觸不觸底已經不重要了

上周，很多炒股的同事都很心塞。

目前市場的交易邏輯依舊是：美伊戰爭升級（能源基礎設施被打擊）→原油與化工原材料價格上漲→通脹預期升溫（甚至引發滯脹預期）→美聯儲加息預期升溫→黃金、股票、債券下跌。

歷史上的三次石油危機表明，原油是大宗商品之母，原油價格暴漲，意味著所有工廠的生產成本、老百姓的出行成本，甚至吃喝拉撒的生活成本全都要跟著往上漲，最直接的是汽油，今晚的調價絕對會讓加油的人感到肉痛。

有同事早會的時候說，他們家樓下賣油條的突然漲價了，搞得汽油漲價后好像炸油條的油也得跟著漲似的，當然這背后其實是通脹的預期已經起來了。

前段時間，AI智能體對鄭州“豎店”的短劇從業人員造成的沖擊引起了市場很大的關注，影視、短劇從業人員的規模化失業問題也引起了地方政府的高度重視，因為這里面的年輕人占了絕對大的比重，這個群體除去掌握AI應用等技術的核心人員之外，其他人何去何從，目前來看是個很大的問題。

與上述群體相似，今年開始爆火的“龍蝦”對程序員群體的替代也超出了很多人的預期，幾個大廠的瘋狂裁員也一直讓市場風聲鶴唳。各行各業的OPC（One Person Company）越來越多，那么失業的人也將越來越多，機器人和AI最終會搶走多少人的飯碗，目前誰都無法預料。

我們注意到，美伊戰爭升級引發的通脹預期加上AI沖擊帶來的大規模失業潮讓很多人開始擔心滯脹的問題，因為滯脹比通脹更加可怕，簡單來說就是物價猛漲，但是經濟不漲、收入不漲，通脹讓人慢慢變窮，滯脹卻是讓人又窮又沒收入。

如果美伊戰爭短期內仍無法消停，市場交易邏輯不發生變化，那么美聯儲不降息甚至加息背景下，除能源等少數領域外，其他資產的跳水肯定無法避免，尤其是炒股的小伙伴得注意站崗的風險。

值得注意的是，我們并不認為當前的美伊戰爭又會引發新一輪的全球石油危機，引發惡性通脹的概率則更低一些，主要原因是現在全球的能源結構與上世紀70年代已完全不同，當年全球能源幾乎全靠石油，現在則是新能源、光伏、風電、核電占比越來越高，對石油的依賴度也已明顯降低。

我們確信，油價再怎么漲，應該也不會出現上世紀70年代石油危機價格翻四倍的情況，畢竟現在全球的產油國數量已大幅增加，供應端的韌性比以前強很多，另外各國央行應對通脹的經驗也越來越成熟。

不少同行非常擔憂當前美伊戰爭形勢對中國經濟尤其是對房地產行業的影響，我們認為，除非形勢真的惡化到要通過加息來應對通脹問題，并導致房貸利率上升且讓房產失去流動性，不然的話當前美伊戰爭對中國房地產的影響還是比較有限。

事實上，“38號文”（自然資源部、國家林業和草原局《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》）發布后，上海、深圳等城市近兩周二手房成交量和成交價的迅猛增長能夠更好地佐證我們的上述判斷，至少短期內看不到美伊戰爭走勢會對中國經濟和中國房地產造成太大的沖擊。

就整體走勢而言，我們認為中國房地產經歷2018至2021再到2025年的普漲到普跌階段后，2026年將開始全面進入大分化階段（也即新的周期），核心城市及核心區域的優質房產將進入上升期，而且這些優質房產的價值也不會受到人口老齡化等因素的影響。相反，非核心城市以及非核心區域的普通房產將面臨較大的挑戰，主要原因就是公共資源無法再進一步擴張，甚至居住屬性都會持續減弱。

簡單來說，今后的房地產市場不僅存在城市間的分化，還存在區域間的分化，我們預計這個分化階段至少會持續10年以上，因此在這種背景下再去深究房地產會不會見底，何時見底，或許意義已經不大。房地產整體企穩的指標信號固然重要，但很多城市去深究中短期內房地產會不會見底或許已經沒有實際意義了。

春節過后，我們做了幾單針對地方國企和城投平臺項目的資金投放業務，其中底層資產基本都是存量土地或存量資產的盤活項目，我們認為，中國的房企以及地方國企、城投平臺已全面進入了存量盤活和運營時代，也即房地產從增量時代徹底轉入了存量時代，市場各方的生存邏輯也將大大轉變。