在家不敢開窗簾？廣州劃定居住“對視紅線”

“好房子28條”要求同樓棟居室對視距離不小于4米；不同樓梯不低于15米

好房子從“住有所居”向“住有優居”轉變①

【開欄語】

人居環境是城市品質核心，“好房子”建設更是民生與城市發展的關鍵。近日，廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《關于支持高品質住宅建設的若干意見》，推出28條措施，構建覆蓋“好城區、好社區、好房子、好市場”的全流程政策體系，全面開啟廣州從“住有所居”向“住有優居”的住房新體驗。本欄目以廣州新政為契機，聚焦新時代“好房子”建設的實踐范本，通過深入走訪和系統觀察，解讀政策落地對市場的實際影響，探尋未來高品質住宅的發展路徑，持續關注住房品質提升之路。

新政明確，不同樓梯單元之間居室對視距離不宜小于15米，鼓勵大于18米。

近日，廣州出臺“好房子28條”，首次將居室對視距離納入高品質住宅建設標準，明確不同樓梯單元樓棟對視距不宜低于15米、鼓勵達18米以上，從規劃設計源頭為居住隱私劃定清晰紅線。新快報記者走訪廣州多個在售新盤發現，市面上部分主打高得房率的項目，不少樓棟建設間距并未達15米，部分項目還通過刷誠意金看樣板房、貼磨砂膜遮擋視野等方式，讓購房者難以判斷實際居住視野。有業內人士表示，此前“得房率內卷”令樓棟對視問題突出，隨著《關于支持高品質住宅建設的若干意見》（以下簡稱《意見》”）的出臺，將催生更好的產品與項目，引導行業從價格戰轉向產品力競爭。

●新規明確

推動“住有優居”，不同樓棟對視距離鼓勵大于18米

長久以來，“隔窗相望”“鄰居對視”成為不少購房者的居住痛點，陽臺、臥室、衛生間等空間的視線干擾，讓居住舒適度大打折扣。此次廣州“好房子28條”的出臺，首次將居室對視距離納入高品質住宅建設的標準。在優化建筑設計層面，文件明確提出：“不同住戶間需采用合理間距或避免對視的措施，同一樓梯單元不同住戶居室對視距離不宜小于4米；不同樓梯單元之間居室對視距離不宜小于15米，鼓勵大于18米，保障住房私密性。”

此次政策劃定的對視距離標準，是結合居住體驗、空間設計的科學考量。有建筑領域從業者向記者解釋，對視距離與建筑間距緊密相關但存在區別，建筑間距指兩棟建筑物外墻外皮最凸出處之間的水平距離，需綜合防火、日照、通風、管線埋設等多重要求；而對視距離則聚焦居住者實際體驗，針對居室門窗之間的實際視線距離，是衡量居住隱私性的核心指標。15米的最低標準，能讓住戶在室內的正常活動擁有基本的隱私保障；而鼓勵大于18米的要求，則為房企提升產品品質留出空間，推動住宅建設“住有所居”向“住有優居”轉變。

這一標準的出臺，也標志著廣州住宅市場發展邏輯的關鍵轉變。過去多年，廣州新房市場陷入“得房率內卷”，房企為提升產品吸引力，絞盡腦汁通過飄窗、花池、內天井等方式增加實際使用面積，部分項目將得房率作為核心賣點，卻忽視了樓間距、對視距離等影響居住體驗的關鍵因素。有房產中介向新快報記者表示，此前接待的購房者中，不少人因只關注戶型和得房率購房，交付后發現樓棟對視問題突出，“連拉窗簾都成了日常剛需，居住體驗大打折扣”。

部分樓盤陽臺視野為一片“樓景”，對視難以避免。

●記者調查

在售盤間距問題突出，有樣板房大玩“視野障眼法”

新快報記者走訪廣州市面多個在售樓盤發現，部分項目樓棟建設間距不足15米的情況，有部分項目則要刷誠意金才能看實景板房，更有樓盤通過刻意遮擋樣板房視野的方式，讓購房者難以察覺潛在問題。

在番禺去年開盤的“網紅盤”瓏曜上城，新快報記者查閱其建設工程設計方案審查及調整批后規劃圖發現，該項目多個樓棟的建設間距低于15米，雖然幾個塔樓間為錯落設計，但其中5棟與6棟最小間距僅13.1米，3棟與4棟最小間距為14.2米。記者以購房者身份提出看實景樣板房，該項目銷售人員表示：“要刷誠意金才能申請。”

