人民法院案例庫:以租代遷交付拍賣房產(chǎn)的適用

人民法院案例庫:拍賣唯一住房應(yīng)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬預(yù)留5-8年租金，以保障其基本生存權(quán)、居住權(quán)

以租代遷交付拍賣房產(chǎn)的適用

——徐某輝與陳某恢復(fù)執(zhí)行案

入庫編號(hào)：2024-17-5-102-002 / 執(zhí)行實(shí)施 / 恢復(fù)執(zhí)行案件 / 天長市人民法院 / 2022.11.07 / （2022）皖1181執(zhí)恢305號(hào) / 執(zhí)行 / 入庫日期：2024.04.25

執(zhí)行要旨

金錢債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行標(biāo)的房產(chǎn)系被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋，可以參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金，用于保障被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的基本居住權(quán)。被執(zhí)行人或所扶養(yǎng)家屬與買受人達(dá)成租賃協(xié)議承租涉案房產(chǎn)的，則無需進(jìn)行搬遷，自租賃協(xié)議生效時(shí)完成房產(chǎn)交接。

關(guān)鍵詞：執(zhí)行 恢復(fù)執(zhí)行 司法拍賣 善意文明 以租代遷 生活保障

基本案情

2016年11月9日，徐某輝與陳某簽訂了《借款協(xié)議》一份，約定徐某輝借款 48萬元給陳某，借期36個(gè)月，年利率14%，陳某以其所有的位于安徽省天長市某 小區(qū)北區(qū)X棟X室房地產(chǎn)（下稱涉案房產(chǎn)）為此債務(wù)提供保證，并辦理了抵押登記。2016年11月9日，雙方到安徽省天長市公證處就前述協(xié)議進(jìn)行公證，該公證 處作出（2016）皖天公證字第3324號(hào)公證書。2019年3月13日，經(jīng)徐某輝申請，安徽省天長市公證處作出（2019）皖天公證字第546號(hào)執(zhí)行證書。

2021年7月1日，徐某輝依據(jù)前述公證債權(quán)文書及執(zhí)行證書向安徽省天長市 人民法院申請執(zhí)行，該院依法查封被執(zhí)行人所有的涉案房產(chǎn)（系首封、抵押房產(chǎn)）。2022年7月7日，經(jīng)申請執(zhí)行人申請，天長市人民法院恢復(fù)強(qiáng)制執(zhí)行，并對涉案房產(chǎn)依法詢價(jià)后，于2022年7月12日作出（2022）皖1181執(zhí)恢305號(hào)執(zhí)行裁定：拍賣涉案房產(chǎn)。買受人薛某于2022年9月14日以361344元的最高價(jià)競買成交。天長市人民法院于2022年9月28日作出（2022）皖1181執(zhí)恢305號(hào)之一執(zhí)行裁定：將涉案房產(chǎn)過戶給買受人薛某。

房產(chǎn)成功處置后，天長市人民法院于2022年9月28日到涉案房產(chǎn)處張貼強(qiáng)制搬遷公告，并責(zé)令涉案房產(chǎn)的所有權(quán)人及占有人限期搬離。此時(shí)，涉案房產(chǎn)居住人即被執(zhí)行人的父母才首次正面與承辦法官溝通。經(jīng)與被執(zhí)行人父母談話得知（后經(jīng)查證屬實(shí)），被執(zhí)行人因債務(wù)眾多，早已外出躲債、常年未歸，留有未成年子女兩名與被執(zhí)行人父母一起生活。被執(zhí)行人的其他房產(chǎn)，一處是他人購房登記在被執(zhí)行人名下（經(jīng)案外人提起的執(zhí)行異議之訴確認(rèn)），另外幾處房產(chǎn)確為被執(zhí)行人所有，但因被執(zhí)行人債務(wù)眾多，這些房產(chǎn)早已被其他債權(quán)人實(shí)際占有使用，被執(zhí)行人所撫養(yǎng)家屬除涉案房產(chǎn)外確無其他房產(chǎn)可供居住。另被執(zhí)行人父母提出“全家收入微薄，生活艱辛”“被執(zhí)行人對父母及未成年子女不聞不問”“小孩需要在附近的學(xué)校就讀”“附近無法找到合適的租賃房屋”“家中物件太多，難以收拾”“自己年老體衰，經(jīng)不起折騰”等困難，請求法院對他們予以照顧，并表示如若不予解決則拒不遷出。

