越秀服務(wù)：底盤更穩(wěn)，新路已開｜年報風云⑧

“未來市場將逐步向頭部企業(yè)聚集，具備能力與發(fā)展思路的企業(yè)將獲得更好發(fā)展。”

3月26日，越秀服務(wù)（06626.HK）刊發(fā)2025年業(yè)績，全年實現(xiàn)總收入約39.02億元，同比增長0.9%；期內(nèi)錄得毛利約5.77億元，毛利率約為14.8%，歸母凈利潤約為2.74億元。

回顧過去一年，物業(yè)行業(yè)仍在經(jīng)歷有痛感的轉(zhuǎn)型。上游地產(chǎn)持續(xù)出清、成本剛性上漲、撤場潮洶涌、收繳率走低……物企們普遍掙扎于“增收不增利”甚至“營收雙降”的困境。

在此背景下，越秀服務(wù)也在利潤上做出了“減法”。但撥開利潤波動的表層迷霧，背后是其基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)的“加法”、增值業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的“換擋”、非住賽道質(zhì)量的“躍升”和數(shù)智化能力的“筑墻”。

“雖然去年業(yè)績出現(xiàn)短期波動，但公司的業(yè)務(wù)根基和財務(wù)基本面依然穩(wěn)健”，業(yè)績發(fā)布會上管理層表示，行業(yè)轉(zhuǎn)型期機會和挑戰(zhàn)并存，越秀服務(wù)將走出一條依靠內(nèi)生增長可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的道路。

筑牢底盤

“2025年，越秀服務(wù)住宅客戶滿意度85.6%，同比得到提升，收繳率達到91%。”

截至2025年12約31日，越秀服務(wù)在管面積約為7346.8萬平方米，同比增長6.0%；合約面積約為9000.5萬平方米，同比增長1.4%。

行業(yè)告別了“跑馬圈地”的粗放擴張期，進入存量競爭、品質(zhì)為王的新階段，比起比規(guī)模增長，質(zhì)量與結(jié)構(gòu)更值得關(guān)注。

去年，越秀服務(wù)主動退出了655萬平方米低質(zhì)低效項目，通過項目結(jié)構(gòu)優(yōu)化夯實基礎(chǔ)盤；同時，在管面積中92%的項目位于一二線城市，物業(yè)費單價總體處于行業(yè)中高水平，為“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”戰(zhàn)略提供了堅實的地理區(qū)位保障。

規(guī)模優(yōu)化的同時，越秀服務(wù)對品質(zhì)提升不吝投入。報告期內(nèi)，其聯(lián)合越秀地產(chǎn)在全國83個社區(qū)開展“悅煥新”專項行動，累計投入數(shù)千萬元，完成228項品質(zhì)更新，涵蓋社區(qū)大門、園林景觀、兒童游樂設(shè)施、電梯轎廂等業(yè)主高頻觸點。

服務(wù)品質(zhì)最終體現(xiàn)為現(xiàn)金流。2025年，越秀服務(wù)小業(yè)主當期收繳率達91%，外拓項目當期收繳率高達94%，均遠高于行業(yè)平均水平。得益于此，報告期內(nèi)，越秀服務(wù)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入5.09億元。

在行業(yè)收縮期夯實基本盤，2025年，基礎(chǔ)物管貢獻營收14.99億元，同比增長21.3%；占總收入的38%，同比上升6個百分點，為越秀服務(wù)最穩(wěn)定的增長引擎。

另一邊，增值業(yè)務(wù)板塊則在2025年經(jīng)歷了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，高毛利率的階段性房屋硬裝業(yè)務(wù)陸續(xù)結(jié)算完畢、與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)持續(xù)收縮，越秀服務(wù)主動進行戰(zhàn)略“換擋”。

2025年，越秀服務(wù)成立了增值業(yè)務(wù)事業(yè)部，通過資源整合與業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，推動增值服務(wù)從依賴地產(chǎn)強關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的“交易型”模式，向深耕社區(qū)存量需求的“運營型”模式轉(zhuǎn)型。

