謝逸楓：中國商品房庫存8億平方米，房價回到2018年

文/謝逸楓

2026年3月16日，一組統計部門發布的2026年1月-2月全國房地產市場基本情況數據透露出一個重大信號，截至2月末，全國商品房庫存8億平方米，房地產迎來最大挑戰，這是自1987年有統計數據以來最高紀錄。

對比2025年全年，前2月房地產市場總體呈現未止跌、下行周期的探底、深度調整狀況。量價及資金指標跌幅擴大，投資端呈現邊際改善的形勢，核心指標呈現收縮、超調、超跌態勢，延續震蕩、下調、探底的深度調整趨勢。

總體看，2026年前2月房地產各項指標處于深度調整過程中，這更加突出了2026年著力穩定房地產市場的重要性和迫切性。同時，意味著房地產各指標仍然存在調整和改善的空間，未來需要更大力度、規模、系統的超常規刺激政策。

逆周期之下，政策將加大力度維穩房地產，一系列政策工具會繼續出臺。目前房地產市場連續4年已經超調、超跌了，短期內全國房價難止跌，房價下跌態勢明顯，主要是供求關系發生重大變化，庫存和二手房掛牌及法拍房的量居高不下。

統計部門的數據顯示，前2月銷售均價同環比均下降。前2月商品房銷售均價8809元/平， 環比下降6.0%，同比下降7.7%。其中住宅銷售均價9259元/平， 環比下降 5.5%，同比下降7.0%。 從絕對值來看，房價回落至2020年3月的水平。

對比2025年全國商品房價9527元/平（銷售均價）環比上漲0.20%，同比下降4.27%，呈現房價止漲轉跌，跌幅擴大的形勢。去年12月全國房價9370元/平，環比上漲3.01%，同比下降9.48%，說明房價跌幅擴大，未止跌，處于筑底期。

目前全國房價處于探底、止跌的筑底調整階段，前2月全國房價同比跌幅7.7%，單月房價環比下跌6.0%，表明總體未止跌回穩。主要是去年同期的高基數、房企以價換量、市場結構性的因素，最主要是供需關系未根本改變。

前2月全國商品房銷售、金額數據指標下降的幅度擴大，分別為同比下降13.5%、20.2%，對比2025年8.7%、12.6%的跌幅，跌幅分別擴大4.8%、7.6%。總體來看，行業風險繼續出清，延續深度調整趨勢，表現市場淡季的現象。

前2月開發投資額同比下降11.1%（2025年下降17.2%）、施工面積下降11.7%（2025年下降10%）、新開工面積下降23.1%（2025年下降20.4%）、竣工面積下降27.9%（2025年下降18.1%），說明供應端邊際改善，緊縮趨勢不變。

前2月銷售面積同比下降13.5%，銷售額下降20.2%、房價同比下降7.7%（2025年同比下降4.27%），跌幅均擴大，表明市場量價齊跌。房企到位資金下降16.5%（2025年下降13.4%）、待售面積增長0.1%、國房景氣指數跌幅擴大。

第一是供應端，開發投資跌幅收窄。前2月全國房地產開發投資9612億元，同比下降11.1%。對比2025年同比下降17.2%，跌幅收窄6.1%。其中住宅投資7282億元，同比下降10.7%，對比2025年下降16.3%，降幅收窄5.6%。

辦公樓407萬平方米，同比下降17.3%，對比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄5.5%。商業營業用房640萬平方米，同比下降18.2%，比2025年同比下降14.0%，跌幅擴大4.2%。開發投資額總體跌幅收窄，真相是統計數據口徑的變化。

前2月住宅投資7282億元，同比下降10.7%，對比2025年下降16.3%，降幅收窄5.6%，已經連續下降4年2個月（50個月）。辦公樓同比下降17.3%，對比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄5.5%，是開發投資的跌幅收窄主要原因之一。

房地產開發投資額跌幅已經連續下降4年2個月（50個月）。投資一路下滑的趨勢尚未得到根本性扭轉，總體來看，改善修復效應不明顯，政策傳導到投資效果差，恢復緩慢。房地產開發投資累計跌幅6.1%，呈現邊際改善的趨勢。

現在房地產行業修復緩慢。房企投資信心嚴重不足，民營房企資金改善不明顯，其中施工面積、新開工面積和竣工面積下降幅度擴大，土地購置面積和費用降幅保持高位，反映出銷售復蘇緩慢，房企資金緊張局面未緩解。

