6.2億加速“集體南征”：榆林老板拍下“卜蜂蓮花”

西安地產再迎陜北資本。

3月6日，高新區成交了一宗商業+商務金融地塊，該地塊正是此前西安首家卜蜂蓮花超市所在地，由三家榆林資本組成的陜西和璟置業有限公司以6.24億元底價競得。就在拿地前不久，中指研究院發布了2025年西安房地產企業銷售業績排行榜TOP30，我們注意到，僅有的4家陜西本土民營房企中有3家都是陜北資本背景，民企席位已然“換了人間”。

批量抄底之下，陜北資本為何能做到如此果斷？

01

陜北資本“組團出手”：自持要達10年

此次出手的榆林老板盯上的是區域內最為成熟的高新一期。

公開信息顯示，成交的GXI-（3）-1-3地塊位于高新區唐興路以北、唐延路以東，土地面積45.56畝，用途為商業+商務金融，容積率不大于5.5，建筑密度不大于50%，綠地率不小于25%，地上計容建面為16.71萬平方米。通過周邊地標或許能幫助大家掌握其核心區位，地塊圍繞金橋國際廣場、旺座國際城、禾盛京廣中心、大都薈、香格里拉大酒店等商業。

更能拉通我們思緒的是，地塊原址是二十多年前建成的盛大時代廣場，2004年曾開出西安第一家卜蜂蓮花（泰國老牌商超易初蓮花），成為高新區最早的標志性超市之一，2024年3月閉店后，土地收儲規劃打造集商業、5A級酒店及高端住宅公寓為一體的商業綜合體。

拿地方是我們的關注重點，地塊競得人為陜西和璟置業，公司剛剛于2025年8月注冊成立，顯然是專門為此次項目而成立。

這其實是一次陜北資本的“組團出手”。工商信息顯示，陜西和璟置業由陜西大錦實業發展集團、陜西萬臣實業、榆林金瑞鼎輝煤業分別持股65%、20%、15%，穿透后可發現，三家公司均來自榆林，前兩者均有房地產開發經驗，僅金瑞鼎輝實控人當前偏重煤炭與商貿。

重點來看看“牽頭方”大錦集團，這是其首次進入西安地產市場。

該集團產業涵蓋房地產、酒店、建筑、商業、貿易、物業等六大板塊，此前在榆林開發有榆林高新國際酒店、榆興苑住宅小區、惠森商住小區、銀聯商業廣場、紫御華府（陽光城檀悅）等項目，目前累計開發面積約160萬平方米，業態涉及酒店、商業、公寓、住宅等，體量差不多是陜北知名房企泰發祥在榆林的一半多。

值得一提的是，大錦集團對于商業綜合體的開發已有經驗，其投資12.61億元開發的大錦中心1號樓超高層最高點達到168.7米，建成后將會成為最新的“陜北第一高”。

大家或許留意到，和璟置業與普遍陜北資本南下開發住宅類房地產有一個明顯區別，即此次瞄準“商業+商務金融”綜合體地塊。據土地出讓公告，競得人須自持25%地上建筑面積（相當于4.18萬平方米），自持期限10年，期間不得分割轉讓、分割抵押，不得以租代售。

在我們看來，這與住宅快速開發銷售獲利模式明顯不同，結合此次明確的自持要求，以及陜北資本此前批量收購酒店的動作來看，陜北資本向“賺慢錢”進化的財富積累信號已清晰可見。

02

西安民營房企“變天”：陜北資本“4中3”

在地產開發的另一面，陜北資本已然在西安做得風生水起。

這集中體現在西安房地產市場近期發生的“重大變化”上，在中指研究院發布的2025年西安房地產企業銷售業績排行榜TOP30中，我們注意到，不論是銷售額還是銷售面積口徑，僅有的4家本土民營房企中有3家都是陜北資本背景，德通控股、泰發祥、基泰源分別位列21名、23名、29名，銷售額達21.7億元、13.3億元、9.8億元。

而此前格局并非如此，在2024年克而瑞陜西發布的西安房企銷售業績排行榜TOP30中，上榜的3家本土民營房企分別為龍翔控股、南飛鴻與天朗地產，未見陜北房企身影。

事實上，這與陜北資本南下布局的節奏基本同頻，以頭部的德通控股與泰發祥為例，前者于2023年才首入西安、后者于2022年在西安全面發力，但陜北房企短期內就取得如此成績，仍令人意外。

