金茂服務的結(jié)構(gòu)性密碼｜年報風云④

文/樂居財經(jīng) 嚴明會

在物業(yè)管理行業(yè)告別“規(guī)模為王”的喧囂、步入“質(zhì)量制勝”的深度調(diào)整期，金茂服務（00816.HK）交出了一份經(jīng)得起推敲的2025年答卷。

全年實現(xiàn)總收入36.68億元，同比增長18.5%，在管面積站穩(wěn)1億平方米關(guān)口，經(jīng)營性現(xiàn)金流更是達到7.48億元。透過一組組數(shù)據(jù)，其背后的戰(zhàn)略定力清晰可見。

當行業(yè)普遍陷入“增收不增利”的困境時，金茂服務選擇了一條更難但更正確的路：

主動壓降波動業(yè)務、精進管理效能、筑牢財務安全墊，用一場徹底的“精益優(yōu)化 結(jié)構(gòu)升級”，為長期價值寫下注腳。

主動換檔 結(jié)構(gòu)升級

2025年，金茂服務明確提出并堅定踐行“1245”核心戰(zhàn)略：

以客戶滿意與財務健康為核心導向，夯實“品質(zhì)卓越、持續(xù)增長、精益高效、市場認可”四大標尺，深耕五條核心業(yè)務線。

這一戰(zhàn)略框架的本質(zhì)，是對傳統(tǒng)物管企業(yè)增長模式的系統(tǒng)性重構(gòu)。

物業(yè)管理行業(yè)從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量為王”的關(guān)鍵分水嶺，金茂服務選擇“收斂聚焦”——將資源集中于高能級城市，在管面積中93%位于高能級城市，華東、華北核心區(qū)域占比約70%。

這種“做減法”的布局策略，確保了每一個項目都具備優(yōu)質(zhì)的客戶基礎(chǔ)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流貢獻能力。

規(guī)模不再是唯一目標，質(zhì)量才是真正的護城河。

截至2025年末，金茂服務在管建筑面積1.057億平方米，同比增長4.8%，增速看似放緩，實則是在主動退出44個低效項目、推動78個項目收繳率增長之后的“凈增長”。這種“保盤保價、汰換低效”的精細化管理機制，正在重塑金茂服務的資產(chǎn)質(zhì)量。

金茂服務2025年財報最核心的看點，在于其業(yè)務結(jié)構(gòu)的根本性優(yōu)化。報告期內(nèi)，其主動壓降與地產(chǎn)周期關(guān)聯(lián)度高的非業(yè)主增值業(yè)務和資產(chǎn)型業(yè)務，將經(jīng)營重心全面轉(zhuǎn)向具備抗周期屬性的基礎(chǔ)物管與社區(qū)增值服務。

數(shù)據(jù)最具說服力：2025年，金茂服務非周期業(yè)務收入占比提升至91%，第三方收入占比升至81%。這意味著金茂服務超過九成的收入已經(jīng)與地產(chǎn)開發(fā)周期脫鉤，即便上游房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，其經(jīng)營基本盤依然穩(wěn)固。

具體來看，基礎(chǔ)物管收入同比增長23.0%至26.9億元，成為營收增長的核心引擎。這一增長不僅源于在管面積的擴大，更得益于其“服務即回款”理念的落地。

在行業(yè)收繳率普遍下滑的背景下，金茂服務的小業(yè)主當年收繳率逆勢提升0.5個百分點，清欠率提升2.2個百分點。常熟茂湖云筑、北京天禧等標桿項目，通過品質(zhì)服務實現(xiàn)了收繳率與客戶滿意度的“雙提升”，印證了服務品質(zhì)對經(jīng)營結(jié)果的正向賦能。

更值得關(guān)注的是，金茂服務市場化服務能力持續(xù)突破。其全年簽約年合同額同比提升25%，97%的新簽項目位于一二線核心城市，成功斬獲杭州春江彼岸、上海張江科學之門、頭部半導體產(chǎn)業(yè)園等多個“燈塔”項目，并依托中化集團協(xié)同優(yōu)勢獲得先正達研發(fā)中心、雄安中化大廈等優(yōu)質(zhì)項目。

這些標志性項目的獲取，標志著金茂服務的外拓能力進一步提升。

精益優(yōu)化 財務穩(wěn)健

如果說結(jié)構(gòu)升級是金茂服務“做對的事”，那么精益優(yōu)化就是“把事做對”。

2025年，金茂服務在管理效率和成本管控方面交出了一份頗為亮眼的成績單。報告期內(nèi)，銷管費用率優(yōu)化至6.3%，同比下降0.8個百分點。這一降幅在收入規(guī)模持續(xù)擴大的背景下尤為難得，展現(xiàn)了金茂服務精細化運營的深度落地。

降本增效的路徑清晰可見：組織架構(gòu)優(yōu)化、人機協(xié)同、智慧物業(yè)建設(shè)——金茂服務正在用科技手段重構(gòu)傳統(tǒng)物管模式，構(gòu)建“端 平臺”數(shù)智化體系，部署消防分析傳感器、AI監(jiān)控等智能設(shè)備，上線悅鄰商城APP、無感通行等便民應用，通過人機協(xié)同有效降低人工成本，同時提升服務響應效率。

