銷量同比高點下滑超50%，有沒有活得還不錯的房企？

根據國家統計局數據，2025年全國商品房銷售面積為8.81億平方米，較2021年17.94億平方米的歷史高點累計回落超過50%。據機構監測，34個重點城市新房同盤同比價格較高點下跌31%，同比下滑10%。

在這樣的大背景下，房企虧損已經成為常態，近期各大房企陸續發布2025年財報，其中頭部房企大多都持續虧損，萬科虧損885.56億元一度引爆地產圈。

曾經的名角走下舞臺，少了掌聲，只留下唏噓。僅僅數年，增量市場落幕，存量市場來臨，房地產行業經歷了史無前例的出清，2021年房地產銷售榜單TOP10房企里，如今沒有出險的企業只有“招保中華”四家央企與龍湖一家民企。

所幸的是，這些幸存的房企，在行業虧損的大潮中，都找到了活下去的出路。

房企平衡開發業務占比

2025年，央國企仍以重資產開發為主，占比普遍85%以上，保利發展的房地產業務占比90%，綠城中國約96%，中海地產占比93.3%，華潤置地占比82%，招商蛇口占88%，而房地產業務占比過高，是優勢，也是風險。

而重資產的房地產開發，必須要拿地，只是相比十多年前競拍土地時的一擲千金，如今房企拿地逐漸理智。公開資料顯示，拿地金額前五位都是清一色“國家隊”，前兩位分別是中海地產和保利發展，隨后是綠城中國、華潤置地和招商蛇口，拿地金額分別是907億元、671億元、592億元、585億元和514億元。綠城中國是唯一一個不是央企的房企，但第一大股東中交集團為央企，一樣具備央企背景。

在地產行業整體遇冷的情況下，大部分民營房企都暫緩拿地，龍湖是為數不多拿地的民營房企，2025年在上海、深圳、蘇州、重慶、成都等高能級城市獲取了7幅地塊。而與土地市場上的收縮與聚焦相比，龍湖把更多力氣花在了去庫存上。截至2025年末，龍湖的現貨庫存較期初壓降210億元；全年累計清盤78個項目，并推動14個存量項目的全面煥新，去化超60億元。

事實上，如今很多房企都在多元化發展，逐漸降低房地產業務的占比，比如此前龍湖的地產業務營收占比偏高，2021年地產業務營收占比達90.4%，但在隨后的幾年間，其地產業務占比不斷下降，2025年已經降至72.5%，地產業務營收占比的下滑，說明龍湖除了地產之外其他業務的迅速崛起，多元化發展，也讓龍湖多了抗風險的能力和底氣。

如今很多房企都在多元化發展，逐漸降低房地產業務的占比，龍湖從很早就開始重視運營及服務業務，堅持把每年銷售回款10%作為上限，投資于持有型物業，如今已形成開發+運營+服務三大業務板塊齊頭并進的新格局。

在2025年，龍湖實現歸母凈利潤10.2億元，其中，運營及服務實現核心權益凈利79.2億元，成為利潤的主要貢獻來源。

化債進入深水區

房地產市場的筑底周期仍未結束，房企債務風險進入深度出清階段。

各大房企都在積極化債，但有的順利有的卻并不順利。央國企較為穩健，通過壓降短債+低息置換等手段，以經營性現金流覆蓋到期債務，極少依賴重組，穩結構、優成本，筑牢安全底座。但整體上看，房地產央國企的“壓債、去杠桿”效果不算明顯，整體有息負債規模仍在增長或高位盤整，呈現“明穩暗增、結構分化、借新還舊”的特征。

核心問題在于負債規模難降，壓力仍在。盡管行業處于深度調整期，多家頭部房企高喊“降負債”，但從最新財報數據看，房地產央國企的有息負債總量并未明顯收縮，部分企業甚至逆勢增長。保利發展2025年末有息負債約3858億元，雖負債率略有下降，但絕對規模仍居行業前列，且為支撐銷售與投資，負債總量未明顯壓降。

