保利發展的深耕與遠見：核心城市銷售貢獻達92%，以確定性布局領跑新周期

本文來源：時代周報 作者：劉婷

2025年，房地產行業仍處于深度調整階段，行業格局加速重塑。

在周期起伏中，行業發展邏輯正逐步發生轉變，從過去依賴規模擴張，轉向更加注重城市布局、資金安全與長期經營能力的綜合比拼。房企之間的競爭，也從誰增長更快，轉向誰更加穩健。

在此背景下，頭部房企的經營表現，成為觀察行業趨勢的重要窗口。

4月18日，保利發展發布2025年財報。數據顯示，公司全年實現銷售簽約金額2530億元，連續三年位居行業首位；銷售權益比提升至79%，規模質量進一步提升。與此同時，公司銷售回籠率連續第三年超過100%，經營性現金流保持凈流入，融資成本降至歷史低位，資產負債率連續五年下降。

在行業調整持續深化的當下，銷售能力、資金管理與資產質量等關鍵指標，正成為衡量房企發展質量的重要維度。房地產行業進入大浪淘沙階段，唯有堅守自律、深耕核心能力，方能穿越周期、行穩致遠。

過去一年，保利發展用穩健的經營表現，印證了唯有敬畏行業規律、堅守長期主義的企業，才能在行業分化中站穩腳跟，引領行業向更高質量的方向前行。

深耕核心城市

從2025年的市場表現來看，房地產需求呈現出更加明顯的結構性特征。

隨著行業進入調整階段，購房需求進一步向一二線核心城市集中，市場資源與優質供給加速向高能級城市匯聚。房企的競爭重點，也從廣覆蓋轉向深耕核心城市、提升區域運營能力。

保利發展在核心城市的布局具有戰略前瞻性。2025年，保利發展在核心城市銷售貢獻達92%，連續三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率達7.9%，同比提升0.8個百分點，10個城市市占率超過10%。

得益于核心城市深耕戰略，保利發展在重點城市的表現尤為突出。2025年，保利發展在廣州、上海分別銷售約500億元和390億元，北京、三亞、佛山等單城破百億。其中，廣州玥璽灣、上海世博天悅等標桿項目市場表現亮眼，成功躋身單項目銷售額破百億的陣營，充分彰顯了公司在產品打造與精細化運營上的深厚綜合實力。

銷售端穩中有進的同時，保利發展在投資端亦聚焦核心，持續優化土儲結構。2025年，保利發展拓展總地價791億元，總計容面積457萬平方米，同比分別增長16%和39%。其中，一二線城市拓展總地價占比超過90%，核心城市拓展占比99%，北京、上海、廣州三地占比約48%。

廣州保利天曜

廣州保利天曜

開源證券分析認為：“保利發展銷售規模連續領跑行業，核心城市貢獻突出、銷售回款高效，疊加優質土儲結構與低融資成本優勢，行業龍頭壁壘持續加固，抗周期能力顯著?！?/p>

優化財務結構

在行業調整周期中，現金流管理與負債結構，成為房企穩健發展的關鍵支撐。

過去一段時間，行業整體面臨融資環境趨緊與銷售節奏波動的雙重挑戰，資金安全的重要性進一步凸顯。在這一背景下，保利發展始終堅持穩健經營理念，將現金流安全置于核心位置。

報告期內，保利發展回籠資金2589億元，銷售回籠率102%，連續3年超100%。這一表現，既反映了公司良好的銷售兌現能力，也體現出資金管理的穩健與高效。

在開發節奏方面，公司持續推進“以銷定產”的精細化管理，根據市場變化動態調整開工與竣工安排，全年建安支出同比壓降至737億元，經營活動現金流量凈額實現152億元凈流入，連續8年保持為正，為企業穩健運行提供了有力保障。

融資端方面，公司充分發揮央企信用優勢，持續優化融資結構。2025年成功發行國內首單現金類定向可轉債；綜合融資成本降至2.72%的歷史低位，其中公司債利率最低僅2.12%。在行業信用分化背景下，低成本融資能力進一步增強。

與此同時，公司主動計提資產減值損失及信用減值損失合計約69億，審慎應對行業調整帶來的資產價值變化，持續提升資產質量。這一舉措，亦有助于保利發展夯實財務基礎，為未來發展釋放空間。

整體來看，通過強化回款管理、優化投資節奏與提升融資能力，保利發展構建起更加穩健的財務結構，為應對行業周期波動提供了堅實支撐。

穩者致遠

隨著房地產行業逐步進入新的發展階段，市場運行邏輯也在發生深層變化。

在政策持續優化與市場逐步企穩的背景下，行業有望邁向更加平穩的發展軌道。但與此同時，增長模式也將從高速擴張轉向質量提升，房地產正逐步成為以精細化運營為特征的長期行業。

在這一過程中，房企之間的競爭，將更多體現在綜合能力與長期經營水平上。

從當前趨勢來看，具備核心城市資源、穩健財務結構以及持續產品能力的企業，將在新周期中占據更有利的位置。這不僅是對企業過往戰略選擇的檢驗，也是對未來發展路徑的指引。

保利發展的實踐，正體現出這一方向。

通過持續深耕核心城市，公司構建了穩定的發展基礎；通過強化現金流管理與風險控制，確保經營安全邊界；同時，在產品與交付層面不斷提升能力，積極回應市場需求變化。

這些舉措，為企業在行業調整期保持穩健運行提供了重要支撐，也為未來高質量發展積蓄了動能。

周期更迭，穩者致遠。面向“十五五”新階段，保利發展將繼續堅持穩健經營與長期主義理念，持續提升發展質量與經營效率，在推動企業自身發展的同時，為房地產市場平穩健康發展貢獻央企力量。