從電梯廣告到地面停車位：小區(qū)公共收益究竟該怎么分、怎么管？

在信訪工作中，業(yè)主和物業(yè)、業(yè)主和業(yè)委會之間的糾紛是投訴的重點(diǎn)領(lǐng)域，公共收益分配問題可能是業(yè)主最為關(guān)心的問題。可以說，大部分小區(qū)不會及時(shí)公布公共收益收支情況，而業(yè)委會未經(jīng)允許，隨意從公共收益里支出“工資”“辦公經(jīng)費(fèi)”情況非常普遍。那么，小區(qū)里那些公共區(qū)域的經(jīng)營收益，到底該歸誰？怎么分？怎么用？是不是由業(yè)委會或者物業(yè)公司說了算？這篇文章就來聊聊這個(gè)話題。

一、什么是小區(qū)公共收益

簡單來說，小區(qū)公共收益就是指利用全體業(yè)主共有的部分或者設(shè)施，通過經(jīng)營產(chǎn)生的收入。要搞清楚這筆錢從哪來，首先得明確業(yè)主到底對小區(qū)里哪些區(qū)域享有收益權(quán)。實(shí)踐中，公共收益的主要來源包括公共停車場收費(fèi)、電梯廣告、燈箱廣告、快遞柜場地租金等。

從法律上講，小區(qū)公共收益的權(quán)利主體是全體業(yè)主。我國相關(guān)法律雖然明確了業(yè)主對小區(qū)公共區(qū)域享有共有權(quán)，但對公共收益的具體處理卻沒有說得很細(xì)。如果業(yè)主對賬目有疑問，可以在取得全體業(yè)主認(rèn)可后，對所有收支進(jìn)行審查。業(yè)主的權(quán)益受到保護(hù)，如果覺得物業(yè)公司刻意隱瞞收支情況，既可以向社區(qū)、街道或住建局求助，也可以聯(lián)合其他業(yè)主一起向法院起訴。

按照現(xiàn)行法律規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、車位、公用設(shè)施等，都屬于全體業(yè)主共同所有。這些共用部位和設(shè)施產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，就是公共收益。實(shí)踐中，公共收益的種類挺多的，比如電梯里的廣告、小區(qū)道路旁的廣告牌、地面停車位的租金等，都在這個(gè)范圍內(nèi)。

二、小區(qū)公共收益怎么分配

《民法典》對公共收益的分配有明確規(guī)定：如果建筑設(shè)施收益分配有約定，就按約定來；如果沒有約定，就需要根據(jù)業(yè)主所占比例重新確定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》也強(qiáng)調(diào)，只有得到業(yè)主認(rèn)可，才能經(jīng)營共用設(shè)施，而且經(jīng)營前要辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得的收益，通常用來補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，或者按照大家的集體意見來決定怎么花。

但在現(xiàn)實(shí)中，很多物業(yè)公司并沒有尊重業(yè)主的意愿，而是趁著業(yè)主委員會不夠完善，直接插手公共收益的管理。即便有些收益被拿來補(bǔ)充維修基金，金額也往往很少，全額到賬的情況幾乎沒有。具體來說，公共收益的分配可以分成兩種情況。

第一種，公共收益歸相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主共有。舉個(gè)例子，有的小區(qū)只在某棟樓的電梯或屋頂設(shè)了廣告，其他樓棟沒有。這種情況下，廣告產(chǎn)生的收益應(yīng)該只屬于這棟樓的業(yè)主。原因是法律上權(quán)利和義務(wù)是對等的，享受收益的業(yè)主同時(shí)也要承擔(dān)維護(hù)樓體安全的責(zé)任，比普通業(yè)主付出更多。如果硬要把這筆錢分給全小區(qū)，顯然不太公平，也會讓這部分業(yè)主心里不平衡。

第二種，公共收益可以由物業(yè)公司分得一部分。以地面停車位為例，物業(yè)公司要對車位進(jìn)行日常維護(hù)和管理，物業(yè)人員付出了勞動和時(shí)間。按照權(quán)利和義務(wù)相對應(yīng)的原則，物業(yè)公司有權(quán)從中獲得部分收益。目前，一些大城市已經(jīng)出臺了具體規(guī)定，比如對車位租金的分配比例作出明確要求，通常物業(yè)拿到的比例會比業(yè)主少一些。這筆錢一般由物業(yè)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)入賬，用于小區(qū)設(shè)備維修，業(yè)主委員會則負(fù)責(zé)監(jiān)督使用情況。

三、小區(qū)公共收益怎么管才有效

由于法律規(guī)定不夠細(xì)化，大部分業(yè)主自身權(quán)利意識也不強(qiáng)，加上部分物業(yè)公司服務(wù)意識欠缺，很多小區(qū)因?yàn)楣彩找鎲栴}鬧出了矛盾和糾紛。為了讓公共收益管理得更加規(guī)范，可以從幾個(gè)方面入手。

首先，法律上明確業(yè)主委員會的主體資格。目前，業(yè)主委員會在法律上不具備法人資格，只能算一個(gè)非法人團(tuán)體。這就帶來了一個(gè)問題：如果小區(qū)公共權(quán)益受到侵害，業(yè)委會去法院起訴，法院很可能因?yàn)橹黧w資格問題不予受理，最后還是得由業(yè)主個(gè)人去告物業(yè)公司。也就是說，業(yè)委會只享受權(quán)利卻不承擔(dān)責(zé)任，顯然不合理。要解決公共收益糾紛，就需要在法律上明確業(yè)主委員會的主體資格，讓它可以真正代表業(yè)主行使權(quán)利。

其次，明確業(yè)主才是小區(qū)真正的主人。業(yè)主才是小區(qū)真正的主人，物業(yè)公司只是提供服務(wù)的一方。業(yè)主要多學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識，積極參與小區(qū)管理。在日常中，要充分利用監(jiān)督權(quán)，要求物業(yè)公司出示專項(xiàng)維修資金的使用明細(xì)，以及公用設(shè)施經(jīng)營收益的準(zhǔn)確賬目。同時(shí)，可以建立日常查驗(yàn)制度，對共用部位和設(shè)施加強(qiáng)檢查，保護(hù)業(yè)主信息，并定期公示運(yùn)行情況。

最后，多渠道監(jiān)督公共資金使用 。過去監(jiān)督公共資金使用，主要靠《民法典》，但效果并不理想。比如，業(yè)主可以把建筑物的共有設(shè)施委托給專業(yè)信托機(jī)構(gòu)來管理。在這種模式下，公共收益的獨(dú)立性得到保障，業(yè)主作為委托人可以隨時(shí)查詢資金使用情況，并對受托人進(jìn)行有效監(jiān)督。管理機(jī)構(gòu)則要認(rèn)真履行職責(zé)，為業(yè)主提供管理服務(wù)，確保公共收益的安全，幫業(yè)主爭取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

隨著社會不斷進(jìn)步，人們法律意識持續(xù)提升，業(yè)主和物業(yè)公司之間關(guān)于公共收益分配的矛盾會越來越突出，矛盾的形式也會不斷變化。公共收益怎么去管，關(guān)系到業(yè)主和物業(yè)公司、業(yè)委會之間的“和諧相處”問題，所以，這個(gè)問題很關(guān)鍵。