著眼需求構建房地產發展新模式

來源：經濟日報

構建房地產發展新模式應著眼供需匹配，保障性住房供給也應以需定建、以需定購。應完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，建立房屋全生命周期品質保障和安全管理制度。

我國房地產市場從過去大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。房地產如何實現高質量發展？“十五五”規劃綱要在“推動房地產高質量發展”這一章提出，加快構建房地產發展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現更高水平住有所居。加快構建房地產發展新模式，是促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

構建房地產發展新模式，應著眼供需匹配。

我國房地產市場歷經多年發展，供求關系發生重大變化，已經從過去的供不應求轉向供需基本平衡，局部出現供給過剩。今年《政府工作報告》提出控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，正是著力促進市場供需平衡的體現。各地應以編制實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，根據人口變化合理確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。

保障性住房供給也應以需定建、以需定購。各地應從實際出發，堅持盡力而為、量力而行。完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系。過去，住房保障重在補短板，如今更趨精準化、體系化。保障對象從“住房困難家庭”拓展到初婚初育家庭、多子女家庭、城鎮工薪群體等。

“好房子”建設也是精準匹配人民群眾不斷提升的高品質居住需求的體現。未來，我國將建設更多安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，同時把老房子改造成“好房子”，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平。

構建房地產發展新模式，應完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。

房地產開發方面，做實項目公司制。過去企業總部統一調配投資融資回款，新模式要求每個項目公司依法獨立行使法人權利，從拿地、融資、開發到銷售全流程的資金只能進入項目公司賬戶中去。企業總部履行投資人責任，嚴禁企業總部在項目交付前違規抽挪項目公司資金、抽逃出資或提前分紅，確保項目資金封閉管理、?？顚Ｓ谩?/p>

房地產融資方面，推行主辦銀行制。一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，為項目竣工交付提供資金支持和保障。

商品房銷售方面，推進現房銷售制，實現“所見即所得”。現房銷售制有助于讓商品房不再出現爛尾，從根本上防范交付風險，能有效保障消費者權益。目前現房銷售在開發項目中占比不高，預計未來現房銷售將更大規模推廣。繼續實行預售的，應規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

構建房地產發展新模式，應建立房屋全生命周期品質保障和安全管理制度。

品質保障方面，將實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。除建設和改造“好房子”外，還應一體推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，下大力氣解決好加裝電梯、停車、充電等難題。物業服務企業應該解決好小區居民天天有感的“關鍵小事”，提升居住品質。

建立房屋全生命周期安全管理制度，應從我國存量房屋規模大、建成時間長的實際出發，加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質量安全保險制度，強化房屋安全保障，讓居民住得安全、放心。房屋安全體檢制度旨在及時發現房屋安全風險隱患。房屋安全管理資金制度旨在解決房屋修繕資金問題，資金由個人賬戶和公共賬戶組成。房屋質量安全保險制度旨在以市場化方式提高安全保障能力。

加快構建房地產發展新模式，將推動我國住房品質顯著提升、風險隱患有效防控、企業轉型成效明顯，推動房地產供應體系健全、要素配置合理、監管制度規范、行業經營穩健。我國將以高品質供給、高效率保障、高水平運行持續推進房地產高質量發展。