣、歡樂港灣“灣區之光”摩天輪及前海城市天際線，西南向可觀大鏟灣騰訊“企鵝島”海景，是寶安中心區少有的能實現一線海景視野的住宅項目，景觀資源稀缺且不可復制。

2. 低密小高層設計
   容積率僅3.4，樓棟為22-24層小高層，相比周邊動輒5.0以上容積率的超高層住宅，居住密度更低，空間更開闊，居住舒適度更高。

3. 高得房率與戶型設計
   采用新規設計，所有戶型實現獨立電梯入戶，南向面寬達14-20米，配備7.8-9.7米寬景陽臺，部分戶型采用270°轉角飄窗設計，得房率接近100%，空間利用率遠超傳統豪宅。

4. 純粹圈層與私密性
   首推產品最小143㎡起，主力戶型為188-260㎡，還有500㎡頂復產品，圈層純粹，電梯配比上做到2梯2戶或3梯3戶，實現一梯一戶，私密性極強。

5. 雙央企品質背書
   由招商蛇口與華潤置地聯合開發，兩家央企在豪宅開發領域經驗豐富，項目品質有保障，交付和后期物業服務更有保障。

6. 頂級配套資源
   與歡樂港灣僅一街之隔，周邊壹方城、深圳書城灣區城、寶安青少年宮、灣區之聲演藝中心等地標環繞，商業、文化、休閑資源高度集中，生活便利性極高。

缺點：

1. 噪音影響
   項目西側緊鄰廣深沿江高速，部分樓棟（尤其是西側樓棟）可能受高速噪音影響，低樓層或靠近高速的戶型噪音問題可能更明顯，對噪音敏感的人群需謹慎選擇。

2. 海景視線受限
   因限高80米，低樓層可能無法越過周邊建筑遮擋看到海景，需選擇中高樓層才能享受一線海景視野，購房者在選房時需仔細確認視線通廊。

3. 地鐵出行不便
   距離5號線寶華站約850米，11號線寶安站約1.2公里，1.7公里外的臨海站更遠，對于依賴地鐵出行的家庭，步行距離較遠，通勤便利性相對較低。

4. 學區積分緊張
   小學學區為海韻學校（小學部）、寶安小學、海裕小學共享學區，初中學區為海韻學校（初中部）、海天學校（初中部）、海旺學校（初中部）等，海韻學校小學部需提前約8年、初中部需提前約10年買房才能滿足最低錄取要求，對有適齡兒童的家庭入學競爭激烈。

5. 價格門檻高
   吹風價13.09-15.38萬/㎡，已突破寶安中心區新房價格天花板，總價門檻較高，143㎡戶型起步總價約1800萬，對預算有限的購房者壓力較大。

盡管有“雙央企”的品質保證，但是房子好不好并不是絕對的。

若是預算充足、追求一線海景、低密居住環境和純粹圈層的買家，且對噪音和地鐵出行便利性不敏感，觀潮府是值得入手的優質選擇，尤其適合長期自住或資產保值需求。

若您是剛需首置、預算有限、對噪音敏感或急需解決子女入學問題，則需謹慎考慮，可結合其他性價比更高的項目綜合評估。