西安一小區交付僅5年，12部電梯半數因故障停運

“我們這棟樓2020年8月交付，2024年電梯就開始頻繁出故障，最近12部電梯中6部都不能用了。物業要動用房屋專項維修資金進行大修，到底應不應該？”近日，西安市未央區旭輝榮華公園大道小區5號樓業主向記者反映。

>>業主介紹
電梯頻繁出故障，有住戶在轎廂內受傷
　　

3月9日中午，記者實地走訪看到，這個小區5號樓為一座U字形樓棟，為復式建筑，共18層，有兩個單元，每個單元各有6部電梯。西單元6部電梯中，有4部電梯暫停使用，許多人在候梯廳排隊等候電梯；東單元6部電梯中，有2部暫停使用。
　　

據了解，該小區物業類型為商住樓，由西安君都僑商置業有限公司開發建設，由上海永升物業管理股份有限公司西安分公司提供物業服務，屬未央區譚家街道管轄，所屬社區為歐亞南路社區。
　　

業主廖女士介紹：“業主們入住僅5年多，電梯就成了這樣。3月2日還有住戶因電梯故障受傷，目前仍在住院。”
　　

物業準備動用房屋專項維修資金對電梯進行大修。在歐亞南路社區協調下，3月9日下午2時許在歐亞南路社區會議室，社區工作人員、物業公司工作人員、電梯廠家及維保單位工作人員、8位小區業主及業主們請來的律師，一起面對面召開了現場溝通會。

>>物業公司
電梯使用頻次太高，核心部件嚴重老化磨損
　　

物業客服主管楊女士介紹了5號樓12部電梯的現狀。據她介紹，小區交付于2020年8月4日，總戶數1321戶，樓棟總面積48713.55平方米，電梯數量為12部。小區特點是非圍合式小區，分為東、西單元，每層74戶，有自住、辦公、營運，人員密集，人流量大。電梯長期高頻率、高負荷運行，磨損嚴重、故障率偏高，已對住戶出行和乘梯安全造成嚴重影響。
　　

楊女士表示，小區電梯是2020年7月進行的質檢。按照《建設工程質量管理條例》的規定，2023年7月以前監督合格的電梯實施2年質保；按照《特種設備生產單位落實質量安全主體責任監督管理規定》，從2023年7月起新監督合格的電梯實施最低5年質保。因為5號樓電梯的質保期是由陜西省特檢院出具的電梯監督檢驗報告之日即2020年7月20日起算，按規定已經過了質保期。
　　

目前電梯運行現狀是：鋼絲繩、曳引輪磨損，門機系統老化，控制系統老化。部分電梯累積運行次數超200萬次上，曳引機作為核心動力部件長期超負荷運轉，其內部的軸承、齒輪等磨損嚴重,部分已超出設計使用壽命；門機系統老化，頻繁的開關操作使得門機系統的門刀等部件磨損加劇，導致轎廂門、層門反復開合及開關門故障頻發；電梯運行的大腦——控制系統長期高頻率運行指令處理，電子元件老化加速，穩定性下降,影響電梯的正常運行邏輯。根據通力電梯公司出具的“5號樓電梯運行次數統計表”，12部電梯中各部電梯的累積運行次數最低的1681978次（東6）、最高的2432821（東4）。其他大多數都在200萬次上下。
　　

楊女士介紹，公園大道小區12部電梯各部電梯平均累積運行次數約206萬次，日平均運行1128次。而一般高層公寓住宅電梯日平均運行次數為150-300次，中小型辦公樓為200-400次。公園大道小區電梯使用頻次遠超其他小區，是其他小區的數倍。經陜西省特種設備檢驗檢測研究院評估，目前電梯存在主要安全隱患的配件是：電梯曳引輪、鋼絲繩、主接觸器、轎門門刀等。報告顯示5號樓電梯均存在安全隱患，其中問題嚴重的已被立即下達停運指令，以保障住戶乘梯的生命安全。根據《西安市物業管理條例》《西安市住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定，擬申請使用房屋專項維修資金對5號樓12部電梯進行全面大修。
　　

具體需要多少資金及相關預算，物業公司在情況介紹中沒有明確提出。

>>業主質疑
電梯配置、質量、維保和物業管理是否合規到位
　　

現場溝通中，業主們提出了許多問題，物業公司、電梯廠家及維保單位也做了答復。
　　

業主們的質疑是，首先，商住樓人流量大、電梯使用頻繁，開發商有沒有按規定配置電梯？是按商業標準還是按住宅標準配置的？建筑設計是否存在“小馬拉大車”的情況？其次，電梯僅僅使用五年多，就要對主要核心部件進行大修，這種情況少有，電梯質量有無問題？第三，電梯日常維保工作是否做到位？第四，物業管理是否跟上，電梯壞了長時間未修，是否加劇了其他電梯的使用頻次？專門設置兩部“貨梯”是否加速了對兩部普通電梯使用壽命的損耗？
　　

