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項目地塊，這是長沙2025的年度地王，也是爭搶最激烈的一塊地，沒有之一。

包括保利、中海、招商、金茂等幾家央企在內，一共8個開發商，出價50輪，拍了兩個小時。

最終才被本土開發商金泓+園康拿下，找了綠城合作代建，才有了今天的綠城金泓·文瀾樾華。

樓面地價，也鎖定在了11155元/㎡，不過如果算上優價回遷房，還有學校配套費，整體的樓面地價，應該逼近1.2萬了

熱度這么高，是有原因的。

首先是體量小，對，“小”反而成了優勢。

我之前和一個品牌開發商的區域總聊天，他們集團現在對拿地的要求，是5萬方以下。

在如今這種樓市環境下面，守住一個價格可控、去化速度可控的確定性，成為一種更聰明的做法。

其次是，地塊雖小，五臟俱全：學校地鐵商業，一應俱全。

算是主城核心區的“六邊形戰士”。

尤其是臨五一路，拋開噪音不說，這應該是近十年以內，第一次出現五一路旁邊新建住宅小區。

這個地塊，是省ZF原來的自建單位房，對面就是老的省ZF大院。

然后周邊的購買力，不用懷疑。

你就數數看，多少單位在附近，大多還是“省字頭”的。

地塊除了小，其余還算規整。

至于臨五一路和迎賓路的噪音，我倒覺得沒什么。至少可以保障項目的昭示性和城市界面，會比較好。

你像中海侯家塘這種，夾在老破小中間，道路逼仄，那不更難受嗎？

缺點當然有，容積率在主城三大盤中（融華天璽、保利星宸天奕）是蕞高的，建筑密度約40%，樓間距只有約30米。

湘江金茂府1.7萬方才三棟樓，這里1.4萬方排了五棟樓，不密才怪。

△樓盤平面示意圖

優點，都是單體樓，對稱式布局。

2棟30層的高層+2棟41-42層的超高層，保護中間11層優惠價回遷房（7680元/㎡），總體限高150米。

主力是128戶型，有120套，扣除回遷房（這應該全長沙最壕的回遷房）后占40%+，把后排好的位置留給了143和168大戶型。

1、地鐵：

主城三大盤里，蕞強的地鐵配套：雙地鐵+雙出入口。

樓下就是2號線+6號線換乘站“迎賓路口”，6號口和7號口。

2、學校：

這可以說是項目的蕞大賣點，也是項目的蕞大溢價點。

這是長沙歷史D1次，居然配套了長沙四大名校本部初中+本部小學的雙學位樓盤。

而且隔壁還有八一路幼兒園，一中的高中部，直線距離也只有600米。

如果你崽成績好，可以從幼兒園一路讀到高中（注：高中需要考），20年不用換房。

至于書包質量怎么樣？是不是掛牌的本部？

這么和你說吧，之前確實是一中芙蓉和八一路小學，成績不咋樣。

但是你看升級之后的管理班子，校長由一中校長兼任，羿莎校長原來是青竹湖湘一的校長，管初中部經驗沒話說。

書記是芙蓉區教育ju的一把手，執行校長是生物奧賽金牌教練趙紅亮。

你說這種管理班子，師資會差嗎？而且據消息稱，會有兩位數的師資力量，來自青一...

至于生源，這兩個學校之所以能升級本部，除了離高中部近，還有一個不能說的原因，點到為止

另外，在掛牌本部之后，兩所學校投入了大量資金做硬件改造和設施更新，所以無論是軟硬件，都會有一個很大的升級！

所以，給它一點時間（譬如3年？），我判斷應該比什么一校兩址，還有委托管理的分校要強，這點是毋庸置疑的。

對于買房來說，決策的關鍵點，是小孩讀書的時間。如果想要一個既定的、能馬上出成績的名校，這里似乎并不太適合。

3、商業：到五一廣場兩個地鐵站，路程1.5公里

4、醫療：到湘雅醫院兩個地鐵站，路程2公里

5、景觀：到烈士公園一個地鐵站，路程1公里

戶型

這個就值得好好說道說道了。

尤其是143的戶型，超高層做了4+1房，很搶眼。

整體戶型設計方面，我覺得可以打90分，可以稱為優秀，但算不上拔尖（對比嘉信）。

設計審美是有的，比如有平面強迫癥，四個面純平，包括現有戶型圖上的兩個凹槽（紅框部分），后期交付，都會通過“搭板+封窗”補齊。

這樣的好處，是外立面的統一性比較好，顏值OK，同時也變相提升了得房率。

具體而言：

128戶型：套內面積144.8平，得房率113.1%。

△128平戶型圖

優點①：戶型100%方正，得房率蕞高；

優點②：南向視野無遮擋；

缺點：少一個衛生間，其余沒毛病。

143戶型：套內面積159.6平+10平左右的搭板和封窗，實際得房率接近120%。這在超高層產品里，我只能用“變態”來形容了！

△143平戶型圖

優點①：帶獨立玄關墻，這點很XI缺。

優點②：居然做了五房，不過準確來說是4+1房（獨立書房/衣帽間）。

目前這個面積段做五房的，只有悅海棠，人家是小高層，這個是超高層。

缺點①：做五房+獨立玄關區是有代價的。

比如客廳開間一般，且因為承重墻/承重柱的限制，很難改造成大平層客廳。

廚房很小，128戶型廚房有8.8個平方，這個143戶型廚房，只有6.6個平方。

缺點②：電梯廳不是明廳，獨立性不是很好，應該是超高層消防更嚴格的限制。

且這種兩臺電梯分開的，利用效率不是很高。

170戶型：套內面積185.8平，得房率109.2%。

△170平戶型圖

優點①：戶型100%方正

優點②：五房或者4+1房的完美解決方案，不犧牲客廳廚房等公區面積（客廳開間7米，廚房有13.6平）

缺點①：同樣因為超高層的原因，電梯廳不夠獨立，也做不了全明電梯廳。

缺點②：北向一間臥室略小（9㎡）。

官方最新效果圖——

雖然是代建項目，但綠城的審美沒話說，就外立面顏值來說，三大天王里，應該能排第一。而且四個面純平，均無凹凸或者缺角，這個點很難得。

↓外立面：飛檐+曲面造型，南向為三玻兩腔玻璃

↓約90米的門廳：

↓三層立體園林：

↓約10米挑高的恒溫泳池：

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