三年間存貨節(jié)節(jié)攀高近百億，濟(jì)南城投的“房”事難題

香港商報(bào)訊 存貨超500億、占總資產(chǎn)近兩成，而房地產(chǎn)走勢(shì)還未明顯改觀。作為東城逸家、西江華府等省城知名社區(qū)的“操盤者”—濟(jì)南城市投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：濟(jì)南城投）正站在一個(gè)微妙的關(guān)口。

春節(jié)前的1月底，濟(jì)南城投發(fā)布的募集說明書向外界明確指出“存貨減值的風(fēng)險(xiǎn)”。而透過近幾年財(cái)報(bào)，可以看到濟(jì)南城投的存貨在節(jié)節(jié)攀高，三年間增加近百億。企業(yè)方面也提出，“一旦未來出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的情況，將面臨相應(yīng)的存貨減值準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)。”

2022年至2024年，濟(jì)南城投存貨分別為 420.25億元、474.37億元、505.96億元。從2025年的三季報(bào)來看，截至2025年9月底企業(yè)存貨達(dá)到514.68億元，相較2022年末存貨增加94.43億元。濟(jì)南城投解釋，“存貨主要為房地產(chǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的開發(fā)成本，報(bào)告期內(nèi)發(fā)行人計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備較少，但房地產(chǎn)價(jià)格受到宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大，一旦未來出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的情況，將面臨相應(yīng)的存貨減值準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)。”

（圖片來源/企業(yè)官網(wǎng)）

濟(jì)南城投存貨中開發(fā)成本比例較高，主要為土地使用權(quán)以及在建尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)產(chǎn)品均為尚未對(duì)外銷售的安置房、商品房、商業(yè)等房地產(chǎn)項(xiàng)目。從存貨中的開發(fā)產(chǎn)品看，截至2025年6月末，其包含東城逸家項(xiàng)目、CBD安置房項(xiàng)目、經(jīng)十一路項(xiàng)目、西江華府項(xiàng)目等。

在目前的房地產(chǎn)走勢(shì)下，濟(jì)南城投存貨面臨的減值風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)利潤(rùn)表產(chǎn)生較大影響。這主要是隨著濟(jì)南城投前期對(duì)齊魯銀行的投資由原其他權(quán)益工具投資改按長(zhǎng)期股權(quán)投資-權(quán)益法進(jìn)行核算，企業(yè)的凈利已經(jīng)由2023年度的52.84億元降至2024年度的18.29億元，降幅達(dá)到了65.39%。而根據(jù)2025年三季報(bào)，2025年1月至9月，濟(jì)南城投實(shí)現(xiàn)營(yíng)收86.46億元同比基本持平，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.97億元，相較2023年度的高峰值已不可同日而語。

2月7日，濟(jì)南城投集團(tuán)召開2026年工作會(huì)議暨“項(xiàng)目賦能年”動(dòng)員大會(huì)，其中明確提出“要推動(dòng)資產(chǎn)盤活，聚焦土地熟化與供應(yīng)、存量房產(chǎn)去化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化。”

盡管面臨存貨減值壓力和利潤(rùn)下滑的挑戰(zhàn)，濟(jì)南城投的"家底"依然雄厚。截至2025年9月末，其總資產(chǎn)高達(dá)2647.52億元，凈資產(chǎn)628.17億元，賬面貨幣資金83.02億元，短期內(nèi)償債能力無憂。2月底，濟(jì)南城投發(fā)布關(guān)于法定代表人變更及董事長(zhǎng)免職的公告稱，免去李詠董事長(zhǎng)職務(wù)，委托公司董事、總經(jīng)理孫明達(dá)主持日常工作，同時(shí)變更公司法定代表人為孫明達(dá)。對(duì)于這家濟(jì)南核心城投平臺(tái)而言，未來最大的看點(diǎn)，將是在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期中，如何消化龐大的在建項(xiàng)目存貨，并實(shí)現(xiàn)向城市運(yùn)營(yíng)等新業(yè)務(wù)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。