房企拿地減少、資金承壓、庫存較高等情況并未出現實質性改善，房企多“以銷定產、以需定投”，2026年新開工和投資預計將持續回落，降幅都會收窄。能否出現小幅修復的關鍵在于貨幣化舊改推進進度、盤活閑置存量土地的開展等。

自2022年開始，單月連續下降50個月，呈現探底態勢。主要下行壓力來自房企現金流緊張、施工意愿不足、新開工面積及土地購置面積、金額持續大幅度下降，導致投資一直處于下降的狀態，融資、到位資金、銷售回款一直沒有明顯好轉。

按照物業類別看，前2月房地產開發投資跌幅收窄，主要是住宅投資和辦公樓跌幅收窄，商業營業用房跌幅擴大。按照地區區域看，東部下降11.4%、中部下降11.5%、西部下降8.6%、東北部下降30.1%，總體看跌幅收窄的趨勢。

第二是供應端，房屋施工面積跌幅擴大。前2月房企房屋施工面積5.35372億平，同比下降11.7%，對比2025年同比下降10%，跌幅擴大1.7%。其中，住宅施工面積3.71347億平，下降11.9%，對比2025年下降10.3%，跌幅擴大1.6%。

辦公樓施工面積2.3971億平，同比下降9.4%，比2025年同比下降6.2%，跌幅擴大3.2%。商業營業用房4.7006億平，同比下降12.3%，比2025年同比下降9.8%，跌幅擴大2.5%。施工面積的開發與房企去庫存放緩有直接的關系。

前2月房企房屋施工面積5.35372億平，同比下降11.7%，對比2025年同比下降10%，跌幅擴大1.7%，連續下降4年2個月（50個月），一路下滑的趨勢尚未得到根本性“扭轉”，改善、修復的效應不明顯，政策傳導到投資效果差，大量停工。

自2021年8月開始，單月房屋施工面積連續下降56個月，呈現繼續探底，底部未修復完成態勢，說明政策傳導到投資、供應端效果緩慢。主要是銷售低迷、政策落實不到位、房企大量的項目停工，集中精力保交房。

前2月住宅施工面積3.71347億平，下降11.9%，對比2025年下降10.3%，跌幅擴大1.6%，已經連續下降4年2個月（50個月）。而施工面積中辦公樓的、商業營業用房跌幅擴大，呈現不斷擴大的趨勢，修復緩慢。

第三是供應端，房屋新開工面積跌幅擴大。前2月房屋新開工面積5084萬平方米，下降23.1%，對比2025年下降20.4%，跌幅擴大0.7%。其中，住宅新開工面積3695萬平方米，下降23.3%，對比2025年19.8%，跌幅擴大3.5%。

辦公樓168萬平方米，同比下降22.7%，比2025年下降21.9%，跌幅擴大0.8%。商業營業用房292萬平方米，同比下降29%，比2025年下降23.5%，跌幅擴大5.5%。毫無疑問，與保障性住房、城市更新面積緩慢有直接的關系。

前2月住宅新開工面積3695萬平方米，下降23.3%，對比2025年19.8%，跌幅擴大3.5%，連續下降6年2個月（74個月）。住宅新開工面積呈現跌幅擴大的趨勢，總體看住宅新開工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房有直接關系。

前2月房屋新開工面積5084萬平方米，下降23.1%，對比2025年下降20.4%，跌幅擴大0.7%，連續下降6年2個月（74個月）。房屋新開工面積呈現跌幅擴大的趨勢，總體看新開工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房有直接的關系。

第四是供應端，房屋竣工面積跌幅擴大。前2月房屋竣工面積6320萬平方米，下降27.9%，比2025年同比下降18.1%，跌幅擴大9.8%。其中，住宅竣工面積4625萬平方米，下降26.9%，比2025年同比下降20.2%，跌幅擴大6.7%。

辦公樓133萬平方米，同比下降52.4%，比2025年增長6.7%，止漲反跌。商業營業用房399萬平方米，同比下降37.4%，比2025年同比下降12.9%，跌幅擴大24.5。與去庫存、保交房力度加大、新增供應減少有直接的關系。

