利潤直降9成，裁員四分之一！濃眉大眼的越秀，也有點扛不住了

在房地產行業深度調整的這幾年，市場早已習慣民營房企暴雷、裁員、債務違約的消息，而背靠地方國資的房企，一直被視作行業“壓艙石”，是資金穩健、業績有保障的代名詞。

作為廣州市屬國企龍頭，越秀地產向來是業內公認的優等生：

手握國資背書、核心城市土儲、TOD獨家優勢，過往多年在行業寒冬里逆勢擴規模、拿地搶份額，一度被視為國企穿越周期的典范。

2026年剛開年，越秀更是風光落槌，斥巨資236億拿下馬場地王。

人人都在為越秀歡呼：實力強勁、未來可期。

殊不知，這份光鮮卻逐步被數據撕碎：濃眉大眼的越秀，也有點扛不住了……

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2026年3月6日，穆迪的一紙評級公告，戳破了越秀的體面。

越秀地產（00123.HK）及其全資子公司的多項評級均遭到下調：

1. 越秀地產的企業家族評級（CFR）由 Ba1 下調至 Ba2；
2. 越秀地產中期票據（MTN）計劃的高級無抵押評級從（P）Ba1 下調至（P）Ba2；
3. 將由越秀地產擔保的Westwood Group的 MTN 項目的高級無抵押評級從 (P)Ba1 下調至 (P)Ba2；
4. 將 Westwood Group 和 Joy Delight International Limited 發行的、由 Yuexiu Property 擔保的高級無抵押債券的評級從 Ba1 下調至 Ba2。

與越秀地產的評級下調形成鮮明對比的是，同為頭部房企，中海發展穩坐Baa2，華潤置地更是達到Baa1，二者均穩居投資級，是內房股里的優等生。這一評級差距，直觀凸顯了當前行業內不同房企在財務穩健性與信用資質上的顯著分化。

穆迪下調越秀地產評級的的原因，指向了越秀地產的核心病灶：

我們認為，未來12-18個月，越秀地產的杠桿率將維持在高位。去杠桿化速度低于預期，是由于在行業下行周期中，越秀地產的盈利能力持續低迷，這繼續對其盈利構成壓力。

越秀地產的盈利能力，究竟有多低迷？

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2026年1月23日，越秀地產發布了盈利預警，數據冷得刺骨：

歸母凈利潤僅0.5-1億元，同比暴跌90%-95%；核心凈利潤2.5-3.5億元，同比下滑80%-85%。

歸母凈利潤不足1億，相當于幾乎沒賺到什么錢。

極為諷刺的是，這份幾乎虧損的成績單，對應的是超1000億的銷售規模。

2025年越秀地產實現合同銷售額1062億元，雖然同比下滑7.3%，未完成1205億元的年度目標，但依舊穩居行業第九。在大量房企銷售額腰斬、甚至跌出千億陣營的當下，這個銷售體量并不算差。

可千億流水，最終只換來不足億元利潤，相當于每賣1000元房子，只賺到不到1元，幾乎踩在盈虧平衡的邊緣。

重點是，這并非一次意外，而是連續三年的加速墜落：

-2023年歸母凈利潤31.85億元，同比下滑19.43%；

-2024年驟降至10.4億元，同比大跌67.35%；

-2025年直接跌入冰點，跌幅擴大至90%以上，創下近年來降幅紀錄。

三年時間，越秀的盈利規模從30億級別縮水至1億以內，幾乎歸零。

究其原因，一是行業深度調整下，項目被迫降價走量，毛利率大幅下滑；二是合作項目增多，權益占比下降，歸屬上市公司利潤被攤薄；三是早年高價拿下的地塊集中進入結算期，高地價遇上低售價，利潤被直接吞噬。

