物業服務用房被違規出租出售？法院判決歸還業主并賠償占用損失46萬元

（記者 李濤 通訊員 沈友志）這段時間，岳塘區寶塔街道盤龍名府小區的住戶歡天喜地奔走相告：開發商侵占10多年、面積400多平方米的物業服務用房終于“回家”了！不久前，岳塘區人民法院作出一審判決：開發商擅自出租出售、個人違規占用的物業服務用房歸還業主，并賠償占用損失46萬元。

盤龍名府小區共有居民樓62棟，總建筑面積超32萬平方米，目前居住2100多戶。小區君澤府門樓有4層，第1層為商鋪，第2、3、4層明確規劃用途為物業服務用房，早在2015年就完成產權登記，產權人為盤龍名府君澤府全體業主。然而，作為小區的開發商，湘潭市某置業集團公司卻于2013年將門樓1至4層整體招租，與謝某某簽訂為期8年的租賃合同。出租3年多后，2017年1月該公司又擅自將這處房產全部出售給謝某某，其中屬于物業服務用房的第2、3、4層單價3213.05元/平方米，總價1357096元。謝某某購買后一直用來經營謀利。

2024年1月，盤龍名府小區第二屆業主委員會全面接管工作，在梳理小區遺留問題時，發現君澤府門樓2至4層為物業服務用房，湘潭市某置業集團公司卻一直沒有移交，長期用于出租出售。業委會隨即通過街道、社區與謝某某、湘潭市某置業集團公司協商，要求返還物業用房，但對方不予理睬。為維護全體業主權益，業委會向岳塘區人民法院提起訴訟，請求確認謝某某與湘潭市某置業集團公司2017年簽訂的《商品房買賣合同》中涉及2至4層物業用房的條款無效，返還422.37平方米物業服務用房，并賠償占有期間的經濟損失。

2025年7月，岳塘區人民法院受理此案。經開庭審理，當事人圍繞各自的訴訟請求向法院提交了證據，對當事人進行了質證。今年2月，岳塘區人民法院下達一審判決書，依據《民法典》等法律法規作出相應判決。

法院一審判決，確認被告謝某某與被告湘潭市某置業集團公司2017年1月簽訂的《商品房買賣合同》中無產權面積的2至4層、建筑面積422.37平方米的房屋買賣無效；謝某某于判決生效之日起30日內向盤龍名府君澤府全體業主返還位于湘潭市岳塘區寶塔街道福星中路169號君澤府門樓內第2至4層建筑面積共計422.37平方米的物業服務用房。

根據該判決，被告謝某某須于判決生效之日起10日內向盤龍名府君澤府全體業主賠償房屋占用損失460582.5元、鑒定費損失5000元，合計465582.5元，被告湘潭市某置業集團公司對上述款項承擔連帶賠償責任。此外，法院判決駁回了原告盤龍名府業委會其他訴訟請求。

對此，盤龍名府業委會負責人表示，將盡快推進物業用房交接，完善小區物業管理服務，讓全體業主真正享受到共有財產帶來的福利。被侵占10多年的物業服務用房的回歸，不僅彰顯法律的公平與正義，也為小區物業用房權屬糾紛提供了司法參考樣本。