蘇黎世議員住補貼房引眾怒，合作社稱階層融合好，右翼批浪費

蘇黎世發現了一種新的奢侈品：成本租金。在這座富裕的城市里，幾乎沒有什么比廉價住房更受追捧。這類資源十分有限。全市近27%的住房屬于公益性質，其中很大一部分由合作社持有。

隸屬于社會民主黨的新任市議員托比亞斯·朗根內格就居住在這樣一套公寓里。盡管他的年收入即將達到25萬法郎，但他仍希望與家人繼續住在這里。這一消息迅速引發了外界的強烈不滿。

緊缺的資源、高昂的薪水，引發了一場公共辯論：究竟誰有資格居住在合作社公寓？這些人的收入上限又該如何界定？針對合作社公寓這一議題，我們梳理并解答了外界最為關注的核心問題。

富裕階層在其中僅占少數。蘇黎世住房合作社區域協會整理的蘇黎世市統計局數據顯示，在全市約4.2萬套合作社公寓中，有6%的家庭應稅收入超過15萬法郎。

蘇黎世合作社公寓的家庭收入中位數為6.1萬法郎。這一數字比非公益性住房的8.37萬法郎低約2萬法郎，但比市政住房的4.14萬法郎高出約2萬法郎。根據蘇黎世住房合作社區域協會的數據，全市家庭收入中位數為7.43萬法郎。

蘇黎世市最近一次對存量房租金的分析是在2024年。雖然該研究沒有專門針對合作社，但涵蓋了公益性住房。根據市政部門的估算，這類住房的每平方米租金平均比營利性房產低約40%。

收入上限在合作社中幾乎從未成為議題。原則上，所有選擇這種居住方式的人都有資格申請入住。這種階層融合正是合作社所期望的。

蘇黎世住房合作社區域協會總經理斯特凡·施奈德表示，這背后有諸多考量。他指出，僅為低收入家庭提供住房在社會政策上并不合理，反而會加劇階層隔離。

斯特凡·施奈德認為，應對住房短缺的方案不應是出臺更多規章制度。他強調，唯一有效的解決途徑是全面增加公益性住房的建設量。

許多合作社在審核申請時，通常會考量申請人的財務困境，這使得低收入者比高收入者更具優勢。此外，斯特凡·施奈德指出，約85%的蘇黎世住房合作社制定了入住規定。

這些規定通常要求：最大房間數等于入住人數加一。例如，一個帶有一個孩子的家庭最多只能居住在四居室公寓中；一旦孩子搬離，家庭就必須更換較小的公寓。

斯特凡·施奈德分析稱，對于更傾向于擁有獨立產權住房的富裕階層而言，這種嚴格的入住規定往往缺乏吸引力。不過，部分合作社也開發了相應的機制來平衡收入差距。例如，在托比亞斯·朗根內格居住的第一發電廠合作社中，設立了所謂的團結基金。

所有收入較高的住戶每月需額外繳納最高105法郎的費用。這筆資金被用于交叉補貼那些租金更低廉的公寓。據蘇黎世住房合作社區域協會總經理斯特凡·施奈德透露，各合作社目前正在探討引入更多類似的調節工具。

合作社的資金完全由其成員提供。它們可以申請無息貸款以降低租金，或者獲得在市政土地上進行建設的建筑權。作為交換，合作社必須滿足特定條件，包括遵守入住規定、保障一定比例的補貼住房以及放棄營利。

第九區科赫地塊的項目便是一個典型案例，該地塊由蘇黎世市于2013年斥資7000萬法郎購得。市政部門授予了蘇黎世普通建筑合作社和第一發電廠合作社為期62年的建筑權，并允許兩次各15年的延期。

通過這一項目，蘇黎世市每年可獲得58萬法郎的收入。該地塊最終將建成約350套合作社公寓。這種做法屢屢招致右翼資產階級陣營的批評。自由民主黨指出，在科赫地塊項目中，由于提供了優惠的建筑權，蘇黎世市每年損失了約數十萬法郎的潛在收入。

自由派房地產經濟學家馬可·薩爾維日前表示，這些土地的實際價值遠高于此。他認為，市政部門本可通過土地創造更多收入，進而為教育或醫療系統提供資金，目前的做法本質上是針對中產階級的社會福利政策。

因此，合作社公寓本身并不等同于政府補貼住房。其租金是根據所謂的成本租金公式計算得出的，且不以營利為目的。

事實并非如此，合作社同樣可以建設此類住房。例如，科赫地塊上三分之一的公寓就獲得了政府補貼。這些租金更為低廉的住房受到更嚴格的監管。住戶在入住時以及隨后的居住期間，其收入和資產狀況都會接受定期審查。

相比之下，蘇黎世市甚至對其擁有的7500套非補貼住房也制定了收入規定。租戶在入住時的最高收入不得超過總租金的六倍。對于資產超過20萬法郎的個人，其部分資產將被折算并計入總收入。

財政部發言人在回復問詢時表示，這在原則上是可行的。市議會并不傾向于采取這種做法。官方認為，合作社能夠吸引廣泛的社會階層，對促進社會融合具有積極作用，并且是市政部門實現住房政策目標的重要合作伙伴。

2016年，一項要求設定收入上限的個人倡議遭到否決。市議會當時辯稱，過于嚴格的市政規定將導致合作社幾乎不再愿意與市政部門簽訂合作協議。

根據蘇黎世市統計局的最新數據，超過9萬人居住在合作社公寓中。這些住戶的人口結構與蘇黎世市的平均水平存在顯著差異。

具體而言，合作社中兒童的比例更高，老年人的比例也略高，而20至39歲青年群體的比例則明顯偏低。此外，瑞士本國公民在合作社中的比例明顯偏高。蘇黎世市的外籍人口比例接近34%，而合作社中的外籍人口比例僅為20%左右。

移民群體在合作社中的比例明顯偏低。分析人士指出，這背后有多種原因：首先是幾乎沒有空置公寓可供新移民申請；其次是存在準入門檻，例如需要繳納數千法郎的入會費；此外，信息不對稱也是重要因素。

蘇黎世市統計局的數據也印證了這一點：在瑞士本土出生的外籍人士，其在合作社中的比例并未呈現出偏低的態勢。根據蘇黎世住房合作社區域協會的評估，在居住于合作社的外籍人士中，主要以來自南歐和東歐國家的人群為主。

相比之下，來自北歐和西歐的人群較少居住在公益性住房中。外界認為，這部分人群中許多是受過良好教育的外籍專業人才。

斯特凡·施奈德表示，目前在這一問題上正經歷一場范式轉變。各合作社普遍致力于使其住戶結構能夠真實反映周邊街區的人口格局。