廣東一老板抵押已售廠房，貸款6億跑路，曝光后用假公章投訴文章

日前，房地產(chǎn)開發(fā)商廣東信基創(chuàng)新科技園開發(fā)有限公司（下稱“信基公司”）利用50余家企業(yè)已簽約付款、并實際占有使用多年的廠房，通過偽造資料等手段，到金融機構(gòu)貸款6億余元坑害業(yè)主一案，經(jīng)網(wǎng)絡(luò)曝光披露后，引發(fā)各界關(guān)注。

2026年4月11日，相關(guān)作者收到通知稱，平臺接到權(quán)利方對其發(fā)表的《廣東一園區(qū)老板跑路，將售出廠房再抵押貸款6億，50余家企業(yè)中招》涉嫌侵犯名譽/商譽的投訴，因現(xiàn)有信息無法判斷內(nèi)容是否侵權(quán)，暫不對該內(nèi)容進行處理。并告知作者可提交“不侵權(quán)聲明”。隨后，同一投訴人多次投訴后，平臺暫時下架了該文章。

令人驚訝的是，在作者核實平臺移交所謂“權(quán)利人”的投訴材料時發(fā)現(xiàn)，進行投訴的《說明函》中，加蓋的“廣東信基創(chuàng)新科技園開發(fā)有限公司”的印章，竟然是偽造的假公章！

相關(guān)法律人士指出，該公司劣跡斑斑，在將已出售給業(yè)主的廠房拿去抵押貸款一案中，涉嫌偽造業(yè)主企業(yè)公章、偽造企業(yè)法人簽名、虛構(gòu)企業(yè)租賃合同和業(yè)主知情書等，對業(yè)主房產(chǎn)進行二次抵押，此番面對輿論監(jiān)督和群眾提出合理訴求要求過戶廠房時，不積極處理問題，反而多次用假公章投訴媒體文章，企圖壓制曝光、掩蓋事實真相。如此目無法紀的行為，其究竟想掩蓋的是什么問題？

事件回放：已售廠房被開發(fā)商偽造資料再次抵押貸款，跑路后被牽連查封

由信基公司開發(fā)的信基科技園項目，坐落在廣東省肇慶市高要區(qū)金利鎮(zhèn)，是當?shù)刂攸c打造的《廣東汽車零部件產(chǎn)業(yè)園》核心項目。

2019年前后，信基公司啟動項目招商，憑借產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展前景、招商部門的全程服務(wù)，以及政企聯(lián)動的良好營商環(huán)境，迅速成為在珠三角乃至大灣區(qū)中小企業(yè)主投資興業(yè)的熱門選擇，承載了無數(shù)創(chuàng)業(yè)者扎根廣東、興業(yè)發(fā)展的美好愿景。

2019年至2021年，來自全國各地的近百名企業(yè)主，以均價4300元/平方米的價格，購入信基公司開發(fā)的廠房，面積在數(shù)千至上萬平方米不等。據(jù)雙方簽訂的廠房買賣合同顯示，開發(fā)商負責(zé)為售出的每棟廠房辦理獨立產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)年限50年。

然而，這份對園區(qū)與地方發(fā)展的信任，最終演變成一場精心策劃的騙局。50余家傾盡全部身家、斥資數(shù)千萬乃至上億元投資興業(yè)、助力地方產(chǎn)業(yè)升級的企業(yè)主，萬萬沒有想到，在廠房已完成銷售收樓實際占有使用后，信基公司竟通過偽造業(yè)主企業(yè)公章、偽造企業(yè)法人簽名、虛構(gòu)企業(yè)租賃合同和業(yè)主知情書等違法手段，將數(shù)十棟已售廠房分批抵押給多家銀行、小貸公司及個人，套取6.4億巨額貸款，并在肇慶市自然資源局高要區(qū)不動產(chǎn)登記中心成功進行了抵押登記。

