江蘇阜寧違建出租租金判決引爭議 法律界直指裁判違法 承租方將申請再審

江蘇阜寧“老大眾”租賃供銷社白天鵝廣場6000平米房屋開店十余年，卻始終未拿到產(chǎn)權(quán)證；停業(yè)后，出租方阜寧縣供銷社（集團）總公司（下稱“阜寧供銷總公司”）兩次起訴追租，僅憑租賃協(xié)議未提供房產(chǎn)證便獲阜寧法院支持，相關(guān)款項已執(zhí)行到位八十余萬元。此事經(jīng)媒體報道后引發(fā)社會廣泛關(guān)注，南京多家律所律師聯(lián)合解讀，直指阜寧法院判決存在多重違法問題，承租方已起草再審申請書，擬提交鹽城市中級人民法院。

承租十年無產(chǎn)權(quán)證 停業(yè)后遭三次追租

2015年12月底，“老大眾飯店”經(jīng)招商引資，承租阜寧供銷總公司下屬上海路409號白天鵝商業(yè)廣場六層整層，簽訂17年轉(zhuǎn)租賃合同。十余年經(jīng)營中，飯店經(jīng)營人王斯俊家族累計繳納房租、水電費共382萬元，卻始終未拿到房屋不動產(chǎn)權(quán)證書。

2021年7月，飯店因房屋相關(guān)問題停業(yè)。此后，阜寧供銷總公司先后兩次起訴追租，均憑租賃協(xié)議、未提供房產(chǎn)證等合法建設(shè)證明，獲阜寧法院支持，執(zhí)行到位八十余萬元。2025年，該公司再次起訴，向王斯俊追索2023-2025年度房租165萬元。

2026年1月19日，王斯俊向阜寧縣自然資源和規(guī)劃局、阜寧縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請信息公開，官方回復(fù)明確：案涉房屋無《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正本、無竣工驗收備案材料，亦無不動產(chǎn)權(quán)證書，屬于違法建筑。

法律界痛批：法院判決三大核心問題違法

一地多家律所律師結(jié)合法律法規(guī)，對阜寧法院的判決提出尖銳質(zhì)疑，直指其存在適用法律錯誤、事實認定不清、程序違法等問題。

1. 未審查房屋合法性，錯誤認定合同效力

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按規(guī)定建設(shè)的房屋，租賃合同無效。

案涉房屋僅能提供規(guī)劃許可證副本，副本不具備與正本同等效力，無法證明房屋合法規(guī)劃。但阜寧法院未要求出租人提供規(guī)劃許可證正本，未審查“僅有副本”的合法性，直接認定合同有效，屬于典型法律適用錯誤。

2. 忽視法定交付條件，判決違背強制規(guī)定

《建筑法》第六十一條明確，建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后方可交付使用，未驗收或驗收不合格不得交付。阜寧縣住建局已答復(fù)，案涉房屋無竣工驗收備案表及全套材料，未完成竣工驗收，依法不得使用。

阜寧法院未審查房屋法定交付條件，在房屋屬于違法建筑、禁止使用的情況下，判決承租人支付租金，直接違背法律強制性規(guī)定。

3. 未審查權(quán)屬，出租方無合法出租權(quán)

不動產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的法定憑證，出租人出租房屋需享有合法所有權(quán)或處分權(quán)。本案中，阜寧供銷總公司無法提供房產(chǎn)證，且因無規(guī)劃正本、未竣工驗收，客觀上無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，不具備合法出租的權(quán)利基礎(chǔ)。

阜寧法院未審查出租方的權(quán)屬及出租資格，在權(quán)屬不明、來源違法的情況下支持租金訴求，缺乏事實與法律依據(jù)。

此外，律師指出，合同效力是法院應(yīng)主動審查的事項，阜寧法院未主動審查合同無效情形，也未向當(dāng)事人釋明，同時僅憑借租賃協(xié)議認定租賃關(guān)系，未核查核心合法證據(jù)，存在程序違法、事實認定不清。

律師團隊強調(diào)，案涉租賃合同依法無效，無效合同自始無法律約束力，承租人無需支付全額租金，僅需結(jié)合過錯和實際使用情況支付房屋占有使用費。法院判決支付全額租金，與無效合同的法律后果完全相悖。

后續(xù)進展：啟動再審 追責(zé)相關(guān)人員

目前，針對前兩次判決的《民事再審申請書》已起草完畢，即將提交鹽城市中級人民法院，承租方將通過再審程序請求撤銷原錯誤判決。

王斯俊表示，將依法追究枉法裁判法官的行政責(zé)任。關(guān)注事件的法律人士“江南大俠”*鴻也指出，案涉房屋為違法建筑，租賃合同應(yīng)認定無效，阜寧法院未審查核心事實，裁判結(jié)果明顯違法，依法應(yīng)予糾正。多名律師明確，將為“老大眾飯店”系列案件提供全程法律支持