具體來看，生活服務(wù)端，實施“爆款矩陣+渠道深耕”策略，聚焦定制水、糧油、空調(diào)清洗、中秋月餅等高頻剛需場景，提升社區(qū)前置倉覆蓋率。

配套商業(yè)端，“悅+LIFE”融合業(yè)態(tài)門店落地運營，以“房產(chǎn)租售+咖啡+家居”模式打造一站式生活服務(wù)場景，文商旅首個外拓項目無錫隆亭里招商率達82%。

物業(yè)資產(chǎn)管理方面，則圍繞“車、老、小、寵”等社區(qū)高頻剛需，培育長尾增值生態(tài)。

管理層表示：“存量層面仍存在較大增值空間，公司將深入了解業(yè)主需求，推動增值業(yè)務(wù)從交易型向運營型方向轉(zhuǎn)型。”

破局新路

如果說基礎(chǔ)服務(wù)與增值業(yè)務(wù)是越秀服務(wù)的“存量優(yōu)化”，那么非住賽道的外拓破局和數(shù)智化的自主研發(fā)，則是越秀服務(wù)面向未來的“增量布局”。

2025年，越秀服務(wù)成立非住事業(yè)部，聚焦商寫園、大公建、大交通三大賽道。報告期內(nèi)，其新增合約面積980萬平方米，新簽約項目69個，市拓新簽?zāi)旰贤~約3億元，其中非住業(yè)務(wù)占比高達87%。

一批高含金量的標桿項目相繼落地：港航大廈、南京渡江勝利紀念館、旌陽湖科創(chuàng)園、天津西站……

其中，尤為值得關(guān)注的是旌陽湖科創(chuàng)園。這是越秀服務(wù)首個“產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+物業(yè)”綜合性運營管理項目，合同額近千萬元，標志著其從單一物管向綜合城市運營商邁出了實質(zhì)性一步。

截至2025年12約31日，越秀服務(wù)非住業(yè)態(tài)在管面積占比已達37%。業(yè)績會上，管理層明確表示，要將非住業(yè)態(tài)定位為“十五五”期間的核心發(fā)展方向，并強調(diào)將圍繞“資信優(yōu)、支付能力強、戰(zhàn)略匹配度高”的賽道精挑細選，同時建立嚴格的項目退出機制，“確保進場項目全盈利及高收繳率”。

“精挑細選”的外拓策略，折射出越秀服務(wù)對外拓標準質(zhì)的提升。管理層表示，未來三年，越秀服務(wù)將深耕大灣區(qū)、長三角、中西部高等級城市及京津等12個核心城市，通過區(qū)域深耕與綜合能力的疊加，構(gòu)建非住業(yè)務(wù)的護城河。

在數(shù)智化領(lǐng)域，越秀服務(wù)選擇了一條更難但更具護城河的道路：自主研發(fā)。

2025年，越秀服務(wù)以“軟硬服一體化”推動數(shù)智轉(zhuǎn)型，核心成果集中體現(xiàn)在集成指揮中心、AI品控系統(tǒng)和EBA智慧設(shè)備管理三大方向。

具體來看，集成指揮中心構(gòu)建了“平臺+端”高效運營體系，管理駕駛艙實現(xiàn)集團、區(qū)域、項目三級數(shù)據(jù)可視化穿透，80%指標系統(tǒng)直出，大幅降低督導成本。

AI品控系統(tǒng)則從管理軟件到采集硬件到算法模型均為自研，相較外采節(jié)約開發(fā)成本約300萬元，目前覆蓋209個項目，應(yīng)用于人員在離崗、電瓶車違停等8大場景，AI智能監(jiān)測超8414萬次，預警超37萬次。

EBA-FM系統(tǒng)以AIoT為基礎(chǔ)管理所有設(shè)施設(shè)備，實現(xiàn)設(shè)備核心數(shù)據(jù)自動采集、實時監(jiān)測、秒級告警、自動派單的流程閉環(huán)，人工巡檢量大幅下降。

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