去萬科化進入深水區：萬物云如何在“陣痛”中確立長期價值？

相較于短期利潤波動，萬物云持續推進的“去萬科化”轉型，已進入收獲期。

出品|中訪網

審核|李曉燕

在房地產行業深度調整、上下游產業鏈持續承壓的大環境下，依托房企起家的物業板塊紛紛步入轉型陣痛期。作為萬科旗下物企龍頭，萬物云2025年交出的業績答卷看似喜憂參半：營收微增2.7%至372.7億元，凈利潤卻同比下滑38%至7.72億元，引發市場對其“去萬科化”轉型成效的熱議。但透過業績表象不難發現，此次利潤下滑更多是行業共性壓力與短期風險出清導致，萬物云在轉型深水區展現出的經營韌性、市場化拓展能力與長期布局價值，正為其獨立發展筑牢根基，短暫陣痛背后，是企業邁向高質量、可持續發展的必然選擇。

從整體財務基本面來看，萬物云并未因凈利潤波動陷入經營困境，反而展現出極強的抗風險能力，這也是其應對行業挑戰的核心底氣。2025年公司經營性現金流凈額達16.9億元，手握貨幣資金120.9億元，且無任何有息貸款，資金鏈健康度在行業內處于領先水平。營收層面雖僅微增2.7%，但這一成績是在房地產新交付萎縮、物業費收繳難度加大的行業逆境中實現，實屬不易。更值得關注的是，剔除開發商關聯業務與減值損失的影響后，萬物云核心凈利潤同比增長11.1%，這一數據充分說明，公司核心主營業務經營穩健，凈利潤下滑并非自身經營不善，而是對萬科關聯欠款計提7.43億元減值、一次性消化歷史風險的主動之舉，是為后續輕裝上陣掃除財務隱患。

行業普遍面臨的經營壓力，是萬物云利潤下滑的重要外部因素，并非個例困境。數據顯示，2025年全國物業500強企業平均物業費收繳率已降至71%，新房交付空置率高企、業主繳費意愿下降、開發商欠款逾期等問題，成為全行業共同的盈利痛點。萬物云首席運營官何曙華透露，公司新接項目空置率約30%，開發商尾盤與未收樓房源占比高，收費難度大幅增加，同時房地產市場下行也間接影響業主繳費意愿，行業風險持續向物業端傳導。而對萬科關聯方應收賬款計提減值，更是房企流動性壓力向物企傳導的典型體現，昔日母公司的業務支撐，如今階段性成為財務壓力來源，這也倒逼萬物云加速“去萬科化”，走上獨立市場化發展之路。

相較于短期利潤波動，萬物云持續推進的“去萬科化”轉型，已進入收獲期，業務獨立性與市場化競爭力大幅提升，這才是企業長期發展的核心價值所在。萬物云的“去萬科化”并非盲目切割，而是歷經數年的主動謀劃，從業務結構到經營決策實現全面蛻變。數據顯示，2025年萬物云關聯交易收入僅22.39億元，占總營收比重從五年前的超20%大幅降至6%；非開發商業務收入達347.2億元，同比增長8.4%，占總營收比重逼近94%。住宅物業中第三方獨立開發商項目占比達62.7%，商企服務領域第三方項目占比超86%，徹底擺脫了對母公司的業務依賴，形成市場化主導的業務格局。

在經營決策上，萬物云打破“優先承接萬科項目”的傳統模式，建立以盈利性、回款能力為核心的業務篩選標準，甚至主動退出風險較高的關聯項目，2025年首次退出天津萬科關聯開發項目，突破內部經營紅線，彰顯出轉型的決心與魄力。同時，公司明確劃定經營底線：無明確回款路徑、空置率超20%、回款周期超2個月的項目從嚴管控，從源頭規避經營風險。這種主動收縮高風險關聯業務、優化業務結構的舉措，雖短期造成收入與毛利小幅波動，卻從根本上提升了經營質量，讓企業發展更具可持續性。

為填補關聯業務收縮的缺口，萬物云在存量市場拓展、科技賦能降本增效上持續發力，市場化競爭能力持續增強。2025年，公司在存量市場斬獲247個住宅項目，新簽約年化收入14.22億元，同比增長21.1%，通過“彈性定價”模式拿下51個項目，存量市場中標率保持70%，在行業存量博弈中占據優勢。同時，公司大力推進數字化轉型，全年上線超1400個AI智能體、啟用9名AI員工，通過科技手段優化人力配置、壓縮運營成本，行政開支同比減少1.98億元，費用率下降0.7個百分點。此外，“蝶城”戰略穩步推進，已覆蓋690個街道級蝶城，通過區域集中運營、勞動力復用，大幅提升服務效率、降低單項目成本，進一步夯實精細化運營能力。

放眼整個物業行業，房企系物企“去母體化”已是必然趨勢，碧桂園服務、保利物業等頭部企業均在加速拓展第三方市場，物業行業正式進入市場化競爭的“戰國時代”。萬物云提前布局轉型，已搶占行業發展先機，朱保全認為，行業正從10萬家量級向萬家量級整合，未來核心競爭力不再是關聯項目數量，而是市場化拓展、精細化服務與成本管控能力，這與萬物云的轉型方向高度契合。盡管當前優質標的競爭白熱化，萬物云在投標中也面臨屬地物業的競爭挑戰，但憑借品牌、規模與運營優勢，依然保持著較高的市場競爭力，行業整合期的短暫挑戰，恰恰是頭部企業擴大市場份額的契機。

當然，萬物云在轉型過程中也面臨不容忽視的問題，部分項目服務質量瑕疵、業主對質價不符的詬病，是企業需要持續改進的短板。此前蕪湖萬科城小區出現的消防安全隱患問題，暴露出部分項目日常管理與服務落實不到位的問題，這也是物業行業快速擴張后普遍存在的管理痛點。但此類問題屬于局部性、可整改的經營瑕疵，并非企業系統性經營風險，萬物云也已針對問題項目開展全面整改，強化服務質量管控，補齊運營管理短板，致力于平衡商業盈利與業主服務需求，推動服務品質與經營效益同步提升。

為穩定市場信心，萬物云也拿出切實行動回應市場關切，業績發布后及時回購27萬股股份，耗資473.46萬港元，釋放出管理層對公司長期價值的堅定認可。對于2026年發展，管理層判斷雖中期業績或有小幅波動，但全年將力爭經營總體穩定，持續推進市場化轉型與降本增效，逐步消化行業與歷史遺留風險。

總體而言，萬物云2025年凈利潤下滑是短期陣痛，是行業調整期與自身轉型期疊加的階段性結果，而其穩健的財務基本面、持續提升的業務獨立性、強勁的市場化拓展能力，以及科技賦能與精細化運營的長期布局，都彰顯出企業的核心價值與發展潛力。“去萬科化”不是斷臂求生，而是破繭成蝶，在物業行業從依附房企走向獨立發展的關鍵階段，萬物云已率先完成轉型布局，待行業風險充分出清、市場格局逐步優化，憑借深厚的運營功底與前瞻的戰略布局，必將迎來更具質量的增長，長期發展前景值得期待。