商業頭條No.117｜一線樓市，拐點已至

界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎

這個春天，中國一線城市的樓市終于久違的熱鬧起來。上海一馬當先，扛起樓市復蘇大旗，一二手市場同步沸騰。

新房市場的熱度最為直觀，售樓處的銷售深有感觸：“從前跟客戶說‘這套房很快就會被訂走’，對方壓根不信，只當是常規推銷；如今客戶親眼看著心儀房源被旁人當場敲定，瞬間就慌了，生怕稍一猶豫，看中的房子就沒了。”

二手房市場的表現也超出預期，上海一位房產中介表示：“門店里天天都有銷冠誕生，資深中介靠著積累的老客戶資源接連成交，就連新人也借著這波熱度快速開單。”

上海樓市的熱情正以燎原之勢蔓延，中介門店的會議室從早到晚座無虛席，網簽系統數次崩潰，各大新盤售樓處更是熱度爆棚：沙盤前圍滿咨詢客戶，樣板間門口客流不斷，置業顧問忙到嗓子沙啞。

保利·都匯和煦售樓處。界面新聞拍攝

3月14日下午五時，保利·都匯和煦的營銷負責人李薇剛送走一波集中看房的客戶，便接到沖刺新指令：當日銷售目標從11套上調至15套。本來案場已完成原定目標，剛想收工，又開啟新一輪沖刺。當晚九點剛過，李薇團隊15套的沖刺目標就已提前告捷。

對這個地處上海南部科創中心且剛收回99.5折優惠的外環外項目而言，深夜成交早已不是新鮮事。營銷負責人告訴界面新聞，“最近團隊基本都是晚上12點后下班，昨晚就有兩組客戶，11點多才敲定房源后轉賬鎖定。”

地處上海北端的建發·云湖玥，也在這一輪回暖行情中表現搶眼。自3月13日展示中心與樣板間正式對外開放，項目便被看房人群包圍，首個周末到訪超500組，次周周末仍保持350余組的高位到訪，現場洽談聲、咨詢聲交織不斷，剛需與改善置業需求集中釋放。

建發·云湖玥展示中心。界面新聞拍攝

“我們就住在這附近，為了孩子上學打算置換一套更合適的房子。”建發·云湖玥樣板間內，一位意向購房者向界面新聞記者表示。全家齊上陣的置業場景，讓整個售樓處人聲鼎沸。

房企搶抓黃金窗口期，集中放量、加速去化。地處寶山南大板塊的中環麓島率先發力，二批次房源火速啟動認購，成為3月上海首個認購比達到1:1的新盤，項目入市即引爆市場。

界面新聞實地探訪發現，即便認購已結束，仍有不少購房者持續前往售樓處參與小籌登記。3月18日，中環麓島開盤即清盤。據銷售經理介紹，項目選房于當日上午10:30正式啟動，僅用時90分鐘，79套房源便全部售罄，實現快速“日光”。

中環麓島開盤現場。

一改此前豪宅市場一枝獨秀的格局，如今上海外環外項目也迎來置業熱潮。剛剛過去的這個周末，嘉定南翔時代之城三期時代·雲境項目，兩日累計認購達101組，創下2026年外環板塊新盤首個認購破百的亮眼成績。

“剛需群體的真實需求，是撬動市場的核心力量。”廣東省住房政策研究中心李宇嘉指出，本輪市場新房成交的亮點集中在兩類樓盤：一是中心區品質與區位雙優的優質項目，二是近郊配套完善、價格親民且學位、交通優勢突出的樓盤。

不少業內人士認為，這波上海樓市行情呈“V型”反轉，市場信心全面回歸，購房積極性遠超預期。也有人預測，市場將持續分化，最終呈“K型”格局。

同策研究院聯席院長宋紅衛告訴界面新聞，結構性分化會是本輪樓市發展的長期特征。宋紅衛預測，2026年中國樓市將走出“K 型”走勢，核心區域符合新規范的好房子會量價齊升，非核心區域仍會以價換量，這種分化也讓行業發展更趨理性。

上海是全國樓市“確定性”最高的城市，除了新房熱銷，二手房網簽數據也接連刷新紀錄。3月中旬，上海二手房單周成交突破7200套，創下近五年周度新高，單日網簽峰值逼近1500套，高頻次的集中交易甚至導致網簽系統多次擁堵卡頓。

上海二手房網簽系統登錄異常截圖。

截至3月22日，上海二手房成交量已飆至21443套，全月沖刺3萬套大關基本無懸念，這一數據大幅刷新往年同期紀錄。

房產中介連軸奮戰，有人在外帶看跑遍各個小區，有人在店洽談對接房東客戶。“以往博弈數小時的談單，如今2-3小時就能敲定，成交效率翻倍。”

“性價比高的房源一出來就成交，不少優質房還引來多組客戶爭搶。”靜安區萬榮路太平洋房屋店長向界面新聞表示，當前成交集中在300萬—700萬總價的小戶型。“昨晚剛成一單，客戶跟我看了一年多，之前一直觀望，如今感受到市場熱度，當即出手。”

克而瑞集團聯席董事長丁祖昱指出，政策底部確認帶來預期和信心的恢復，正在逐步轉化為實際的交易。小面積、低總價的剛需和剛改房源，仍是二手房市場的主力。

數據來源：上海網上房地產。界面新聞制圖

價格方面，隨著市場行情整體上行，上海二手房價格終結近十個月的連續下調，環比實現轉正。賣方惜售心態加重，議價空間已從去年的10%—15%收窄至5%以內。

“從前房東急著出手，買家砍價空間很大；如今行情反轉，業主心理預期明顯抬升，價格稍合適便不肯退讓。”