住宅竣工面積4625萬平方米，下降26.9%，比2025年同比下降20.2%，跌幅擴大6.7%，連續下降2年2個月（26個月），住宅竣工面積呈現跌幅擴大的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、新增供應減少有直接關系。

前2月房屋竣工面積6320萬平方米，下降27.9%，比2025年同比下降18.1%，跌幅擴大9.8%，連續下降2年2個月（26個月），竣工面積呈現跌幅擴大的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、新增供應減少有直接關系。

由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續負增長，按照2年-3年的工程進度來計算，竣工持續承壓。由于2024年-2025年為竣工大年，同期基數相對較高，因此，2026年以來竣工持續出現兩位數的單月同比降幅。

第五是供應端，土地成交跌幅擴大。前2月全國土地購置面積、土地購置金額超過2025年的降幅，累計同比下降分別為7年、5年，連續下降86個月、74個月，這輪土地購置面積、土地購置金額自2019年、2021年開始下行，一直到現在。

2023年-2025年全國土地購置面積因統計部門未公布，無法獲得。土地購置面積平均約為1億平方米、09億平方米、0.8億平方米，2025年土地購置面積已經回到1997年的水平，土地供應下降的周期達到7年時間，2026年前2月未公布。

地價上漲，讓購置費上漲。1998年-2009年全國土地購置金額分別為375.4億元、500億元、733.9億元、1038.8億元、1445.8億元、2055.2億元、2574.5億元、2904.4億元、3814.5億元、4873.2億元、5995.6億元、6023.7億元。

2010年全國土地購置金額9999億元、2011年11527億元、2012年12100億元、2013年13501億元、2014年17458億元、2015年17675億元、2016年18778億元、2017年23169億元、2018年36387億元、2019年41675億元。

2020年44451億元、2021年43504億元、2022年40907億元。2023年全國土地購置金額38616億元，下降5.5%；2024年35655億元，下降8.7%；2025年30760億元，下降13.9%，2025年全國土地購置金額依然是第七高水平。

中指數據顯示，前2月300城各類用地成交規劃建筑面積為2.37億平方米，同比下降23.7%，其中住宅用地成交3969平方米，同比下降28.8%，整體成交規模仍處低位。一線及核心二線城市優質地塊競拍熱度較高，“縮量提質”態勢將延續。

前2月TOP100房企拿地總額950.4億元，同比下降52.4%，降幅較上月基本持平。受春節假期影響，2月土地供應縮量，且上年基數較高，房企拿地規模同比未出現明顯改善。300城住宅用地平均溢價率為11%，顯著上升。

第六是需求端，成交面積、成交金額跌幅擴大。前2月新建商品房銷售面積9293萬平，同比下降13.5%，比2025年同比下降8.7%，跌幅擴大4.8%；其中住宅銷售面積7736萬平，同比下降15.9%，比2025年同比下降9.2%，跌幅擴大6.7%。

辦公樓銷售面積237萬平方米，同比增長25.3%，比2025年同比下降6.2%，實現止跌上漲。商業營業用房銷售面積542萬平方米，同比下降7.4%，比2025年同比下降9.5%，跌幅收窄2.1%。表明政策效果減弱，持續性不強。

前2月新建商品房銷售面積9293萬平，同比下降13.5%，比2025年同比下降8.7%，跌幅擴大4.8%，連續下降4年2個月（50個月）。總體看，商品房銷售面積呈現跌幅擴大的趨勢，主要是季節性的淡季，反映出供需關系的修復緩慢。

按照分類物業銷售看，其中銷售面積跌幅擴大、辦公樓和商業營業用房同比跌幅收窄。按照地區銷售情況看，東、中、西、東北部同比跌幅分別為12.8%、9.1%、17.8%、18.6%，東北地區跌幅為各區域最大。

總體看，年初新房銷售規模延續回落態勢，市場面臨一定壓力。不過3月以來，核心城市優質項目供應有所放量，有望帶動銷售階段性修復，“小陽春”預計將以“點狀復蘇”形式在核心城市出現，二手房市場表現比一手房火爆。

“去庫存”為主的低能級城市，短期市場難言改善，“結構性”、“分化”將是今年房地產市場主要特征。需求端的表現，影響到去庫存、保交房、房企信用、供需關系平衡的修復，因此，未來需要更大力度的政策救市。