不僅剛需盤存在此類問題，部分定位高端的項目也未能規避對視隱患。記者在天河區的高端項目西派天河序的實景樣板房內看到，盡管項目定位高端，主打“瞰景”優勢，但其125平方米戶型的陽臺外側視野被鄰樓墻面遮擋較多，臥室窗戶也與小區內其他樓棟的窗戶相對，未來居住中的對視問題難以避免。

黃埔區新世界四季山水的銷售人員則更為直接。在介紹戶型時，銷售人員坦言部分戶型存在對視問題，并稱“有點遮擋的戶型價格會較優惠”。以該項目2棟塔樓為例，即便是樓棟內的最大戶型116平方米單位，其2號單元的主臥窗戶與同層93平方米3號單位的次臥窗戶直面對視，私密空間的視線干擾無法避免。

新快報記者還發現，部分項目為掩蓋對視與采光缺陷，在實景樣板房內設置了視野“障眼法”。在天河、海珠、番禺的多個在售樓盤，樣板房的窗戶被貼上磨砂膜，銷售人員稱主要為了“遮掩工地”，但卻令購房者無法直觀判斷實際的窗戶朝向、視野范圍與對視情況。

部分樓盤在實景樣板房內，將窗戶貼上磨砂膜，實際視野有所遮擋。

●廣州探索

率先出臺“好房子”標準 低密純板樓落地

為何樓棟對視成為廣州新房市場的普遍痛點？“現在同等產權面積的新房，比10年前的房子‘胖’了一圈。” 有業內人士解釋，近年來廣州新房市場的高得房率競爭愈演愈烈，飄窗、陽臺、花池幾乎掛滿房屋外輪廓，部分次臥以陽臺或飄窗+花池的形式報建，以此實現超高的實際使用面積。為提升產品賣點，部分房企將主臥設計成270度轉角飄窗，并以“環幕全景艙”“三面極致采光”等話術營銷。他們卻鮮少提及，若正對面是鄰居的臥室，再大的轉角窗也易淪為“互看”的尷尬窗口。

在“住有優居”的市場需求下，純板樓與塔樓或板塔結合小區的居住體驗差距正日益拉大。塔樓多采用2梯5戶、3梯5戶的十字形結構，陽臺、窗戶難免與鄰居家相望。而板樓雖戶戶南北通透、采光通風俱佳，但部分項目采取“高低配”模式，即用幾棟溢價板樓搭配高密度塔樓，卻壓縮了樓距，導致視野受阻。

而低密的純板樓小區正在廣州逐步落地。去年年底廣州首宗將“好房子”建設要求寫入地塊出讓公告的項目近日正式亮相。位于白云新城的AB2911018地塊，以17.8%的溢價率成交，其容積率低至2.3，為近13年來該區域至低。該地塊被規劃為17-19層純板樓，在“好房子”建設要求下，其私密性、空間感及采光通風均有顯著提升。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，《意見》的出臺，標志著今年廣州在全國一線城市中率先系統性落地了“好房子”建設標準。“這實際上是在2025年《住宅項目規范》落地與實踐基礎上，進一步形成的更為成熟，也更容易落地的版本。對供應端和產品端而言，這有助于催生更好的產品與項目，引導行業從價格戰轉向產品力競爭。”

購房提醒

看懂樓層平面圖 避開對視“陷阱”

面對市場上復雜多樣的產品，普通購房者該如何在購房前就規避掉對視風險呢？多位業內人士為市民提供了實用建議。

首先，學會看樓層平面圖。戶型圖只能展示單個單元的布局，而樓層平面圖則能清晰地反映出你購買的戶型在整個樓層中的位置，以及與相鄰戶型的關系。在查看時，要特別注意自家臥室、客廳、衛生間的窗戶是否正對鄰居家的窗戶，以及兩者之間的距離。

其次，善用沙盤進行初步判斷。售樓部的沙盤通常會標注樓棟排列情況，可以簡單地對樓棟的密集程度有基本判斷，再詢問銷售人員具體的樓間距信息和戶型設計對視情況。

此外，最好能先看實體樣板房再作購買決定，可站在窗前感受視野范圍和可能的視線干擾。對于樣板間刻意遮擋視線的設計，需多留心眼。

■專題策劃：丁燦

■專題采寫：新快報記者 何璐詩