該案執(zhí)行至此，法院一方面要兌現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)，確保買受人取得對 標(biāo)的物的占有使用權(quán)，另一方面又要保障被執(zhí)行人家屬的基本居住權(quán)及必要生活費(fèi)用。

經(jīng)研究，天長市人民法院決定在涉案房產(chǎn)變價(jià)款中扣除4萬元租金給被執(zhí)行 人所撫養(yǎng)家屬用于租房，保留2萬元作為被執(zhí)行人所扶養(yǎng)家屬必需的生活費(fèi)用。同時(shí)，法院組織買受人到涉案房產(chǎn)了解實(shí)際情況，經(jīng)實(shí)地查看，買受人充分體驗(yàn)并了解涉案房產(chǎn)居住人的難處，最終與被執(zhí)行人父母達(dá)成一致，同意將涉案房產(chǎn)租賃給被執(zhí)行人父母繼續(xù)居住，并當(dāng)場簽訂了5年期租賃協(xié)議。至此，在未搬動(dòng)房內(nèi)一件物品，未對原占有人采取任何強(qiáng)制措施的情況下，涉案房產(chǎn)的交接順利完成。涉案房產(chǎn)交付完成后，因被執(zhí)行人確無其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，申請執(zhí)行人未完全受償，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，天長市人民法院于2022年11月7日作出（2022）皖1181執(zhí)恢305號(hào)之二執(zhí)行裁定，裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。

執(zhí)行理由

法院生效裁判認(rèn)為，本案中，法院本應(yīng)對涉案房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制搬遷，但該房 產(chǎn)居住人為兩位老人和兩名未成年兒童，除此房屋外確無其他房產(chǎn)可供居住,生活拮據(jù)。如果生硬地采取強(qiáng)制搬遷措施，勢必會(huì)造成老人和孩子居無定所 、影響未成年人學(xué)業(yè)、家庭生活更加困難等問題?？紤]到上述情況，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2020年 修正）第二十條第三項(xiàng) “參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金” 的規(guī)定給被執(zhí)行人所撫養(yǎng)家屬保留了必要租金，并依據(jù)《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》第三條第二款的規(guī)定保留被執(zhí)行人所扶養(yǎng)家屬必需的生活費(fèi)用。通過邀請買受人身臨其境、體驗(yàn)被執(zhí)行人所撫養(yǎng)家屬的生活之苦，促成買受人自愿與被執(zhí)行人所扶養(yǎng)家屬達(dá)成5年期租賃協(xié)議，將涉案房產(chǎn)租賃給被執(zhí)行人所扶養(yǎng)家屬繼續(xù)居住。這一靈活變通的以租代遷方式，使買受人轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎馊耍屨加腥俗兂沙凶馊?，各方身份轉(zhuǎn)換的同時(shí)也破解了涉案房產(chǎn)的交付之難，實(shí)現(xiàn)了涉案房產(chǎn)從執(zhí)行標(biāo)的物到物權(quán)收益物的銜接。如此，法院既讓債權(quán)人變現(xiàn)了部分債權(quán)，又使得買受人得到物權(quán)收益，同時(shí)也保障了被執(zhí)行人所撫養(yǎng)家屬基本居住權(quán)及必要生活費(fèi)用，充分體現(xiàn)了善意、文明執(zhí)行理念，實(shí)現(xiàn)了政治效果、法律效果與社會(huì)效果統(tǒng)一。

關(guān)聯(lián)索引

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》 （法釋〔2015〕10號(hào) ，2020年修正）第20條

《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》 （法發(fā)〔2019〕35號(hào) ）第3條

執(zhí)行：安徽省天長市人民法院（2022）皖1181執(zhí)恢305號(hào)之二執(zhí)行裁定 （2022年11月7日）