屈晨打出“加量降價”組合拳，棲澐灣取證兩天出網簽

北京進深 林振興

取證短短兩天，北投棲澐灣就亮出了網簽。

截至3月30日，該項目網簽21套，成交均價3.56萬元/㎡，成交金額超6844萬元。

兩天前，棲澐灣才剛剛取得新預售證。拿證為西區6003地塊，共8棟住宅樓，合計246套房源，擬售單價區間3.96-4.63萬元/㎡。

其中，11#和12#的備案均價不足4萬/㎡，分別網簽5套、9套。

6#的備案均價最高，約4.63萬元/㎡，為頂配140㎡四居，目前僅有1套房源被預訂。

從拿地到取新證，北投棲澐灣用了1012天。

這個項目一路走來很不易，經過換帥、調規與更名。它，最初曾叫云帆汀瀾。

時間回溯至2025年初，棲澐灣前身——云帆汀瀾取證，推出西區6003地塊6棟樓，共495套房源，擬售價格在5.32萬元/m2至5.68萬元/m2，備案均價5.5萬元/㎡。

一年時間過去，北投這個通州項目，價格每平跌了1萬+。

北投置業總經理屈晨看得很清楚，現在的通州市場，已經跟兩年前大變天了。

棲澐灣為了不重蹈“兄弟盤”晟景汀瀾的覆轍，在定價上肯定有所考量。

如果定太高，無人問津，不僅庫存難去，還占用資金。

屈晨的打法，是走平民路線，3萬+的房源，而且還是精裝修交付。

乍眼一看，這個價格還蠻香的。但別忽視，地價縫差不到1萬元/㎡。

不僅祭出降價猛招，屈晨還打出了“加量”的組合拳。

去年8月，棲澐灣通過調規“改頭換面”，加入“好房子”陣營。

調規前，項目共12棟樓，總戶數為971戶，主力戶型包括75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產權得房率在75-82%。

項目原戶型沒有陽臺，南向為通面寬飄窗，北側有設備平臺，可擴展空間不大。

調整后，將南向客廳0.5米的飄窗，改為1.5-1.8米的內嵌陽臺；部分邊戶增加側邊飄窗/轉角飄窗；北向設備平臺保留。

調規后，棲澐灣戶型建面為79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。

雖然“動手術”后，它逐步向“好房子”靠攏，但得房率跟通州幾位大哥相比，還是有不少差距。

在通州，別家“四代宅”贈送后的得房率，動不動逼近甚至超過100%；但棲澐灣哪怕加上贈送，有的戶型得房率不到83%，連別人備案的得房率都打不過。

棲澐灣所在地塊，是北投置業于2023年6月以25.9億元底價競得，樓面價約2.57萬元/平方米，銷售指導價5.5萬元/平方米。

張家灣并不是通州傳統的主城區，配套主要靠未來規劃，周邊現在比較荒。

目前該項目距離地鐵站有一段距離，最近的1號線、7號線花莊站步行大約2.4公里。

但現在位置比它更香的通州九棵樹地塊，被中海地產拍走，樓面價才2.29萬元/㎡。后者不僅距離九棵樹站不到1公里，周邊配套完善，城市界面好。

而且無論是產品力、品牌力、還是開發經驗，北投置業與中海地產之間的差距都不小。

屈晨此前曾是北投集團冬奧村項目部項目經理。

冬奧會、冬殘奧會期間，屈晨加入賽時保障團隊，擔任北京冬奧村（冬殘奧村）運行團隊后勤副主任一職，負責場館基礎設施建設以及團隊后勤9個領域的工作。

從北投集團來到置業公司，屈晨肩上的責任更重了，棲澐灣成了他的“證明之戰”。

為此，屈晨將一位猛將調到項目。

棲澐灣項目公司——北京北投宏象房地產，也發生了高管大換血，李國輝接替曹山山，成為公司新經理。

去年年初，北投宏象進入關鍵推進期，面對項目的復雜局面和緊迫任務，李國輝接下了宏象公司總經理的重任。

李國輝是北投置業的“老人”，2014年加入公司，他從合同預算部副經理、成本管理部經理一路成長，經歷了和苑、如郡、宋莊等多個項目。

他借著“好房子”東風，組織團隊推動總圖規劃、戶型設計、建筑立面等關鍵性方案的優化調整，提高得房率。眼下，改頭換面的棲澐灣，終于到了收獲的季節。