萬科800億紓困方案浮出水面

根據(jù)最新市場信息，萬科800億紓困計劃是由深圳市政府主導的一攬子債務重組方案，旨在幫助這家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)化解流動性危機。以下是該計劃的詳細情況：

一、紓困計劃的核心內(nèi)容

1. 800億元新增資金支持

根據(jù)REDD等市場消息，深圳政府正著手推動一項涉及800億元人民幣（約116億美元）的新增資金支持計劃。這筆資金中，約半數(shù)由政府（深圳方面）出資，剩余部分來自商業(yè)銀行。不過需要注意的是，相關(guān)討論仍處于初步階段，且該方案不包括萬科境外子公司及債券。

2. 境內(nèi)債務展期方案

對于境內(nèi)債券，萬科正在考慮三種處置方案：

? 展期最長10年：計劃在展期期間每年支付1%的利息

? 按市場價格回購境內(nèi)債券

? 債券置換：將債券置換為以特定項目為抵押品的信托產(chǎn)品

3. 非標債務與銀行貸款展期

對于銀行貸款和"非標債務"（影子銀行債務），萬科同樣考慮進行10年展期，展期期間的部分非標債務和銀行貸款可能獲得充足的抵押品作為擔保。

4. 具體實施時間表

對于即將于2026年4月23日到期的20億元境內(nèi)債"23萬科MTN001"，萬科向持有人表示：

? 如果一攬子重組方案在債券到期日前至少10個交易日獲批，公司將實施全面展期

? 若未能獲批，公司將推進此前提出的方案——先支付40%本金，剩余60%展期兩到三年

二、萬科面臨的財務困境

1. 創(chuàng)紀錄的巨額虧損

2026年1月30日，萬科發(fā)布2025年度業(yè)績預告，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，較2024年的494.78億元虧損擴大66%。這意味著這家曾經(jīng)市值超過4000億元的房地產(chǎn)龍頭，兩年累計虧損超1314億元。

虧損原因主要包括：

? 房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位

? 因業(yè)務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產(chǎn)減值

? 部分經(jīng)營性業(yè)務扣除折舊攤銷后整體虧損

? 部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值

2. 嚴重的債務壓力

截至2025年第三季度末，萬科負債合計約8356億元，其中一年內(nèi)到期的非流動負債約1279億元，短期借款約235億元。公司有息債務總額攀升至3629億元，一年內(nèi)到期的有息債務占比高達42.7%，而賬面貨幣資金為656.8億元，現(xiàn)金短債比僅為0.48。

3. 銷售大幅下滑

2025年前三季度，萬科實現(xiàn)銷售金額1004.6億元，同比暴跌44.6%。銷售端"造血"能力嚴重受損，合同負債同比大跌31.43%，意味著房子越來越難賣。

三、紓困方案的其他關(guān)鍵措施

1. 中金公司操盤設計

頭部投行中金公司已介入萬科紓困工作，協(xié)助深圳市政府及第一大股東深圳地鐵集團制定綜合救助方案，該方案已通過廣東省正式上報中央審議。

2. 深鐵集團持續(xù)輸血

作為萬科第一大股東，深圳地鐵集團已累計向萬科提供借款307.96億元，年利率低至2.34%。2025年11月，深鐵集團與萬科簽署《貸款框架協(xié)議》，提供不超過220億元的股東借款額度。

2026年1月27日，深鐵集團再次向萬科提供不超過23.6億元的股東借款，專門用于償還公開市場債券本息。這筆借款期限36個月，利率2.34%，按季結(jié)息、半年分期還款，大大減輕了萬科的短期還款壓力。

3. 資產(chǎn)處置加速

2025年前三季度，萬科完成19個項目的大宗交易，簽約金額達68.6億元。公司還出售了所持貝殼找房全部1.2億股股票，回籠資金約63億元。

四、債務展期的最新進展

1. 已完成的債券展期

? 2026年1月21日："21萬科02"債券展期方案獲得通過，對于回售部分的債券本金，萬科將先行兌付40%，剩余60%展期至2027年1月22日

? 2026年1月27日：兩筆合計57億元的中期票據(jù)（"22萬科MTN004"、"22萬科MTN005"）展期議案獲債權(quán)人通過，萬科在實施不超過10萬元的固定兌付基礎上調(diào)整本金兌付和支付安排，即對中期票據(jù)本金的40%先行兌付，剩余60%獲展期1年

