一場“體檢”后，23類“病灶”變96項規(guī)范……金山這些業(yè)委會有了辦事指南

在上海推進超大城市精細化治理的進程中，業(yè)委會作為社區(qū)自治的“最后一公里”，其規(guī)范運行直接影響基層治理效能與居民生活質(zhì)量。

去年以來，面對業(yè)委會專業(yè)能力不足、業(yè)主參與率低、權(quán)責邊界模糊等共性難題，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)創(chuàng)新開展“法治體檢”工作，通過系統(tǒng)化診斷、精準化施策、長效化賦能，探索出一條“法治引領(lǐng)自治”的基層治理新路徑。

精準把脈：從“經(jīng)驗治理”到“規(guī)則治理”

“議事規(guī)則里面沒有寫通過電話方式參與表決，電話征詢業(yè)主意見會有一定風險。”

在明珠新苑小區(qū)的法治體檢現(xiàn)場，業(yè)委會成員面對專家指出的問題條款，既驚訝又懊惱，業(yè)主議事規(guī)則里的條款有漏洞，竟沒有一個人發(fā)現(xiàn)。這樣的場景，在朱涇首批啟動的法治體檢試點中并非個例。

去年3月，朱涇鎮(zhèn)組建由司法所、房管部門、律師事務(wù)所等專業(yè)力量組成的“法治體檢專家組”，對8個試點業(yè)委會開展系統(tǒng)性診斷。專家組沒有走馬觀花，而是花了大量時間翻合同、查賬目、訪談業(yè)委會成員和業(yè)主代表。一名參與體檢的律師告訴記者：“很多業(yè)委會成員是退休的熱心居民，他們有心做事，但缺乏專業(yè)判斷力。比如有些不太合理的合同條款，用了十年也沒人提出異議?！?/p>

經(jīng)過梳理，專家組歸納出23類共性問題，主要集中在三個方面：制度規(guī)范與實際脫節(jié)、決策程序執(zhí)行不規(guī)范、監(jiān)督機制存在盲區(qū)。為此，專家組專門制定了包含8大類100項指標的體檢清單，讓業(yè)委會自己也能對照檢查。

萬安金邸小區(qū)的案例頗具代表性。在一起物業(yè)與業(yè)主大會的糾紛中，律師通過法治體檢發(fā)現(xiàn)，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，關(guān)于停車費部分的管理費問題，并沒有約定需要由業(yè)主大會承擔相關(guān)稅費。但在結(jié)算過程中，物業(yè)公司卻將相關(guān)稅費全部轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主大會，并向法院提起訴訟要求業(yè)主大會支付一系列費用。律師發(fā)現(xiàn)問題后，及時與業(yè)委會成員溝通，依據(jù)合同條款據(jù)理力爭，最終幫助業(yè)主大會挽回了這筆稅費損失。業(yè)委會主任感慨：“以前碰到這種事，我們只能跟物業(yè)磨嘴皮子，現(xiàn)在有了專業(yè)力量支持，才知道合同里每一個字都可能關(guān)系到真金白銀。”

靶向施策：從“漏洞修補”到“長效規(guī)范”

在鐘樓新村，停車管理曾是居民投訴最多的“老大難”。小區(qū)只有200多個車位，但登記在冊的業(yè)主車輛超過300輛，加上外來車輛隨意進出，搶車位成了家常便飯，鄰里矛盾不斷。

法治體檢發(fā)現(xiàn)，癥結(jié)并不復雜——小區(qū)停車管理公約存在明顯漏洞：沒有明確業(yè)主優(yōu)先原則，未規(guī)定外來車輛如何管理，缺少車輛登記和收費標準等基本制度?！耙郧拔覀兛傆X得是車位不夠，但其實管理方式也有很大問題。”業(yè)委會主任坦言。

根據(jù)體檢建議，業(yè)委會著手修訂停車管理公約。新規(guī)明確了內(nèi)部車輛登記制度、外來車輛限時停放和階梯收費規(guī)則，同時將公共收益優(yōu)先用于車位改造。經(jīng)過業(yè)主大會表決通過后，新規(guī)執(zhí)行效果明顯：矛盾投訴大幅下降，小區(qū)秩序顯著改善。