前2月住宅銷售面積7736萬平，同比下降15.9%，比2025年同比下降9.2%，跌幅擴大6.7%，連續4年2個月下降（50個月），住宅銷售呈現跌幅擴大趨勢，下降的幅度依然比較大，與季節性淡季、房企以價換量的幅度下降營銷策略有關。

目前房地產尚未止跌回穩，數據持續在下滑中做“俯臥撐”，意味市場處在探底、筑底和底部修復、深度調整過程中，短期內政策無法熨平供需關系波動，限制政策未完全解除，去庫存供應過剩，加上二手房和法拍房沖擊。

前2月新建商品房銷售額8186億元，同比下降20.2%，比2025年同比下降12.6%，降幅擴大7.6%。其中住宅銷售額7163億元，同比下降21.8%，比2025年同比下降13%，跌幅擴大8.8%。總體來看，季節性的淡季，以價換量是市場主流。

辦公樓257億元，同比下降3.9%，比2025年同比下降9.3%，收窄5.4%。商業營業用房466億元，同比下降15.4%，比2025年同比下降11.7%，跌幅比擴大3.7%。表明房地產市場邊際改善效果減弱，處于筑底、底部修復趨勢。

前2月住宅銷售額7163億元，同比下降21.8%，比2025年同比下降13%，跌幅擴大8.8%，連續下降4年2個月（50個月），毫無疑問，住宅庫存4.3752億平方米的背景下，房企選擇以價換量的方式去庫存。

前2月新建商品房銷售額8186億元，同比下降20.2%，連續下降4年2個月（50個月）。影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業預期尚未根本性扭轉，市場信心仍然不足，房企以價換量的項目增加。

第七是需求端，庫存創歷史最高。2月末商品房待售面積7.9998億平方米，同比增長0.1%，比2025年末增長1.6%，增速回落1.5%。而待售3年以下面積6.0616億平方米，下降1.6%，說明過去三年（23年、24年、25年的新增庫存大）。

2月末商品房待售面積7.9998億平方米，同比增長0.1%，比2025年末增加3366萬平方米，增長1.6%，增速比2025年回落1.5%。其中住宅待售面積4.3752億平方米，比2025年末增加3516萬平方米，增長1.3%，比2025年增長2.8%回落1.5%。

前2月辦公樓5321萬平方米，比2025年末減少209萬平方米，同比增長1.5%，比2025年末增長0.3%，增速擴大1.2%。商業營業用房1.3760億平方米，比2025年減少487萬平方米，同比下降5.3%，比2025年同比下降1.4%，降幅擴大3.9%。

目前商品房庫存近8億平方米，創下1987年有統計數據以來最高紀錄。截至2026年2月末，全國商品房待售面積7.9998億平方米，同比增長0.1%，增速比2025年末回落1.5%，是自2021年7月以來的最小增速。

全國7.9998億平方米商品房待售庫存，其中待售3年以下面積6.0616億平方米，下降1.6%，說明2026年-2027年去庫存是首要任務，目前房地產市場供應嚴重過剩，庫存嚴重過高，去化周期嚴重超長。

按當前銷售面積計算，住宅消化周期為23個月，庫存去化壓力仍然較大。去庫存政策貫徹全年，未來仍將持續，但不再局限住房市場，也包括辦公樓、商業營業用房，從國家到地方，將有更多具體措施支持推動商辦市場去庫存。

住宅庫存壓力仍然較大， 占整體庫存的比重提升至54.69%。住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至2026年2月末商品住宅廣義庫存面積為14.5億平， 較2025年12月末下降 2.7%，同比下降17.1%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）26.4個月， 較2025年12月末增長0.8個月，同比增長0.3個月。現房庫存（已竣工未銷售）來看， 截至2026年2月末住宅現房庫存面積（住宅待售面積）4.3752億平。

較2025年12月末增長 8.7%，同比增長 1.3%。從絕對值來看，現房住宅庫存處于2016年6月以來的最高位水平。現房去化周期為23.0個月（由于1-2 月現房銷售未公布，采用2025年7-12月銷售均值計算） 。

較2025年12月末提升1.8個月，同比提升0.4個月。住宅現房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為30.2%， 較2025年12月末提升3.2%，同比提升5.5%。其中辦公樓、商業營業用房的庫存面積1.9081億平方米，去化周期超過38個月。

前2月全國商品房、住宅待售面積規模，創1987年有統計記錄以來歷史最高。2011年、2.7194億平、2012年3.6460億平、2013年4.9295億平、2014年6.2169億平、2015年7.1853億平、2016年6.9539億平。

