河北張家口：業主聯名反映開發商、物業疑似違規，權益保障待推進

近日，河北省張家口市萬全區宣平堡鄉西豪麗景D北區11號樓的126戶業主聯名反映情況，稱張家口鑫盛垣房地產開發有限公司（下稱“鑫盛垣地產”）及關聯的張家口市吉昌物業服務有限公司（下稱“吉昌物業”）存在疑似長期侵占小區公共區域、擅自變更規劃、挪用專項費用、違規封堵道路等相關問題，導致小區生活基礎配套不完善，業主出行存在安全隱患。業主方曾向多部門申請履職，亦提起民事訴訟，目前相關訴求尚未得到妥善解決，業主合法權益亟待保障。

據業主代表介紹，西豪麗景D北區其他樓棟業主因施工建設推進情況，調換變更至11號樓，并于2011年陸續入住。入住初期，小區配套設施雖未完全完備，但已具備基本生活條件，可使用井水、正常用電供暖。當時11號樓出行道路直通主干道，距離公交站約30米，居住出行較為便利，業主也對小區建筑及配套設施的后續完善抱有期待。

業主方表示，相關爭議始于2020年，其稱鑫盛垣地產與吉昌物業在疫情期間封閉小區后，對小區初始出入的水泥硬化道路進行了砌墻圍擋、挖溝作業。2023年疫情結束后，該通行道路未予恢復，2024年更是被徹底物理分割并加固圍墻，業主被要求改道繞行，單程需多行走500余米。

圍墻內建筑、圍擋分割 圖一、二 （代表人提供）

圍墻內建筑、圍擋分割 圖一、二 （代表人提供）

業主反映，新規劃的出行道路存在4處90度拐角，存在人車混流、路面狹窄、坡度較大等情況，雨雪天氣行走易產生安全隱患。這一情況對小區內老齡業主影響較為明顯，部分老齡業主當初購置該小區10號、11號樓房產時，曾重點考慮出行便利因素。

業主方提出質疑，認為開發商實施圍擋挖溝行為，核心目的是占用小區內約7000多平方米的公共區域（含綠地、娛樂及體育鍛煉活動場地），后續或計劃將該區域與自身購置的未開發地塊相連。據悉，該公共區域面積在業主產權證附圖中均有明確標注。截至目前，相關涉事地塊尚未有明確建設項目公示，但現場圍欄與相關建筑仍未拆除，對居民日常生活造成一定影響。

除道路封堵及公共區域相關爭議外，業主方還反映鑫盛垣地產疑似擅自變更小區規劃設計，縮減了11號樓棟前后地面面積寬度，導致該樓棟的通風口、檢查井等配套設施被隔離在圍擋之外，存在居住安全隱患。同時，其稱開發商擅自改變樓一層車庫（儲物間）用途，并違規處置給非本樓棟人員，導致該樓棟7個單元業主面臨停車難題，日常出行與生活受到影響。

規劃占用 圖三 （當事人提供）

多位業主表示，開發商在房屋銷售階段存在疑似挪用專項費用的相關情況，該類問題已持續十余年。據業主反映，鑫盛垣地產曾向每戶業主代收3400元燃氣安裝費，但小區至今未實際開展燃氣安裝工作，涉及小區9棟樓均未實現燃氣入戶。此外，小區業主十余年來一直使用井水，自來水入戶及開通工作尚未落實。同時，業主方對每戶繳納的房屋維修基金使用情況提出質疑，認為存在挪用可能，導致業主歷經十余年才陸續辦理完成房屋產權證。

燃氣費繳納記錄 圖四 （當事人提供）

業主方稱，作為鑫盛垣地產關聯公司的吉昌物業，疑似違規入駐小區，且日常物業服務質量未達到業主預期。同時，該物業長期將物業費與水電費捆綁銷售，該操作已成為小區常態，業主認為此舉侵害了其消費選擇權。

為維護自身合法權益，西豪麗景D北區業主曾多次向相關部門反映情況尋求幫助。2024年，業主代表就燃氣、自來水及開發方占用公共區域等問題向相關部門反映，相關處理單位出具答復，承諾督促推進燃氣等相關事宜，并明確不得實施捆綁收費，但后續推進效率未達到業主預期。

捆綁收費、燃氣督促回復 圖五、六 （當事人提供）

捆綁收費、燃氣督促回復 圖五、六 （當事人提供）

2025年11月25日，業主分別向住建局、街道辦提交書面申請，請求相關部門履行監管職責，截至目前未收到明確回復；2026年1月6日，業主向規劃局申請履職，同樣未獲得回應。在向行政部門求助未取得明顯進展后，業主們于2025年5月委托北京某律師事務所，起訴鑫盛垣地產，并于2025年7月29日提交網上立案申請。該立案申請最終被裁定審查不合格，理由為“相關訴求應向住建局等相關部門反映，不屬于民事訴訟管轄范圍”，業主司法維權之路遭遇阻礙。

截至目前，西豪麗景D北區11號樓的126戶業主仍在持續主張自身權益。業主方希望相關監管部門能夠盡快履行監管職責，對鑫盛垣地產及吉昌物業的相關行為進行調查核實，若確認存在違法違規行為，依法予以查處；同時要求開發商恢復小區原有通行道路、歸還疑似被侵占的公共區域、退還并補繳疑似被挪用的各項專項費用，盡快解決燃氣、自來水入戶及房屋產權證辦理等相關問題；此外，要求吉昌物業規范服務行為，取消物業費與水電費捆綁銷售的相關操作，切實保障業主的合法居住權益。