一位深耕上海樓市多年的資深房產中介向界面新聞介紹，他近期成交的一套房源，業主掛牌430萬元，買家最初出價415萬元，放在去年基本可以成交，可今年業主始終不肯讓價，最終買家主動加價3萬元才達成交易。

這股熱潮背后的推動力，是樓市新政“滬七條”。“政策驅動下的熱度，讓核心城市樓市率先走出階段性向好的筑底態勢。”第一太平戴維斯中國區住宅銷售部負責人唐華表示。

2月25日落地的上海樓市新政，打通了購房資格與資金兩大障礙，有力推動了市場行情迎來轉折。非滬籍人士在外環內購房的社保要求從3年降至1年，持有居住證滿5年更可免社保直接購房，為市場帶來大批實實在在的需求，也讓不少“新上海人”圓了安家夢。

公積金貸款額度同步上調，首套家庭最高可貸240萬元，多子女家庭搭配綠色建筑更可達到324萬元，切實減輕了購房者的資金與月供壓力。

來自上海長征醫院的王生，是此次新政的直接受益者之一。他在滬定居十余年，心中早有置換改善的打算，卻遲遲未能落實。新政落地后，更高的公積金貸款額度覆蓋了大部分房款，每月利息較純商貸省下數千元，負擔大幅減輕，他當場入市。

購房者參觀樣板間。界面新聞拍攝

宋紅衛告訴界面新聞，本輪樓市真正意義上的拐點應該具備以下特征，一是風險出清，二是成交量明顯上升帶動價格企穩，三是整個房地產鏈條修復，從拿地、新開工到營銷實現良性循環。

“從當前形勢來看，一線城市樓市的確出現筑底的跡象。”宋紅衛表示，三月傳統旺季釋放剛需是核心支撐，兩會穩樓市定調、滬七條打頭陣的政策發力是關鍵，好房子政策落地帶來高性價比房源，讓購房者得實惠。這三重推力，讓市場信心從上海持續向其他一線城市輻射。

至少在上海，樓市量價齊跌的箭頭已經反轉。唐華向界面新聞指出，當前是結構性企穩、核心城市領跑的復蘇。后續能否確立反轉，要看二季度成交量能否穩住、二手房去化是否順暢、居民信心能否持續修復。

上海的樓市“風向標”效應，正在擴散至其他一線城市。

中環麓島銷售經理告訴界面新聞，“上海作為全國樓市的排頭兵，為其他城市劃定了前行方向，北京、深圳、廣州吃下了定心丸。”

在北京，截至3月18日，二手住宅網簽已達9783套，較2月整月成交量回升20.33%；新房網簽1387套，環比上漲13.97%。中海安瀾北京以3.26億元拿下3月首周成交金額榜首，保利主力項目單周成交突破5億元，招商朝棠攬閱單周售出35套。

在深圳，多個項目成交海報輪番刷屏，有項目兩天內成交達41套。二手房交易一路走高，根據深圳貝殼研究院數據，3月2日至8日，平臺合作門店二手房簽約量環比激增118%，3月8日單日簽約量創下近一年來峰值。

在廣州，截至3月20日，全市二手房成交已狂飆至7471套，按此節奏全月有望沖破1.3萬套，環比暴增275%。新房市場同樣火力全開，有項目單月狂銷27套，成交量暴漲900%，交易量不斷向上突破。

深圳樓盤銷售戰績海報。

然而，這波樓市回暖的續航能力，還需觀察政策執行的效果。

“4、5 月將是驗證本輪小陽春成色的關鍵窗口期。”丁祖昱指出，從當前業主預期來看，北上廣深二手房掛牌參考均價仍在持續下探，這意味著，業主方預期走低的趨勢沒有完全改善。

要維持當前市場熱度，李宇嘉認為，還需進一步優化公積金、二手房帶押過戶等消費支持政策，暢通二手房置換鏈條。同時穩定市場定價預期，減少非理性降價，并在熱點片區補齊配套，持續提振購房需求。

“以價換量會是未來一段時間二手市場交易回升的基礎和前提，‘價跌—量升—價穩—量跌’的博弈仍將維持，短期量價尚難出現實質性反轉，量漲價穩將成為常態主旋律。”丁祖昱表示。

唐華也認為，2026年房企將聚焦現金流與產品力比拼，資源加速向一、二線聚攏，行業集中度提升，全面轉向“以銷定產、深耕核心、打造好房子”。

數據來源：冰山指數。界面新聞制圖

一線城市樓市企穩回升，不僅關乎房地產行業健康發展，更對宏觀經濟有著重要意義。

樓市回暖將直接激活上下游產業鏈，帶動建材、家裝、家電等行業復蘇，為整體經濟回升注入堅實信心。而這一輪剛需帶動、政策精準發力、置換循環盤活市場的復蘇路徑，也為全國其他城市提供了可借鑒的實踐樣本，進一步助力宏觀經濟大盤穩固。

上海樓市暖春已然到來，一線城市回升勢頭已經確定。房地產行業正一掃迷茫與觀望，在居住價值回歸的鼓點下，走向更理性、更健康、更可持續的新未來。

（應受訪者要求，文中李薇、王生為化名）