在供應鏈管理方面，核心業(yè)務集采實現(xiàn)全覆蓋，應用率達70%。其2025全年落地94項管理改進動作，從戰(zhàn)略集采到數(shù)字化管控，從智能設(shè)備替代到流程優(yōu)化，每一分錢的節(jié)約都轉(zhuǎn)化為利潤空間的提升。

這種管理效率的持續(xù)精進，不僅體現(xiàn)在成本端，更體現(xiàn)在組織能力的整體提升上。金茂服務通過“導師制”、輪崗實訓與閉環(huán)培訓體系，持續(xù)優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，釋放組織活力，為長期發(fā)展儲備核心人才。

在不確定的市場環(huán)境中，現(xiàn)金流是企業(yè)的“生命線”。金茂服務2025年的財務表現(xiàn)，充分證明其經(jīng)營底盤的高度穩(wěn)健。

在物業(yè)行業(yè)，現(xiàn)金流往往比會計利潤更能反映真實的經(jīng)營狀況。現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增至16.29億元，同比增長16.4%，為其應對市場波動、把握投資機遇提供了充足的“彈藥”。

多元增長 品質(zhì)筑基

在鞏固基本盤的同時，金茂服務正在加速培育第二增長曲線，多元業(yè)務布局漸入佳境。

美居業(yè)務表現(xiàn)尤為亮眼，全年收入同比增長147%，成為社區(qū)增值服務的核心增長引擎。這一高增長的背后，是金茂服務對客戶需求的深度洞察和標準化產(chǎn)品體系的成功落地。通過裝配式咨詢設(shè)計等創(chuàng)新服務，美居業(yè)務不僅實現(xiàn)了高速增長，更建立起差異化的市場競爭優(yōu)勢。

IFM（綜合設(shè)施管理）業(yè)務與中國中化、伊利集團、中國平安等行業(yè)龍頭建立合作，覆蓋科研、制造、金融等多個關(guān)鍵領(lǐng)域。這一布局標志著金茂服務正在從“基礎(chǔ)物業(yè)服務商”向“企業(yè)價值提供者”轉(zhuǎn)型，打開了更廣闊的市場空間。

在“雙碳”戰(zhàn)略背景下，金茂服務完成中國金茂旗下科技住宅能源運維服務的收購，實現(xiàn)“物業(yè)管理 科技運維”雙重收入模式。依托“五恒”（恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔）科技系統(tǒng)運維優(yōu)勢，金茂服務正在切入廣闊的能源管理服務賽道，為中長期發(fā)展注入新動能。

物業(yè)行業(yè)所有戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的終點，最終都要回歸到客戶價值的創(chuàng)造。2025年，金茂服務在服務品質(zhì)提升方面的投入，正在轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的競爭優(yōu)勢。

通過百日品質(zhì)攻堅行動、三級品質(zhì)稽核管理，金茂服務正在實現(xiàn)服務品質(zhì)常態(tài)化管控。其2025全年落地2990余場社群社文活動，推出久出代管、房屋4S體檢等入戶服務，覆蓋超10萬戶業(yè)主。

這種“以客戶為中心”的服務理念，不僅提升了客戶滿意度，更轉(zhuǎn)化為實實在在的經(jīng)營成果——收繳率與清欠率的提升。

匹配中國金茂產(chǎn)品線的“金玉滿堂”服務產(chǎn)品體系，也正在新交付場景中全面落地。這一體系通過精細化、個性化的服務設(shè)計，為客戶創(chuàng)造可感知、可持續(xù)的高價值服務體驗，成為金茂服務在高端物管賽道的核心競爭力。

真金白銀 兌現(xiàn)長期承諾

在發(fā)布2025年業(yè)績的同時，金茂服務正式披露2026-2027年分紅規(guī)劃：未來兩年常規(guī)分紅率不低于歸母凈利潤的50%。而2025年末期股息分紅率已提升至50%，全年股息派發(fā)金額達2.13億港元，同比提升31%。

這一高比例分紅計劃，是對金茂服務現(xiàn)金流創(chuàng)造能力和戰(zhàn)略定力的最直接背書。在行業(yè)普遍面臨增長壓力、利潤放緩的背景下，敢于做出如此承諾的企業(yè)，必然具備兩個前提：一是對未來兩年業(yè)績增長和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的充分信心，二是對自身戰(zhàn)略方向的絕對篤定。

金茂服務顯然同時具備這兩個條件：7.5億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流、16.29億元的現(xiàn)金儲備、零杠桿的財務結(jié)構(gòu)，共同構(gòu)成了高分紅計劃的“安全墊”。而“1245”戰(zhàn)略的清晰路徑，則為未來持續(xù)創(chuàng)造價值提供了方向指引。

當物業(yè)管理行業(yè)告別粗放式增長的上半場，真正考驗企業(yè)的，不再是“跑得多快”，而是“能跑多遠”。

金茂服務正在用穩(wěn)健的現(xiàn)金流、健康的資產(chǎn)負債表、前瞻性的戰(zhàn)略布局，以及真金白銀的股東回報，構(gòu)建起屬于自己的“護城河”。

對于投資者而言，這份財報傳遞的，或許正是一個長期價值投資者最想看到的信號：一家企業(yè)愿意為了更遠的未來，主動選擇當下的“不完美”，并用扎實的經(jīng)營成果，兌現(xiàn)對股東、客戶和行業(yè)的承諾。

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