從上地占坑，看今年學區行情

網絡上目前有幾種聲音：

1.今年的小陽春，是學區需求導致的。

2.出生人口減少，學區房沒人要了。

3.小陽春后，房價還要繼續下行。

可以說，這幾條的發力點，基本都是學區房強相關。

所以這篇文章，想通過我的觀察和理解，不敢說以正視聽吧，算是捋順一下。

1.今年的小陽春，是學區需求導致的。

可以直接說結論，并不是，個別網紅學片過熱，但所有學區的總熱度，甚至不如整體市場的總熱度“提升幅度”。

換句話說，學區房總成交量增加＜其他房子總成交量增加。

下面是細節：的確存在比較火爆的學區，但這不能當整體共識。

因為年初這段時間，正如我去年預測，上地占坑成為這一輪的網紅，像上地學區最有名的兩個占坑小區：上地東里和馬北路1號，這倆小區我做上地板塊攻略視頻的時候，小面積占坑價格應該是最低點，像東里40多平那種小一居（部分客廳無窗，實際算開間），去年最低時候成交價在450萬上下，現在這種戶型我今天實時了解最低一套吐口價是580萬，當然實際成交應該要比這低，同時這里還有點差別，上地涉及6年一學位問題，學位占用年限，對價格有小十幾萬的影響。但中肯來看，比最低時，貴100萬算差不多了。

馬北1號，40-50平這種小占坑，去年最低基本在370左右。

今天我了解的情況是目前沒有“有效房源”（靠譜價格在售，在我定義里算有效房源），最近一套是上周日成交468萬，基本也是貴了100萬左右。

就算不買學區房的人，也或多或少，刷到過此類筆記。

而且不關注學區的人，肯定比關注的多，這就造成了一個看起來很真的共識。

但實際上呢，諸如西城的金德月占坑房、東城的安交和平里占坑房、朝陽的慧忠里/芍藥居等占坑房，成交量只能算穩中微升。

那么，以北京年后這段時間的成交大幅上升看，學區房因素影響很小，至于什么原因導致，不是這篇重點，昨天的會員內部直播我已經由表及里的剖析了。

2.出生人口減少，學區房沒人要了。

直接說結論：學區房的短期需求，主要結合教改政策、各學齡入學節點去分析，然后才是長期的北京出生人口影響。

咱們摘出來三個關鍵要素：教改政策、各學齡入學節點、出生人口影響。

教改政策：現在北京主要學區幼升小執行的是“單校多校相結合的登記入學”規。

翻譯過來就是，現在幼升小需求不如前幾年強烈，但又沒到100%的買哪個小區就一定上哪個小學的程度。

這里面人工調節的是起到關鍵作用，“按供分配”起次要作用。

我舉個例子，比如東城北東片區，為了體現“多校劃片”仍然存在，就算某小學名額排序能滿足你家孩子上學，但如果你是不幸被調劑的那一個，也沒處說去，畢竟還在“多校”。

此類情況其實德勝等片區也存在，具體細節，數據不公布出來，誰也不出清楚。

各學齡入學節點：這里主要是兩個節點，一個是幼升小、一個是小升初。

幼升小上面說了，從25年開始就寬裕很多了，像海淀去年近90%的重點學片，都出現了，1911后買入的家庭，原區原派，甚原位原派。

這也是我去年那么肯定上地會成為這一輪網紅的原因，因為它是海淀相對比下，最均衡的片區，如果不出區，那自然會吸引“片區之間搖擺的家長”。

這其實對今年的其他學片，是不太有利的（當然具體問題還要具體分析）。

小升初這塊，是目前北京最頭疼的，聽說不少學校提前應對，都新建或借用新校址（比如德勝的十三分新建、朝陽的陳經綸聽說征用了歐陸經典旁邊的幼兒園）。

為啥會出現這種情況呢？

這得追溯幾年前的幼升小人群，正常來講，2026年9月升初中的，應該是2021年幼升小的，眾所周知，21年開始，北京小學的入學潮開始了，基本到2023年達峰。

的確不排除有的家庭可能不認可傳統教育模式，但總不能九年義務沒畢業就讓孩子輟學吧......

至于非京籍讀完小學去外地上學，帶來的小升初衰減也很小，因為非京籍家庭，都想得很清楚，幾乎沒幾個幼升小就砸錢卷頂級學區的，即便是頂級學區里的少部分非京籍，人家也不會走，因為算好了積分落戶時間，這小部分是可以趕在高考前轉京籍的。

所以，2026、2027、2028，是北京小升初的歷史級高峰期。

當然了，如果再推算的，加3年就是北京噩夢中考年，即2029、2030、2031這三年參加北京中考的。

不要覺得有一半孩子上不了普高是多大的事，未來那三年，能到30%嗎？我估計懸。

然后呢，哈哈，可以再推算，2032年開始，要有一大波高校擴招。

基礎數量在這擺著呢，沒啥可討論的。

所以上地為啥漲這么狠？

懂得都懂，上地不僅初中無坑（人西和20中保底），而且上地的初中平均水平要比小學更好。這玩意跟中介炒不炒有啥關系，那些中介要是有能力，他們去年咋不炒呢......尊重一點點最基本的經濟學常識吧......

出生人口影響：終于說到網上喜歡聊的“人口減少學區無用論”了。長期的人口減少，必然會帶來學區需求減少，這是對的。但是，人口減少不代表沒人了。頂多回到當年唄——買哪就可以上哪。

那我請問，中國音樂學院附屬小學劃片的老破小，和人大附小本部劃片的老破小，一樣的價格，你買哪？除非特殊頭鐵的，否則肯定是選更好的小學啊，便宜不占白不占啊。你占便宜，我占便宜，大家都占便宜，那中國音樂學院附屬小學老破小怎么辦？

要么黃攤子，要么賣給壓根不考慮學區、預算更低的人唄，這差價不是又出來了嘛，還是最基本的微觀供需常識啊。

3.小陽春后，房價還要繼續下行。

這句話原本和學區聯系較弱，但有人喜歡混淆視聽，我就放這篇簡單聊幾句。

我先直接說結論，這是一句很雞賊的正確廢話。

如果您有興趣，可以翻閱過去15年的北京房價，有沒有哪一年，春季過后，房價不下行的？

一個都沒有，就算2016年，上半年行情也只頂到了5月中旬，我記得當年5月網簽是2.3萬，6月就瞬間回到了1.3萬，價格也相應的下跌了一點。

那請問，2016年3月嫌房價貴的人，后來怎么樣了？

9月10月11月，又多花了上百萬，含淚買了一套更遠更小的房子。

當然了，現在肯定和2016年完全沒法比，也不可能有那么大幅度。

但有一件事是確定的，北京的“鍋底”已經在年前的的1月份堵上了（參考250萬理論）。

如果不是純投資，而是剛需的話，風險不大了。

如果純投資，那可要小心了，目前看，不是“行情來不來”的問題，北京這一輪，是極度明顯且確定的“結構性需求”驅動，如果瞄不準靶心，您再射個1環2環，那意思也確實不大。

至于這個“結構性需求”，昨天的會員內部直播已經詳述，這里就不耽誤各位時間了。

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失聯吧。每天好像有數量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈會單獨發一些不適宜發的訊息，另外近期市場有異動，我也會不定期發到朋朋圈。

需要付費咨詢的，直接下方掃碼即可，完成后單獨預約。