2024年底，信基公司老板余學(xué)聰跑路，多家建筑商和金融機構(gòu)蜂擁而至，對這些已經(jīng)交付使用的廠房申請法院，到肇慶市自然資源局高要區(qū)不動產(chǎn)登記中心進行了輪候查封。

截至到2026年4月初，部分廠房債權(quán)已被成功拍賣，一些廠房還在執(zhí)行拍賣，近一年多的時間，50余家企業(yè)主人心惶惶，無法安心生產(chǎn)，到處維權(quán)。隨著相關(guān)訴信基公司和相關(guān)金融機構(gòu)的執(zhí)行異議之訴不斷敗訴，后續(xù)維權(quán)難度，已可想而知。

工業(yè)廠房全流程監(jiān)管：誰在管？管什么？法律依據(jù)是什么？

據(jù)悉，工業(yè)園區(qū)項目從拿地、建設(shè)、預(yù)售、買賣、資金監(jiān)管、辦證到抵押，全程由多部門按法規(guī)層層監(jiān)管。而一旦某環(huán)節(jié)失守，就會出現(xiàn)信基科技園式“預(yù)售證合法、資金被挪用、被他人抵押、辦證難”的悲劇。

現(xiàn)在，人們普遍關(guān)注的問題是，信基科技園項目已取得《商品房預(yù)售許可證》，本應(yīng)受到嚴格監(jiān)管，當?shù)刈〗ň帧⒆匀毁Y源局、金融監(jiān)管局、監(jiān)控銀行等單位，究竟應(yīng)當履行哪些法定職責(zé)與監(jiān)管義務(wù)？

結(jié)合國家、廣東省、肇慶市相關(guān)法規(guī)及政策，我們對各方監(jiān)管責(zé)任逐一梳理，慘痛教訓(xùn)之下，以案為鑒、厘清權(quán)責(zé)、警示后人。

首先，在建設(shè)階段，肇慶市高要區(qū)自然資源局、住建局，會依據(jù)《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建筑法》，自然資源局負責(zé)審批工業(yè)用地、核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，確保土地用途、建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求。住建局負責(zé)核發(fā)《建筑工程施工許可證》，監(jiān)管施工安全和工程質(zhì)量。

其次，在預(yù)售、買賣階段，肇慶市高要區(qū)自然資源局、住建局，會依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，住建局負責(zé)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》、監(jiān)管網(wǎng)簽備案 。自然資源局負責(zé)不動產(chǎn)權(quán)籍審核、預(yù)告登記、首次登記、抵押登記、產(chǎn)權(quán)過戶。

其三、對案涉房屋預(yù)售資金的監(jiān)管，肇慶市高要區(qū)住建局、中國人民銀行肇慶市分行、國家金融監(jiān)督管理總局肇慶監(jiān)管分局、監(jiān)控銀行，會依據(jù)《肇慶市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法》，住建局負責(zé)：定監(jiān)管賬戶、審批資金撥付、監(jiān)督專款專用（建樓用）。中國人民銀行肇慶市中心支行、國家金融監(jiān)督管理總局肇慶監(jiān)管分局按各自職責(zé)對監(jiān)控銀行的預(yù)售資金監(jiān)管行為進行監(jiān)督檢查。

有證銷售為何成“脫管”，監(jiān)管責(zé)任誰來擔(dān)？

依據(jù)《肇慶市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法》第十四條、第十五條、第十六條和第十七條規(guī)定：監(jiān)控銀行須按核準撥付預(yù)售監(jiān)管資金，嚴禁轉(zhuǎn)入基本賬戶、現(xiàn)金支付及擅自劃扣，需每日推送數(shù)據(jù)、每月報送報表。非監(jiān)管銀行須配合按揭款劃轉(zhuǎn)并推送信息，按揭款未入賬應(yīng)協(xié)助追繳，賬戶異常需2個工作日內(nèi)函告監(jiān)管部門。

經(jīng)查詢，信基科技園項目分別在中國農(nóng)業(yè)銀行肇慶高要支行、廣東農(nóng)村商業(yè)銀行高要支行、廣東華興銀行肇慶分行設(shè)立了三個商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。按規(guī)定，這些賬戶本應(yīng)專款專用，保障業(yè)主權(quán)益與工程建設(shè)，可實際情況卻疑點重重。