業主們認為，如果在建筑設計時就是“小馬拉大車”的配置，應該追究開發商的責任；如果是電梯質量有問題，廠家就應該承擔相應的責任；如果維保單位沒有盡職盡責，應承擔其相應責任；如果是物業管理沒到位，也應承擔相應的責任。在厘清這些責任后，如果維修費用不夠，可以使用小區共有收益來補充，如果還是不夠，可以申請使用房屋專項維修資金。“房屋專項維修資金是房子的養老錢，業主們入住僅僅五年多，房屋產權期限共40年，現在提前把錢花完了，以后遇到問題該怎么辦？”
　　

另外，業主們特別擔心的是，即便電梯進行了大修，按照目前的使用頻次，再過五六年就又要面臨大修的情況。這種每隔五六年就要動用大量資金進行大修的情況，業主們如何受得了？希望能有好的解決方案。
　　

面對當前電梯實際情況，業主們希望物業公司能統籌規劃，解決當下和長遠兩方面的問題。

>>維保單位
維保工作每半月進行一次，維保內容共31項
　　

社區工作人員提問，電梯日常維保服務范圍是什么？物業主管介紹，小區電梯由通力電梯原廠維保。
　　

維保人員介紹，維保工作每半月進行一次，維保內容共31項，包括檢查電梯的光幕、照明，門的運行有沒有異響、卡阻；進入井道維保的是機械部件，比如給導軌做潤滑、清潔等，此外還有安全開關檢查以及五方通話、應急照明等功能性測試。
　　

維保人員強調，“維保不能代替更換配件，電梯運行的次數確實比其他小區偏高。”
　　

現場有業主提問：每隔五年多整棟樓電梯的核心部件就要進行一次集中的大批量更換，通力電梯有沒有這樣的案例？電梯廠家及維保方面中有工作人員表示，這種情況不要說在西安，即便是全國，可能也都少見。
　　

對于如何來進行大修，物業公司相關負責人表示，對12部電梯大修是要進行招標的，并不是隨便聯系哪家公司。
　　

經現場討論溝通，社區工作人員建議物業公司先行墊付資金進行維修，保障居民的日常出行。如需使用公共收益及大修基金，要做到合理合規。
　　

3月12日，社區工作人員告訴記者，社區已再次向物業建議，由物業向其上級公司申請先行墊付部分電梯維修費用，盡快恢復電梯正常運行。

>>專業人士
五六年大修正常，是否屬質量問題不好說
　　

商住樓和住宅樓在電梯配置上有無強制的區別性要求？記者采訪了電梯及特種設備方面的專業人士。
　　

專業人士表示，電梯配置沒有嚴格的商業和住宅之分，要在建設時根據建筑用途來選擇配置，若使用頻繁可以多設置幾部電梯。多少戶應該配置多少部電梯、一棟樓里起碼要配置一部能進病床的電梯，是有明確要求的。

使用五六年進行大修正常，但要整體更換就不正常了。這個小區的電梯是否存在質量問題不好說，畢竟使用頻次太高。若懷疑產品質量有問題，可以請專業機構進行評估。若確實屬于產品質量問題，電梯廠家就負有相應責任。國家新出臺文件規定，導向輪用非鑄鐵的要免費更換成鑄鐵的；用鐵皮灌水泥來做配重的若有問題也必須免費更換成鑄鐵的。總共提出了五六項電梯制造廠家需要免費更換的要求，可以對照檢查一下。國家對電梯沒有整機報廢的規定，但主要部件用到什么程度就要報廢或更換是有明確標準的。
　　

使用頻率這么高，一個月維保兩次是不行的。維保是否到位很重要，維保到不到位也可能和物業管理有關系。既然使用頻率高，就不能按每月兩次來維保，物業公司可以多給維保單位付一些費用，讓多維保幾次。國家提出按需維保，就是要根據電梯使用環境、使用情況等來具體安排維保，目的就是必須要保證電梯的安全性能。如果電梯有問題還繼續使用，必然會縮短其使用壽命，更重要的是不安全。至于專門設置貨梯，其實可以理解，但既然設置了，管理就要跟上，對貨梯的日常維保和檢查就要更勤更嚴格。為減少單部電梯的使用頻次，還可以采用群控、并聯等管理措施。
　　

國家之所以沒有規定電梯的使用年限，就是因為電梯的使用壽命與使用、維保、環境等各方面情況都有直接關系。如果使用人員不能正確使用、經常故意破壞，以及電梯井道進水等，對電梯使用壽命必然會有影響。這種四五年就要大修的情況，建議問一下廠家應該怎么辦，要徹底了解清楚情況，制定出最合適的方案。

來源：華商報

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