2. 子公司貸款展期

2026年3月20日，萬科公告其控股子公司印力集團獲得興業(yè)銀行16.54億元貸款展期一年。

五、市場反應與影響

1. 債券市場反應

受800億紓困計劃無實質(zhì)進展影響，萬科美元債過去兩周回吐10-12個點漲幅。由于周末關(guān)于境內(nèi)債務展期10年的傳聞，萬科美元債于周一早間下跌4個點。

2. 股價表現(xiàn)

2026年3月24日萬科A股盤中報4.07元，勉強站穩(wěn)4元關(guān)口，此前一日以7.37%的暴跌收于4.02元，創(chuàng)下十年新低。

3. 境外債權(quán)人態(tài)度

市場普遍認為，境外債權(quán)人"或很難同意展期10年"的安排。這也意味著，萬科的境外債務問題，仍然是一個待解的難題。

六、整體債務重組方案

1. 官方指導下的重組

2026年1月9日，彭博報道稱，萬科正在官方指導下制定整體債務重組計劃。與之前針對單筆債券的展期協(xié)商不同，整體債務重組通常意味著公司可能無法按原條件償還所有債務，需要與債權(quán)人集體商定一攬子解決方案，這可能包括債務打折（本金削減）或債轉(zhuǎn)股等。

2. 混合重組方案

結(jié)合房企重組實踐與萬科自身情況，混合重組方案可能成為最優(yōu)選擇，即"現(xiàn)金+債轉(zhuǎn)股+展期降息+新債置換"的組合方案。這種方案需要按債權(quán)類型分層設計：

? 小額債權(quán)（≤500萬）及工程款全額現(xiàn)金兌付

? 大額債權(quán)采用"債轉(zhuǎn)股+展期"組合

? 境外債參考融創(chuàng)"強制可轉(zhuǎn)債+新債"組合

? 銀行貸款通過發(fā)行5-10年期限、2.5%-3.5%利率的并購債進行置換

七、萬科的自救努力

1. 保交樓成果

2025年，萬科保質(zhì)交付了11.7萬套房子，其中1.6萬套實現(xiàn)提前30天交付，約5000套實現(xiàn)跨年提前交付。據(jù)了解，萬科2025年已完成近兩年需交付量約70%，交付高峰期已過，后續(xù)交付壓力將顯著下降。

2. 經(jīng)營服務業(yè)務穩(wěn)健

物業(yè)服務、長租公寓等業(yè)務，營收沒有出現(xiàn)大幅下滑，算是穩(wěn)住了基本盤。

3. 降本增效

管理費用已經(jīng)連續(xù)兩年下降，說明公司在勒緊褲腰帶過日子。

八、行業(yè)意義與展望

萬科800億紓困計劃是深圳方面主導的綜合性債務重組方案，核心是通過新增資金支持、債務展期、資產(chǎn)出售等多重手段化解公司的流動性危機。該方案已上報中央審議，但具體實施細節(jié)和最終效果仍有待觀察。

短期看，800億資金注入+10年債務展期，至少給萬科爭取了寶貴的緩沖時間。在這段時間里，萬科可以專注于保交付、穩(wěn)經(jīng)營、調(diào)結(jié)構(gòu)。

長期看，房地產(chǎn)行業(yè)的根本問題在于供需關(guān)系變化。如果銷售市場不能回暖，如果融資環(huán)境不能改善，即使度過了眼前的危機，萬科未來的日子仍然艱難。

萬科的債務重組進程將對整個房地產(chǎn)行業(yè)的風險化解具有重要示范意義。作為房地產(chǎn)行業(yè)的標桿企業(yè)，萬科當前的困境具有鮮明的行業(yè)代表性，其債務重組若能實現(xiàn)市場化破局，不僅將為企業(yè)贏得喘息空間，也有望為行業(yè)深度調(diào)整期的房企風險化解提供可借鑒的模板。