首當其沖的，是監(jiān)管賬戶的資金狀態(tài)成謎。《肇慶市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施辦法》規(guī)定，監(jiān)管銀行需嚴控資金撥付、實時報送數(shù)據(jù)、確保按揭款全額入賬，嚴禁擅自劃轉(zhuǎn)或挪用。但監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金卻始終模糊不清，是否所有商品房預(yù)售款都進了監(jiān)管賬戶？監(jiān)管賬戶里是否還有資金，是否真正用于工程建設(shè)、農(nóng)民工工資支付等合規(guī)用途。本案中，監(jiān)管銀行是否按要求及時預(yù)警資金異常，是否切實筑牢預(yù)售資金監(jiān)管防線？

就在資金去向遭到廣泛質(zhì)疑時，更令人詫異的情況浮出水面：廣東農(nóng)村商業(yè)銀行高要支行、廣東華興銀行肇慶分行，這兩家承擔(dān)資金監(jiān)管職責(zé)的銀行，竟成為了該項目房產(chǎn)的抵押權(quán)人！

這一發(fā)現(xiàn)直接打破了監(jiān)管與被監(jiān)管的邊界。

監(jiān)管銀行本應(yīng)是預(yù)售資金的“守護者”，負責(zé)核查房產(chǎn)銷售狀態(tài)、監(jiān)督資金安全，卻轉(zhuǎn)而成為房產(chǎn)抵押的利益方，形成“既當裁判、又下場參賽”的局面。而圍繞這兩家銀行的抵押行為，背后更是迷霧重重：究竟是先有在建工程抵押，后有預(yù)售銷售？還是已售房產(chǎn)被違規(guī)二次抵押？抵押與預(yù)售的時間線、先后關(guān)系難以厘清，抵押的審批流程、資金去向均有待徹查。

針對信基科技園項目存在的在建工程先行抵押、后設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，或企業(yè)購房后又被違規(guī)辦理二次抵押等問題，作為預(yù)售資金監(jiān)管銀行，同時又作為案涉項目抵押權(quán)人，其雙重身份存在明顯利益沖突。在房屋已對外出售、購房款或未按規(guī)定全額進入監(jiān)管專戶的情況下，仍繼續(xù)持有或新設(shè)抵押權(quán)，未依法履行預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)，已違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，侵害了購房企業(yè)合法權(quán)益，相關(guān)抵押行為的合法性與合理性存疑。

相關(guān)法律人士指出，由此可見,中國人民銀行肇慶市中心支行，在依法指導(dǎo)商業(yè)銀行規(guī)范監(jiān)管賬戶開立、使用與管理，對賬戶違規(guī)操作的糾正、督導(dǎo)缺位；國家金融監(jiān)督管理總局肇慶監(jiān)管分局，對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的合規(guī)性、操作風(fēng)險開展有效監(jiān)督檢查，對銀行違規(guī)放貸、違規(guī)抵押、未履行到監(jiān)管義務(wù)。

目前來看，監(jiān)管部門介入調(diào)查的重點，是核查三家監(jiān)管銀行的履職情況、資金流向軌跡，以及農(nóng)商行、華興銀行抵押的合法性。

相關(guān)法律人士指出，依據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第三十條規(guī)定：預(yù)售人在商品房項目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶內(nèi)的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。依據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第四十一條的規(guī)定：銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預(yù)售款和房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的，上一級主管部門應(yīng)當責(zé)令其改正和追回流失款項；給預(yù)購人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

信基科技園屬于商品房，適用商品房相關(guān)法律嗎？

本案中，關(guān)于信基科技園是否適用商品房的相關(guān)法律，可依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)予以清晰界定。