更要命的是，不僅利潤低，現在連房子都越來越難賣得動了：

2025年全年1062億的銷售額，距離1205億的年度目標，差了整整143億，目標落空。

2026年開年，局勢沒有半點好轉。

1到2月，越秀合同銷售額71.06億元，同比大跌44.6%。

2月單月，銷售額29.05億元，同比暴跌53.3%，直接腰斬。

連大本營廣州，都徹底失守。

2023年，越秀還是廣州樓市絕對的扛把子，全年銷售額627億，穩坐銷冠寶座。

2025年，一切都變了。

保利在廣州狂賣550億，登頂第一。越秀屈居第二，全年僅賣332億。兩年時間，業績近乎腰斬，和保利的差距，拉開了兩百多億。

昔日的“地頭蛇”，已經快要守不住地盤了。

從財務結構看，越秀的壓力早已顯性化。截至2025年6月末，公司總負債2724.38億元，其中流動負債1889.07億元，占總負債比例高達69%，意味著近七成債務需要在短期內兌付，短期償債壓力突出。

即便賬面現金超400億元，能覆蓋覆蓋一年內到期短債約253.9億元，也架不住持續低迷的盈利對利息、債務的覆蓋能力持續走弱。

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利潤崩塌，直接傳導至內部管理以及工程的交付質量。

曾經被視為“鐵飯碗”的越秀地產，早在前兩年就開啟了大規模裁員，力度遠超行業預期。

數據顯示，從2023年中到2025年中，短短兩年內，越秀地產員工總數從19510人銳減至14940人，凈減少4570人，裁員比例高達23.42%，接近四分之一。

每4個員工中，就有1人被優化離職。

這并非局部末位淘汰，而是全集團系統性收縮。越秀對組織架構進行大刀闊斧調整，原14個城市公司合并壓縮至8個，大量非核心崗位、區域冗余崗位被直接砍掉，行政開支、人力成本被強行壓降。

在行業普遍收縮的背景下，國資房企如此大規模裁員，本身就說明經營壓力已經到了不得不動刀的地步。

裁員的邏輯很直白，千億規模賺不到錢，高昂的運營成本、人力成本就成了不能承受之重。

更讓人唏噓的是，連千萬級豪宅的品質底線，越秀都快守不住了。

去年，作為越秀高端標桿的琶洲南TOD，曾出現業主投訴裝修、配套細節不及預期，在行業下行、利潤承壓階段，高端項目品質管控壓力凸顯。

但人員精簡、降標減配帶來的成本節約，終究是杯水車薪。越秀的核心困境，并未因此得到根本解決。

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為了撐規模，越秀過去兩年瘋狂拿地。

2024到2025年，拿地總金額1269.5億元，占同期銷售額的56%。

2025年權益拿地金額206億元，全國排名第九，超九成資金投向北上廣深等核心城市，僅在廣州就砸下超百億。

拿地銷售比居高不下，大量資金沉淀在土儲上，進一步擠壓利潤空間。

越秀陷入一個循環：為保規模持續拿地→資金被大量占用→高地價項目結算吞噬利潤→盈利暴跌→裁員降本→評級承壓→規模越做越大，賺錢越來越難。

越秀，開始急了。

2026年2月底，越秀砸236億拿下珠江新城馬場地塊，看似風光，實則是一場孤注一擲的豪賭。

拿下馬場地塊沒多久，越秀從華發、萬科挖來了營銷強將，為馬場地王組建頂級營銷團隊：

原華發股份的營銷干將賀傳浪，空降越秀，出任集團首席營銷官。

原集團營銷總經理李亮，主動南下，坐鎮廣州區域聯席總經理。

廣州區域還連夜挖來萬科系的陳淑佳、圣培，清一色的營銷老手，緊急補位。

還有業內消息傳出，越秀集團將堅定重倉天河，集全集團之力推進馬場項目。

原因無他，馬場地王，其實可以說是越秀接下來盈利的希望所在。

房地產行業早已告別“規模為王”的時代，能賺錢、活得穩，才是穿越周期的核心。

短期來看，依靠賬面現金、國企信用與母公司支持，越秀暫無資金鏈斷裂、債務違約風險，穆迪給出的穩定展望也印證了這一點。

但中長期而言，如果不能快速扭轉盈利頹勢、加快去庫存、優化土儲結構、真正降低杠桿水平，僅靠裁員降本和外部輸血，很難走出困境。

對于越秀而言，陣痛才剛剛開始。