萬科2025年末有息負債3584.8億元，較2024年不降反增，凈負債率升至123.5%，依賴股東借款與債務展期維持。招商蛇口2025年有息負債超千億，凈負債率72.46%，在銷售下滑10.6%、利潤下滑74.65%的背景下，負債規模依然剛性。頭部央企因規模龐大，去債難度不小，甚至還有部分企業負債規模小幅增長。

（數據來源：2025年中報及三季報）

對碧桂園、融創中國、旭輝控股這樣的出險民營房企來說，只能通過重組、削債務，實現“實質脫困”，境內外債務重組加資產處置，通過債轉股、本金削減實現大幅削債。2025年21家出險房企完成重組，化債總規模約1.2萬億元，行業風險加速出清。

也有不少穩健的民營房企主動降債、強現金流，轉型謀長遠，龍湖就是其中典型代表。2023年起，龍湖就堅持用正向的經營性現金流驅動業務增長，以安全穩定的債務結構構建起可持續發展的基本盤。2025年，龍湖集團實現含資本性支出的經營性現金流凈流入58億元，這已是龍湖集團連續三年實現含資本性支出的經營性現金流為正。

擁有正向的經營性現金流，對化解自身債務風險有極為積極的意義，而得益于此，龍湖也擁有了扎實的財務基本盤。龍湖2025年全年如期/提前償還了包括境內信用債、中債增擔保債券、境外信用貸款在內的債務共計220億元。截至2025年底，龍湖有息負債規模從2022年中期約2100億元降至2025年1528.1億元，3年半的時間累計壓降近600億元，其中2025年單年壓降235.1億元，降幅13%。

總體而言，房地產化債已從“被動展期拖時間”進入“主動削債、系統修復”階段，境內溫和、境外狠削，以“債轉股+以資抵債+展期降息”為標配，央國企靠股東與政策支持“穩負債騰規模”，民企靠深度削債“謀轉型”，最終目標都是活下去、恢復經營。相比大多數房企的“連滾帶爬”，龍湖在化債方面就顯得從從容容。

穩健模范生

當前房地產行業正經歷深度調整與洗牌，市場銷售下滑、投資收縮、債務風險高企，多數房企仍在流動性危機與去杠桿中掙扎，行業“剩者為王”格局加速成型。在此背景下，龍湖集團2025年財報逆勢凸顯亮點，憑借穩健財務與多元業務優勢，成為民營房企乃至全行業的穩健標桿。

財報顯示，龍湖2025年實現營收973.1億元，其中運營及服務業務收入達267.7億元創歷史新高，貢獻核心利潤79.2億元，毛利率超50%，成為穿越周期的“壓艙石”。商業出租率穩定在97%高位，資產管理、物業服務、智慧營造等業務持續擴張，多元盈利結構有效對沖開發業務波動。

當然，債務安全是龍湖最大底氣。平均融資成本降至3.51%創行業新低，債務期限拉長至12.12年。2026年到期債務僅61億元，連續三年經營性現金流為正，基本徹底擺脫債務危機隱患。

行業大洗牌之下，高杠桿民企出清、部分央國企負債承壓，而龍湖憑借前瞻性風險管控、健康債務結構與強勁非開發業務，已率先走出調整期。未來隨著行業逐步企穩，龍湖將憑借穩健底色持續搶占市場份額，長期發展前景樂觀。

低負債率是龍湖的安全底線。它讓龍湖遠離債務違約、流動性枯竭風險，無需依賴展期、削債、債轉股等痛苦化債手段，能夠保持經營獨立、信用完好，這是房企活下去的根本。而低負債率帶來融資優勢。融資成本更低、期限更長、渠道更穩定，在行業融資收緊時反而能獲得更多金融資源，形成良性循環。這賦予了龍湖抵御周期的能力，也將推動龍湖率先完成業務結構的轉型。

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作 者 |夢蕭