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早上起床后小編刷到關于萬科的消息,好家伙,深圳又出手了,說是組建了一個豪華投融資金融顧問團(包括國開行、建行、招行、平安、東方資產,十二家頂級金融機構),要給萬科來一場“國家隊”級別的救援。
所以這次深圳動真格了?感覺不是之前小打小鬧的表態,這次顧問團的核心任務白紙黑字寫著:房地產項目紓困,翻譯成人話就是,不惜一切代價,幫萬科把眼前的坎邁過去。
1、萬科告急,深圳為何必須救?
我們先看看萬科到底遇到了什么麻煩,小編查了下資料,萬科在2026年需要償還多筆債券,其中最近的是4月23日到期的20億債券,這筆錢要是還不上,將引發一系列的連鎖反應。
小編之前去深圳出差,碰到一位在深圳金融系統工作的朋友透露,“內部會議開了好幾次,基調非常明確,保萬科就是保深圳的金融穩定,萬科在深圳的土儲、在建項目、供應商體系,牽涉到幾十萬人的就業和幾百億的稅收,它不能出事。”
萬科的朋友透露,萬科管理層最近幾個月,幾乎每周都要向深圳國資委匯報現金流狀況,這次顧問團的組建,就是匯報之后,深圳方面給出的最強力回應。
2、“金融天團”的豪華陣容與秘密任務
我們拆開看看這個顧問團到底有多牛,牽頭的是中金公司(就是市場傳聞中,那個800億紓困方案的主設計者),中金在投行圈什么地位,懂的都懂,它出手設計的方案,基本代表了最高層的意志。
十二家機構分成了幾個作戰小組,銀行組:國開行、建行、招行,負責提供低息開發貸、經營性貸款,最關鍵的是債務展期,把短期要還的錢,變成長期慢慢還,給萬科喘氣的時間。
投行組:中信、中金,任務更明確,發債、資產證券化開綠色通道,讓萬科能把手里優質的商業資產,比如那些寫字樓、商場,打包成CMBS或者REITs賣出去,快速回籠現金。
AMC組:東方資產,這是處理不良資產的專業戶,它的角色很微妙,萬一萬科有些項目實在盤不活了,或者債務結構太復雜,就由東方資產接手,進行債務重組,相當于一個“壞賬銀行”的功能。
券商人士形容,“這就是一套組合拳,輸血、止血、動手術全包了,銀行負責續命,投行負責造血,AMC負責切除腫瘤,目的只有一個,讓萬科活下來,并且健康地活下來。”
3、800億紓困方案,到底怎么玩?
市場瘋傳的800億方案,靠不靠譜呢,小編的判斷是,這個數字可能有水分,但方向應該正確,紓困的核心邏輯,不是白給萬科800億,而是通過一系列金融工具,釋放出800億的流動性。
舉個例子吧,萬科在深圳有幾個大型城市更新項目,位置好,但開發周期長,沉淀了大量資金,顧問團可能會推動這些項目進行融資隔離,單獨成立項目公司,引入信托或者保險資金,把萬科前期投入的資金置換出來。
再比如,萬科旗下有一些運營成熟的商業項目,租金回報穩定,完全可以打包發行類REITs產品,這些資產估值可能就有幾百億,通過證券化變現一部分,就能解決眼前的債務危機。
小編的地產圈資深高管朋友坦言,“方案里可能包含了債轉股的設計,讓部分金融機構的債權,轉換成萬科項目公司的股權,既減輕了萬科的還債壓力,又讓金融機構和萬科利益深度綁定,真正實現同舟共濟。”
4、紓困模式正在發生質變
萬科的這場救援,小編覺得做的太宏大了,宏大敘事嘛,這個紓困從過去的“一事一議”、“救急不救窮”,變成了系統性的“政府牽頭、金融組團、方案定制”,其他房企是沒這個待遇!
比如咱們回想一下之前的恒大、碧桂園,雖然也有地方政府和金融機構介入,但更多是被動應對,像深圳這樣,主動組建跨部門的金融顧問團,為一家房企量身打造全套方案,頭一回!
這種模式的優勢很明顯,第一,效率高,政府協調,金融機構同步行動,避免了互相扯皮;第二,方案專業,中金這種頂級投行操刀,設計出的方案更符合市場規律;第三,信號強烈,給市場吃下定心丸,避免恐慌蔓延。
小編也不知道這個紓困行動能否解救萬科,但對于水深火熱的地產行業,也是一劑良藥,也提供了一個模板,未來對于其他系統重要性房企的紓困,都會參考這個模式。
愿房企走出困境,也愿房價能穩住(不要再跌了)。
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