十年漲幅最高達 69%—— 德國大城市房租為何越控越漲？

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（來源：DOLC）

在德國的大城市里找房，已經成為許多居民的一場“耐力賽”。最新數據顯示，過去十年間，德國主要城市的新租房價格普遍大幅上漲，有些地方甚至接近翻倍。盡管政府推出了“房租剎車”（Mietpreisbremse）政策，但現實情況卻是：房租仍在持續攀升。

根據德國聯邦政府的一份統計，德國14座大城市的新租房價格在過去十年平均上漲約43%。其中，柏林的漲幅最為驚人，成為全國漲幅最高的城市。2016年柏林新租房的平均冷租約為每平方米9.02歐元，而到了2025年，這一數字已經上升至約15.25歐元，漲幅達到69%。

緊隨柏林之后的是萊比錫，這座曾經被稱為“性價比最高的大城市”，十年間房租上漲了約67%。此外，不來梅、杜伊斯堡、埃森、杜塞爾多夫以及漢堡等城市，也都出現了40%以上的漲幅。

如果從絕對價格來看，慕尼黑依舊是德國最昂貴的城市。2025年當地新出租住房的平均價格達到每平方米21.29歐元。雖然十年漲幅“只有”37%，但由于起點本身就很高，慕尼黑仍穩居德國房租榜首。法蘭克福和斯圖加特的平均租金也分別達到約16.58歐元和16.06歐元每平方米。

值得注意的是，這些數據主要來源于互聯網平臺上的新房源廣告價格，也就是所謂的“掛牌租金”。政府方面指出，這類數據并不能完全代表整個租賃市場，因為一些房源可能通過住房合作社、候補名單或私人渠道出租，其價格可能低于公開平臺的報價。

然而，在不少政治人士和租房者看來，這樣的解釋并不足以緩解現實壓力。部分議員直言，當前的大城市房租已經出現“價格爆炸”的趨勢。他們認為，2015年開始實施的“房租剎車”政策雖然在個別案例中發揮作用，但總體上并未有效遏制房租上漲。

問題的關鍵在于，這項政策本身存在多種例外情況。例如家具附加費、短期租賃以及部分翻新后的房源，都可能繞開價格限制。此外，新建住房通常也不受限制，這使得市場上仍有不少空間可以突破規定。

因此，一些政界人士開始呼吁更嚴格的措施，比如實施全國范圍的“房租上限”（Mietendeckel），對房租進行更直接的限制。同時，他們還要求加強對“高價房租”的監管，例如當租金高出當地平均水平20%甚至50%時，應被認定為房租暴利并受到處罰。

從更宏觀的角度來看，大城市房租上漲并不僅僅是政策問題。人口持續向城市集中、住房建設速度跟不上需求、投資資金進入房地產市場等多種因素，都在不斷推高租房成本。

對于普通居民而言，這意味著未來在大城市生活的成本壓力可能仍將持續。如何在促進住房建設、保護租客權益以及維持市場活力之間找到平衡，已經成為德國住房政策面臨的一道長期難題。