一季度北京房產(chǎn)大宗交易強勢回暖，甲級寫字樓市場“量穩(wěn)價跌”

北京寫字樓市場。董紅艷/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者董紅艷 北京報道

近年來處于深度調(diào)整階段的北京房地產(chǎn)大宗交易市場，在2026年第一季度呈現(xiàn)顯著回暖態(tài)勢。高力國際數(shù)據(jù)顯示，2026年Q1單季度交易額達122億元，同比強勢增長184%；具體到辦公樓領域，市場整體呈現(xiàn)強自用、弱投資特征。

整體來看，北京寫字樓市場需求溫和放量，延續(xù)持續(xù)去化態(tài)勢，但市場租金仍然面臨較大的壓力。高力國際方面分析認為，隨著防御性資產(chǎn)熱度延續(xù)及退出路徑優(yōu)化，市場有望逐步企穩(wěn)，長期將實現(xiàn)“量價平衡”。

大宗交易金額增長184%

近年來，北京房地產(chǎn)大宗交易市場處于深度調(diào)整階段。高力國際數(shù)據(jù)顯示，2025年全年北京房地產(chǎn)大宗交易額僅181億元，較2024年大幅下降64%，交易規(guī)模回落至近年低位。

不過，2026年以來局勢發(fā)生明顯的轉變。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2026年Q1北京房地產(chǎn)大宗交易強勢回暖，單季度交易額達122億元，同比大幅增長184%，交易規(guī)模已超2025年全年總額的67%，回升至近年單季度高位。

從交易數(shù)量上看，交易活躍度也得到顯著提升。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2026年Q1北京房地產(chǎn)大宗交易共完成7宗交易，占2025年全年總量的23%；交易額中位數(shù)大幅回升至6.7億元，同比上漲81%，基本回到2024年水平，扭轉小額交易主導格局。

具體看來，在零售業(yè)態(tài)方面，2026年Q1北京房地產(chǎn)大宗交易爆發(fā)式增長，成交2宗核心商圈大型購物中心，交易額約87億元，占比71%，較2025年全年6%的占比跨越式提升，成交標的為核心商圈優(yōu)質大型購物中心，告別2025年以小型社區(qū)商業(yè)為主的狀態(tài)，成為市場核心支撐。

辦公業(yè)態(tài)方面，交易額約24億元，共4宗交易；公寓和酒店業(yè)態(tài)方面，交易額約12億元，占比10%，長租公寓保持熱度；商務園區(qū)方面，2026年Q1無相關交易落地。

近年來投資交易金額占比在逐年上升。高力國際數(shù)據(jù)顯示，2025年全年北京大宗交易投資活動占比達到57%。且企業(yè)是最為積極的市場參與者，其次為地產(chǎn)基金和保險公司，投資方向以長租公寓、生物醫(yī)藥園區(qū)為主。

但在辦公樓領域，市場整體呈現(xiàn)強自用、弱投資特征。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2025年，自用交易額65億元、占比超70%，投資型僅21億元，同比大降67%。2026年Q1辦公樓自用型交易額22億元，占比超90%，投資型僅2億元。

對此，高力國際方面分析認為，辦公樓大宗交易以企業(yè)自用為核心驅動力，投資買家受估值與租金修復影響，交易決策謹慎。而投資型買家受資產(chǎn)估值預期、租金市場修復節(jié)奏等因素影響，決策依舊高度謹慎，投資意愿仍處于低位。

基于上述情況，高力國際方面向《華夏時報》記者指出，2026年Q1強勢回暖，長租公寓等防御性資產(chǎn)熱度延續(xù)，辦公、酒店納入REITs底層資產(chǎn)，退出路徑清晰，有望提振大宗交易活力。核心大型寫字樓、優(yōu)質零售資產(chǎn)受機構關注，市場觸底后交易有望率先企穩(wěn)放量。

寫字樓市場將量價平衡

北京寫字樓市場需求溫和放量，延續(xù)持續(xù)去化態(tài)勢。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2026年Q1，北京甲級寫字樓市場整體凈吸納量約5.7萬平方米。

具體看來，子市場表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯分化，核心去化量集中在周邊非核心子市場的甲級項目。高力國際方面向《華夏時報》記者指出，2026年Q1，北京周邊非核心子市場的甲級項目凈吸納量接近4.3萬平方米，占整體凈吸納量的75%，可見非核心板塊的優(yōu)質項目已成為需求承接主力。

傳統(tǒng)的主力寫字樓市場仍然面臨著較大的去化壓力。高力國際方面指出，2026年Q1，北京CBD甲級寫字樓子市場凈吸納量仍為負值，延續(xù)過去三年空置面積持續(xù)增加的態(tài)勢；麗澤子市場本季度首次錄得凈吸納量負值，但這也是該市場過去五年持續(xù)大規(guī)模去化后的良性調(diào)整。

拉長時間線來看，部分板塊的空置率得到了極大的改善。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2021年至2025年，麗澤子市場年均凈吸納量達15.2萬平方米，空置率從66%大幅回落至本季度的21.2%。

隨著吸納量的穩(wěn)定，市場空置率持續(xù)回落。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2026年Q1，北京甲級寫字樓市場空置率環(huán)比回落0.6個百分點至18.5%，同比下降1.7個百分點。

不過，截至目前市場租金持續(xù)承壓。高力國際數(shù)據(jù)顯示，2026年Q1，北京甲級寫字樓整體市場平均凈有效租金達212.6元/月/平米，環(huán)比下跌4.2%，同比跌幅擴大至12.4%。

事實上，2025年以來，北京甲級寫字樓市場平均租金持續(xù)下滑。高力國際方面指出，跨市場板塊競爭進一步加劇，麗澤子市場也開始面臨區(qū)域內(nèi)部及周邊跨區(qū)域項目的雙重競爭壓力。

對于當前“量穩(wěn)價跌、區(qū)域分化”的格局，高力國際分析稱，當前企業(yè)對辦公成本更為敏感，核心區(qū)高租金吸引力下降，需求向高性價比區(qū)域外溢；市場供應過剩、存量競爭加劇，業(yè)主多以租金優(yōu)惠、產(chǎn)品升級爭搶客戶。核心區(qū)資產(chǎn)價值持續(xù)重構：金融街因供應少、產(chǎn)業(yè)支撐強，市場表現(xiàn)穩(wěn)定；中關村依托科創(chuàng)企業(yè)需求，連續(xù)兩年凈吸納量超12萬平方米，空置率較峰值回落5個百分點至17.4%。缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的子市場，則將面臨更長去化周期與更大租金壓力。

值得留意的是，此前，業(yè)內(nèi)曾對2026年寫字樓市場進行過空置率預警。高力國際方面表示，2026年北京甲級寫字樓核心市場將迎來超70萬平方米的新增供應，這一增量將直接推動年末空置率走高，市場承壓格局或將加劇。

不過，高力國際方面指出，長期來看，北京作為全國科技創(chuàng)新與生產(chǎn)性服務業(yè)的核心承載地，當前的周期調(diào)整正是為高質量發(fā)展騰挪空間——待低效供給出清完成、新興產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)釋放，市場將逐步回歸“量價平衡”的健康狀態(tài)，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的協(xié)同升級。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