建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目②：樓王層高之謎 ? 陳海保聊規(guī)劃

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陳海保 主播

花鄉(xiāng)地塊是去年北京土拍的收官項(xiàng)目，由北京建工地產(chǎn)與北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)聯(lián)合體以24.72億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)4.2萬元/㎡。

項(xiàng)目占地約2.35公頃，總建筑面積約8.83萬㎡，其中地上建面約5.92萬㎡，容積率2.5。

規(guī)劃11棟住宅樓，包括3棟18F小高層和8棟洋房，大約540套房源。

規(guī)劃解讀

地形面寬夠大，使得樓棟排布非常舒服，北邊是大高板，南邊以七八層洋房為主。

三排房子，基本上平行排列，北面三棟18層，南面是6-11層洋房。

首先來看北面的3棟，有兩個(gè)標(biāo)高：

大H=54.75米，下面的小H則是53.98米（消防高度）。

這里有兩個(gè)信息：

1、建筑高度54.75米，用這個(gè)數(shù)字去除以樓層數(shù)，得到3.04米的層高，這個(gè)是不準(zhǔn)確的。

2、括號(hào)里的文字很重要。消防高度很敏感，超過了33米和54米，消防要求會(huì)更嚴(yán)格。

所以圖紙上有的樓棟標(biāo)了建筑高度和消防高度，有的只標(biāo)了11層和18層。

沒標(biāo)的，說明離33米還遠(yuǎn)，不會(huì)觸及這條線。

3#樓的53.98米，和7#樓的32.98米，是開發(fā)商為了在滿足國(guó)家強(qiáng)制性消防規(guī)范的前提下，實(shí)現(xiàn)成本和利益最大化而做出的“精準(zhǔn)卡位”設(shè)計(jì)。

33米和54米是兩個(gè)關(guān)鍵的消防高度門檻。

根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，建筑高度大于33米的住宅，消防要求會(huì)顯著提升，比方需要增設(shè)專門的消防電梯、增加防煙前室等復(fù)雜設(shè)計(jì)。

而建筑高度大于54米的住宅，被劃分為“一類高層住宅”，防火等級(jí)和疏散要求再次升級(jí)。包括安全出口加倍，建筑內(nèi)部的防火、疏散設(shè)計(jì)也更加嚴(yán)格。

這些，不但增加建造成本和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，還會(huì)占用更多公攤面積，影響得房率。

11層x3米/層=33米，是一個(gè)小高層的經(jīng)濟(jì)極限；

18x3米/層=54米，剛好卡在了“二類高層”的上限。

既能滿足更高容積率，又避免了更嚴(yán)格的消防配置帶來巨大的成本和公攤壓力。

總而言之，這些看似巧合的樓層數(shù)字，實(shí)際上是建筑設(shè)計(jì)、消防規(guī)范和經(jīng)濟(jì)成本三者之間精密權(quán)衡的結(jié)果。

開發(fā)商通過精準(zhǔn)控制建筑高度，可以在滿足所有安全規(guī)范的前提下，有效控制建造成本、優(yōu)化戶型得房率，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化。

最后還有一個(gè)問題：

小區(qū)中間排的5#、6#，兩棟樓，一般叫央景樓王棟。

5#樓6層，標(biāo)高19.35米；6#樓7層，標(biāo)高22.45米。

算下來層高做到了將近3.2米，而其它樓棟都是3米左右。

這是為什么？留言討論。

開發(fā)主體

項(xiàng)目開發(fā)主體為北京豐合嘉匯置業(yè)有限公司，成立于今年1月6日，注冊(cè)資本24.72億元。

北京建工地產(chǎn)持股65%，城鄉(xiāng)開發(fā)持股35%，二者同屬北京建工集團(tuán)。

北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理張浩出任項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)，李京昆任總經(jīng)理。

區(qū)位地段

項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道，緊鄰南四環(huán)。

通勤優(yōu)勢(shì)明顯，直線距離1公里內(nèi)有地鐵房山線花鄉(xiāng)東橋站、地鐵10號(hào)線與房山線換乘首經(jīng)貿(mào)站。

生活配套完善，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院、天壇生活廣場(chǎng)、花鄉(xiāng)奧萊村、紀(jì)家廟公園。

周邊新盤眾多，西南方向不到2公里，就是金隅地產(chǎn)的新盤北京隅西頌；往南稍遠(yuǎn)一點(diǎn)是中海豐和叁號(hào)院和中建云鏡；往東6公里是中環(huán)悅府。

除此之外，項(xiàng)目南側(cè)還有兩幅規(guī)模更大的住宅用地待供應(yīng)。

其中02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

根據(jù)街區(qū)規(guī)劃，花鄉(xiāng)中部組團(tuán)城中村改造項(xiàng)目1521～2413街區(qū)總用地面積約16公頃，總建筑面積約 34.58 萬㎡。

規(guī)劃用地包括二類居住用地、綠隔產(chǎn)業(yè)用地、公園綠地、 托幼用地及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。

相關(guān)公司：北京建工