進一步觀察陜北房企在西安的打法，我們注意到了如下特點。

其一是定向高端。上榜3家陜北房企在西安開發的7個項目中，每平方米售價在1.6萬元至6萬元不等，其中，泰發祥開發的檀府項目以6萬元/平方米的價格以及285-600平方米的建筑面積成為西安絕對豪宅，其他6個項目亦全部定位為改善型住宅。

其二是產品向新。產品順利銷售背后貼合市場需求是關鍵，上榜房企殺入西安的7個項目中6個都明確定位于第四代住宅，僅基泰源首入西安時開發的文韜府為小高層，但在緊接著推出的翰林府項目中迅速得到升級。

其三是堅持主業。上榜的3家房企無一例外地堅守著發家之本——能源業務，公開信息顯示，泰發祥當前建設著麻黃梁煤礦與黃蒿界煤礦等，合計礦井資源儲量達5億噸。德通控股在堅守能源業務的同時還在不斷向下游化工行業延伸。

當然，如此實力也讓陜北資本地產板塊成為“無貸房企”，如基泰源與欣多升就一直堅持“0融資、0杠桿、0負債”，項目全鏈條依靠自有資金開發，最終實現“準現房”銷售。

不難看出的是，擁有強大資金保障是陜北房企最大的特征，與“高杠桿、高負債、高周轉”的舊模式形成了重大區別。擁有強大造血能力及充足現金流的基本面，使其在南下西安的過程中，基本都選擇了“咱們可以賺慢錢”的思路。

當然，傳承也在考慮之中。故此在2024年以來，陜北資本也樂意自持高端物業，例如希爾頓、盛美利亞、凱悅、君樂城堡等豪華項目均在清單之上，最新的動態則是三忻集團在2025年9月斥資2.2億元收購了175米超高層項目西安文旅中心。

03

把握抄底機遇：成功背后的殺伐果斷

那么，為什么近年來會有這么多陜北資本涌入西安呢？

從投資視角來看，最大的特點即為“逢低抄底”。可供參考的數據是，隨著傳統房企拿地熱情退潮，全國300城市2025年住宅用地成交額為2.3萬億元，同比下降10.7%，較2020年高點下降超六成。西安亦不例外，2025年土地成交額582億元，同比下滑36%，成交面積985萬平方米，同比下滑50%，房地產調整周期顯然仍在延續。

而陜北資本此時抄底的優勢無外乎兩點，一是競爭者收縮，能夠以底價拿地，奠定項目后續盈利基礎，二是錯位推出新產品，在競爭對手開發放緩的市場中捕獲“剛改客戶”。

在我們看來，如此打法更像是商業競爭中“撿到帶血的籌碼”。一個鮮明案例即泰發祥檀府項目正是2021年11月從陽光城（000671）手中低調收購而來，若不是彼時正值后者暴雷信號顯露，相信泰發祥也很難有機會拿到寸土寸金的大唐不夜城核心地塊。

機遇背后，“穩準狠”成為陜北資本的投資底色。很多人都認為能源資本來錢容易，但這只是幸存者偏差，真正做到大家看得見的頭部企業，誰沒經歷過幾輪廝殺？

這一點在目前殺入西安的陜北資本身上十分明顯。如建材發家的泰發祥2007年入股麻黃梁煤礦后，也曾在煤炭危機的2011年試圖轉型，2020年才進一步收購黃蒿界煤礦；如收購西安文旅中心的三忻集團，關聯方府谷縣弘建煤礦有限公司亦是從高乃則名下收購而來，該公司正是由府谷縣老高川鄉字峁溝煤礦、常興聯營煤礦、華興煤礦整合擴大成立。

其背景是2000年以來煤炭行業的多輪兼并重組，尤其是2012年起行業進入艱難調整期，在小礦不斷關停的行業洗牌中，唯有經得住殘酷博弈的“殺伐果斷者”才能留下。

在地產行業之外，如今的陜北資本已將這種“嗜血性”滲透至投資行業。

另一個突出現象是“抄底式介入資本市場”。眾所周知，自2016年股災后A股即進入了漫長的修復期，在2018年（上證指數下跌25%）至2019年期間，以煤炭發家的付小銅先后出手方大碳素（600516）、潤達醫療（603108）、凌鋼股份（600231）、金種子酒（600199）等多家上市公司（非實控），2020年與2023年退出時多取得不錯戰績。

回到此次重倉高新區“綜合體”的和璟置業，自持“重資產”就此新添一例。對于后續開發及收益回報，我們將長期保持關注。