相關(guān)法律人士指出，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，國有土地上的房地產(chǎn)開發(fā)、交易均適用該法，商品房預(yù)售必須取得預(yù)售許可；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》明確，依法取得預(yù)售許可證對外銷售的，屬于合法商品房預(yù)售行為；《廣東省商品房預(yù)售管理條例》則對預(yù)售商品房作出明確定義，并規(guī)定了嚴格的預(yù)售許可條件；只要該項目由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)、以商品房形式對外銷售并辦理預(yù)售許可，即屬于法律意義上的商品房，應(yīng)當適用商品房管理、預(yù)售資金監(jiān)管等相關(guān)法律規(guī)定。

基于此，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《廣東省商品房預(yù)售管理條例》，2019年至2023年，肇慶市高要區(qū)住建局為廣東信基創(chuàng)新科技園項目核發(fā)了十三本及以上《廣東省肇慶市商品房預(yù)售許可證》，并按規(guī)定要求其在中國農(nóng)業(yè)銀行肇慶高要支行、廣東農(nóng)村商業(yè)銀行高要支行、廣東華興銀行股份有限公司肇慶分行開立了三個商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

綜上，有證即入法，持商品房預(yù)售證的工業(yè)廠房應(yīng)納入全監(jiān)管，企業(yè)購房同樣享受保交樓法治保障。

相關(guān)法律人士指出：依據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第二條：本條例所稱預(yù)購人，包含購入預(yù)售商品房的單位與個人兩類主體。在該案例中，信基科技園工業(yè)廠房由各企業(yè)購置，雖不適用《消費者權(quán)益保護法》中自然人消費者的定義，但項目一旦取得商品房預(yù)售許可證，案涉房屋即依法屬于預(yù)售商品房，其法定屬性不因購買主體為企業(yè)而改變。開發(fā)企業(yè)與相關(guān)監(jiān)管部門均負有法定保障義務(wù)，不得以購房主體為企業(yè)為由規(guī)避、免除自身應(yīng)承擔(dān)的法定責(zé)任。

當前，部分工業(yè)廠房項目以商品房模式對外預(yù)售，社會上存在一種誤區(qū)：認為購買主體為企業(yè)單位、并非自然人消費者，便不屬于商品房保護范疇，無需執(zhí)行預(yù)售資金全額監(jiān)管與保交樓制度。

對此，結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)與條例定義，明確法律邊界與監(jiān)管底線：凡已取得商品房預(yù)售許可證的工業(yè)廠房，無論購買主體是單位還是個人，均應(yīng)納入商品房預(yù)售資金全額監(jiān)管，商品房預(yù)售資金監(jiān)管是保交樓、保民生、保穩(wěn)定的法定底線，應(yīng)嚴格落實保交樓各項法定要求。

相關(guān)法律人士指出，依據(jù)《廣東省促進中小企業(yè)發(fā)展條例》第八章權(quán)益保護：第五十七條，依法保護中小企業(yè)及其出資人的財產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營自主權(quán)等合法權(quán)益。此外，該條例的第五十八條表明，從廣東省到市、縣、區(qū)人民政府，都設(shè)有企業(yè)合法權(quán)益被損害的維權(quán)服務(wù)途徑。

在《肇慶市2025年政府工作報告》中，也有提及在重點領(lǐng)域風(fēng)險有效防范化解內(nèi)容。相關(guān)部門出臺的促進房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展21條措施，明確了推動房地產(chǎn)市場逐步回穩(wěn)和轉(zhuǎn)型，新建商品房均價連續(xù)兩年實現(xiàn)正增長，攻堅克難完成“保交樓”、“保交房”年度任務(wù)。穩(wěn)妥處置“半拉子”工程，非法集資、涉眾金融等領(lǐng)域問題得到有效治理。“保交樓”、“保交房”相關(guān)工作部署已先后寫入2025年及2026年市政府工作報告。

有企業(yè)主表示，相信當?shù)卣畷ν咨铺幹么祟悮v史遺留問題，切實保護中小企業(yè)主和人民群眾的合法權(quán)益，不斷夯實城市平穩(wěn)健康發(fā)展的根基。