更讓業(yè)委會感到“值”的是，這次經(jīng)歷讓他們掌握了方法。之后處理樓道堆物、垃圾分類等問題時，他們不再憑經(jīng)驗“勸一勸、吵一吵”，而是沿用“先定規(guī)則、再走程序、最后執(zhí)行”的思路，逐步建立起一套規(guī)范化管理制度。

類似的變化在其他試點小區(qū)也悄然發(fā)生：明珠新苑完善了公共收益管理制度，匯佳新苑規(guī)范了業(yè)主大會議事規(guī)則，始尚佳苑則在物業(yè)服務(wù)模式上進行了創(chuàng)新。朱涇鎮(zhèn)司法所所長陸曉圓告訴記者：“通過這些案例，我們實現(xiàn)了‘發(fā)現(xiàn)一個問題、完善一套制度、規(guī)范一個領(lǐng)域’的效果。”

制度重構(gòu)：從“碎片管理”到“系統(tǒng)治理”

試點結(jié)束后，朱涇鎮(zhèn)做了一件關(guān)鍵的事：基于8個小區(qū)的體檢成果，系統(tǒng)梳理23類共性問題的整改經(jīng)驗，形成了一份《業(yè)委會工作法治指引》。這份指引將體檢發(fā)現(xiàn)的問題轉(zhuǎn)化為規(guī)范化的工作標準，涵蓋了職責權(quán)限管理、物業(yè)選聘規(guī)范、議事規(guī)則細則、糾紛調(diào)解機制四大板塊，共96項具體規(guī)范。

在始尚佳苑小區(qū)，“業(yè)委會工作指引要點”被做成公示墻，格外醒目。這個僅有144戶的小區(qū)，曾因規(guī)模太小難以吸引優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司入駐。根據(jù)《指引》中的“資源整合”相關(guān)條款，小區(qū)創(chuàng)新采用“小小區(qū)合并”模式，與相鄰社區(qū)組建聯(lián)合管理委員會，不僅解決了服務(wù)供給問題，還顯著提升了服務(wù)質(zhì)量。業(yè)委會主任周潔說：“以前做事全憑經(jīng)驗，心里沒底。現(xiàn)在有了這份指引，每個環(huán)節(jié)都有章可循，遇到問題翻一翻就行?！?/p>

參與起草的律師宋穎童介紹：“《指引》不是憑空寫出來的，而是把體檢中發(fā)現(xiàn)的共性問題、整改中摸索出的有效做法，全部轉(zhuǎn)化為可操作的標準。比如‘公共收益怎么管’，我們就直接用了明珠新苑整改后形成的操作模板?！?/p>

在《指引》規(guī)范下，各小區(qū)創(chuàng)新實踐成效顯著：紅菱苑打造“法治文化墻”推進事務(wù)公示，勝利新村建立“接待日”制度化解糾紛，南圩新村實行賬目季度公示……居民普遍反映：“有了清晰規(guī)則，辦事更規(guī)范，社區(qū)也更和諧了?！?/p>

朱涇鎮(zhèn)黨委書記褚慧總結(jié)道：“《指引》的最大價值在于讓‘三駕馬車’運行更順暢。業(yè)委會有了明確標準，居委會就能從日常事務(wù)中抽身，更好地發(fā)揮指導監(jiān)督作用，物業(yè)公司也能更專注于服務(wù)提升。”

目前，《業(yè)委會工作法治指引》已在朱涇鎮(zhèn)52家業(yè)委會全面推廣。這份指引將法治體檢中發(fā)現(xiàn)的共性問題和整改經(jīng)驗，轉(zhuǎn)化為業(yè)委會成員“拿來就能用”的具體規(guī)范，讓社區(qū)治理從“憑經(jīng)驗辦事”到“按規(guī)矩辦事”有了明確依據(jù)。

據(jù)介紹，下一步，朱涇鎮(zhèn)將繼續(xù)跟蹤《指引》在各小區(qū)的實際落地情況，針對執(zhí)行中遇到的新問題及時更新完善，同時探索將法治體檢從業(yè)委會延伸至物業(yè)服務(wù)，讓“三駕馬車”在規(guī)則框架內(nèi)跑得更順、更穩(wěn)。

原標題：《一場“體檢”后，23類“病灶”變96項規(guī)范…金山這些業(yè)委會有了辦事指南》

朱涇鎮(zhèn)供圖

來源：作者：解放日報 黃勇娣 通訊員 殷潔如