全國第三單！中金廈門安居REIT擴募獲批

2026年3月17日，中金廈門安居REIT擴募申請獲證監會核準，預計擴募規模6.858億元，擬購入廈門市島內兩個公寓項目。中金廈門安居REIT也成為繼華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT之后，全國第三單完成擴募的保障性租賃住房REIT。

此次擴募順利獲批，標志著廈門保租房REITs“首發+擴募”模式實現成熟落地，再一次驗證了保租房REITs通過持續注入優質存量資產、實現規模穩步擴張的可行路徑。

▲中金基金管理有限公司發布公告

01.資產分析

本次擴募入池標的分析

本次擴募規模6.86億元，擬購入廈門島內兩處優質核心資產，具體信息如下：

【項目一：林邊公寓】

所在地：廈門市思明區觀音山片區北部、地鐵2號線東宅站、半屏山路和下堡路交叉口東北側

建筑規模：建筑面積21,254.68平方米，共計696套保障性租賃住房

戶型：共一棟樓30層，每層24戶，一層為大堂、架空及辦公室，2層至30層均為公寓，該公寓戶型設計均為31㎡帶陽臺的單間，共計696套。

周邊配套：且毗鄰地鐵2號線東宅站站口，交通區位優勢顯著，出行便利；商業配套則包含寶龍一城、萬達、JFC商圈等豐富高端綜合體。

投入運營時間：2022年9月

剩余年限：67.25年

▲林邊公寓實景圖

【項目二：仁和公寓】

所在地：廈門市湖里區五緣灣片區金山西路以北、支四路以南、支五路以西、金蓮路以東

建筑規模：建筑面積68,663.30平方米，共計1,993套公共租賃住房

戶型設計：該項目共有含單間公寓、一房型、二房型、三房型在內的房源1993套，單間公寓及一房型套內配有能滿足基本生活需求的家具家電。

周邊配套：地處五緣灣醫療產業園區內，系園區配套保障房項目，周邊緊鄰復旦中山醫院、廈心醫院、弘愛醫院，是全市首批入選“寧靜小區”的社區。

投入運營時間：2022年4月

剩余年限：67.25年

▲仁和公寓實景圖

02.新舊對比

長短互補 實現資產結構優化

經對比，URI租住認為，本次擴募擬購入資產與原有資產在區位、租金、租約期限上均形成差異化配置，在擴大基金規模的同時優化了資產組合的結構，有助于提升整體抗風險能力和收益穩定性。

▲（為有效對比，原有項目經營情況選擇2025年9月末節點數據）

01

區位形成“島外+島內”格局

原有兩個項目位于集美區，是廈門市常住人口最多、青年群體占比最高的區域；本次擴募擬購入項目則位于島內思明區和湖里區，屬于城市核心稀缺地段，分別輻射觀音山商務區與醫療產業園區。

02

租金水平體現差異化定價邏輯

本次擬購入的林邊公寓租金單價為50.54元/平方米/月，顯著高于原有項目，租金梯度的存在，有助于基金資產組合在保障屬性與收益性之間形成平衡。

03

新舊項目出租率均維持高位

原有項目出租率分別為99.19%和99.32%，接近滿租狀態；林邊公寓項目出租率為97.56%、仁和公寓項目出租率為99.55%，同樣處于健康水平。

04

擬擴募資產租期更長

原有兩個項目剩余租期加權平均為0.6年左右，而林邊公寓的剩余租期為0.88年，仁和公寓更是全部為企業租戶，加權的平均租約期限達到2.70年，短期內租金調整壓力較小，現金流可預期性更強。

03.擴募成效

分散風險、規模擴張與收益增厚

根據擴募說明書披露，本次擴募對基金產生的三個積極影響，并將對基金的長期穩健運作形成多重支撐：

一是分散投資風險，優化資產配置。本次擬購入的林邊公寓、仁和公寓位于廈門市思明區、湖里區，與首發資產所在的集美區形成區域互補，有助于降低單一區域或單一項目可能帶來的經營波動，提升資產組合的整體抗風險能力。

二是擴大基金規模，提升現金分派率。本次擴募預計募集規模為6.858億元，擴募后基金總規模預計將達到約28.555億元。根據可供分配金額測算報告，假設擴募于2025年10月1日完成，2026年度現金分派率預計由2.59%上升至2.96%。在基金規模效應之下，分派率將有所提升，增強基金競爭力和吸引力。

三是增加基金份額，增強市場流動性。基金首次發行份額為5億份，本次擴募完成后基金份額將進一步增加。隨著持有資產數量及基金份額的提升，二級市場的交易活躍度有望得到改善，有助于提高基金的流動性和交易便利性。

04.擴募進程

8只REITs擴募進程全景

據URI城市租住統計，國內目前已有有三單保租房REITs完成擴募，8只保障性租賃住房REITs呈現出“兩單落地、一單獲批、三單推進、兩單待啟”的進度差異。

三只擴募已落地的REITs分別為華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT和中金廈門安居REIT，這表明無論是市場化運營的項目還是國企保租房運營項目，只要底層資產足夠優質、運營能力扎實，均可獲得資本市場的認可與支持；

且三只基金擴募購買的資產具備共性——均布局在一線或強二線城市核心區域，充分印證了“核心地段+專業運營”是保租房REITs核心價值與穩健收益的決定性因素。

隨著三單保租房REITs擴募項目相繼落地，我們認為，行業“首發+擴募”的良性機制已初步形成可復制、可推廣的模式。

未來隨著“首發+擴募”機制的持續優化完善，更多優質存量保租房資產有望通過這一標準化路徑進入資本市場，打通“投融管退”全鏈條的良性循環，解決保租房建設周期長、資金沉淀過重、周轉效率低的、痛點，為保障房領域引入長期、穩定、可持續的資本，推動整個公募REITs市場存量規模穩步擴容。

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:山楂美式

運營編輯:樹懶