韓國住房負擔指數回升 首爾房貸壓力再創新高

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（來源：AJU視界）

在利率上行背景下，韓國居民購房金融負擔出現階段性回升。韓國住房金融公社日前發布數據顯示，去年第四季度全國住房購房負擔指數為60.9，較前一季度的59.6上升1.3個百分點，結束此前連續回落態勢，出現反彈。

住房購房負擔指數以中位收入家庭購買中位價格住房為基準，在設定標準貸款條件下衡量其償還房貸本息的壓力水平。當前測算假設為負債收入比（DTI）25.7%、貸款價值比（LTV）47.9%，貸款期限20年、等額本息還款。在此條件下，指數為60.9意味著家庭需將約16%的收入用于償還住房貸款本息。從歷史走勢來看，該指數曾于2022年第三季度升至89.3，創下2004年有統計以來的最高水平。此后隨著利率調整及房地產市場變化，指數持續回落，并在2024年第二季度降至61.1，實現連續七個季度下降。隨后雖在2024年第四季度短暫反彈至63.7，但在去年前三個季度再次下行，并于第三季度降至59.6，為近五年來首次跌破60。進入第四季度后，指數重新回升至60以上。

韓國住房金融公社表示，本輪指數回升主要受貸款利率上行影響，在房價及居民收入整體變化不大的情況下，利率上升成為推高償債壓力的主要因素。數據顯示，商業銀行新發放住房抵押貸款利率由第三季度的年化3.96%升至第四季度的4.23%。從區域來看，首爾購房負擔顯著高于全國平均水平。去年第四季度，首爾住房購房負擔指數為165.1，較前一季度上升9.9個百分點，創下自2023年第二季度以來的最高水平，升幅亦為近三年來最大。這意味著首爾家庭需將約42.4%的收入用于償還房貸本息，購房壓力明顯偏高。

相比之下，全國其他地區指數雖普遍上升，但除首爾外暫無地區超過100，顯示首都地區購房負擔顯著高于其他區域。

總體來看，在利率仍處相對高位的背景下，韓國居民住房貸款償付壓力出現回升跡象。業內普遍認為，未來購房負擔走勢仍將主要取決于利率變化及房地產市場表現，相關政策調整及市場波動對居民杠桿水平的影響仍需持續關注。