2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平、2025年7.6632億平。

第八是房價端，房價跌幅擴大。前2月全國商品房銷售均價同環比均下降。 前2月商品房銷售均價8809元/平（2025年9527元/平方米），環比下降 6.0%，同比下降7.7%，比2025年同比下降4.3%，實際為4.27%，跌幅擴大3.4%。

已經連續下降2年2個月（26個月），表明房價未止跌，處于震蕩、深度調整的下跌中做“俯臥撐”。主要是商品房庫存、二手房掛牌量、法拍房量居高不下的三座大山，加上短期內政策無法撫平供需關系波動，房價短期難止跌回穩。

2016年-2025年全國商品房銷售平均價為7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全國商品房銷售平均價連續2年跌破萬元大關。

前2月全國商品房銷售平均價為8809元/平方米，房價絕對值已經從2021年10239元，跌破9000元/平方米大關，連續兩年跌破10000元/平方米，前2月的房價，正式回到2018年，可謂是非常罕見，當務之急是防止房價下跌。

前2月全國商品房價跌幅擴大，主要原因是放松限價、限簽政策、房企調整定價策略等有關，及市場區域、產品結構性的因素。即售價較高的核心城市、東部城市是成交主力，其他是房企以價換量的因素存在。

前2月住宅銷售均價9259元/平（2025年10005元/平）， 較2025年12月下降5.5%， 同比下降7.0%，比2025年同比下降4.0%，跌幅擴大3.0%，已經連續下降2年2個月（26個月），意味著房價止跌回穩的政策效果不明顯。

2016年-2025年全國商品房住宅銷售均價為7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，前2月住宅平均價跌破萬元大關，回到2019年水平。

前2月住宅銷售均價9259元/平， 較2025年12月下降5.5%， 同比下降7.0%。 從絕對值來看，房價回落至2019年的水平。 說明房價跌幅擴大，未止跌，處于筑底期，止跌企穩基礎不牢固，短期內見底反彈條件不具備。

第九是房企到位資金，跌幅擴大。前2月房企到位資金13047億元，同比下降16.5%，比2025年同比下降13.4%，跌幅擴大3.1%，已經累計下降4年2個月（50個月）。說明房企資金狀況未明顯改善好轉，總體債務、交房、庫存風險未出清。

前2月國內貸款2570億元，下降13.9%，比2025年下降7.3%，跌幅擴大6.6%；自籌資金4939億元，下降5.9%，比2025年下降12.2%，跌幅收窄6.3%；定金及預收款3589億元，下降21.5%，比2025年下降16.2%，跌幅擴大5.3。

個人按揭貸款1128億元，下降41.9%，比2025年下降17.8%，跌幅擴大24.1%。利用外資3億元，比2025年同比下降20.8%，增長5.6倍。主要是受商品房銷售市場影響，國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅持續擴大。

其一是房款4717億元，同比下降 27.6%。受銷售低迷的影響，銷售回款仍然較弱。定金及預收款同比下降 21.5%，降幅較2025年12月收窄2.2%， 個人按揭貸款同比下降41.9%， 降幅較2025年12月擴大 2.7%。

前2月新增居民中長期貸款1654億元，同比少增2131億元，環比少增1915億元。其二是非房款8330億元，同比減少8.6% 。其中國內貸款2570億元，同比下降13.9%，環比收窄31.1%。自籌資金4939億元，同比下降 5.9%，環比收窄 9.8%。

前2月房地產市場未筑底，房企業績規模下滑，資金面持續承壓。金融政策將繼續支持企業改善資金壓力，低成本資金通過政策性銀行傳導至地方城投和房企，有助于緩解企業流動性壓力，還有一定降準降息空間，利好房企資金面。

第十是國房景氣指數，跌幅擴大。2026年2月末的國房景氣指數未公布，暫時無法得知，從量價、庫存、資金狀況來看，2月末的國房景氣指數環同比的跌幅擴大，已經連續5年2個月（62個月）跌破100。

刷新2016年初以來國房景氣指數最低水平，可謂罕見，主要是供需關系發生重大變化。國房景氣指數的跌幅擴大，表明市場的景氣、活躍、信心、繁榮度修復緩慢，總體處于止跌筑底，邊際修復趨勢。