萬科開始大清算

萬科這家曾經(jīng)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)當前面臨全面、系統(tǒng)性危機，這場"大清算"并非單一事件，而是多個層面的清算同時展開，涉及財務、債務、管理、業(yè)務、司法以及合作伙伴關系等各個方面。

一、合作方清算：隆基舉報事件引爆信任危機

2026年3月16日，隆基集團創(chuàng)始人李瑞斌通過抖音平臺發(fā)布實名舉報視頻，指控萬科在合作項目中存在多項嚴重違法違規(guī)行為。這被視為萬科"大清算"的導火索。

舉報核心內(nèi)容

1. 拒不返還控制權：2015年合作后，隆基于2016年3月已全額清償所有借款本息，但萬科拒絕歸還股權和公司控制權。

2. 挪用預售資金：繞過商品房預售資金監(jiān)管，以虛假工程款名義，通過中國銀行西安長安路支行將數(shù)十億售房資金轉(zhuǎn)到萬科總部，資金去向成謎。

3. 非法奪權：2025年11月擅自修改公司章程、單方面罷免隆基委派董事，私自免除李瑞斌董事長職務。

4. 虛開發(fā)票：新疆大得作為空殼公司向項目公司虛開4000多萬元增值稅專票，公安機關已立案。

5. 虛假訴訟：通過虛假訴訟獲取法院文書，申請拍賣項目19套房產(chǎn)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

事件背景與影響

李瑞斌作為西安市人大代表、隆基集團創(chuàng)始人，選擇在"3·15"期間公開舉報，具有強烈的象征意義。這并非萬科首次遭遇合作方舉報——此前煙臺十余家本地房企已連環(huán)舉報萬科涉嫌偷逃稅款、轉(zhuǎn)移利潤。從煙臺到西安，從資金糾紛到洗錢指控，萬科的合作信任危機徹底浮出水面。

二、財務清算：創(chuàng)紀錄虧損暴露歷史包袱

巨額虧損創(chuàng)歷史紀錄

萬科2025年業(yè)績預告顯示，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤虧損約800億元。這一數(shù)字創(chuàng)下A股自1990年成立以來上市公司單年最大虧損紀錄。2024-2025兩年累計虧損達1314.78億元，已接近公司當前總市值（約566.7億元）的2.3倍。

虧損主要原因

1. 開發(fā)業(yè)務量價齊跌：2025年房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模顯著下降，且毛利率持續(xù)處于歷史低位。2025年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務稅后毛利率低至2.0%，主業(yè)幾乎無利可圖。

2. 大規(guī)模資產(chǎn)減值計提：因業(yè)務風險敞口升高，公司新增計提巨額的信用減值和資產(chǎn)減值。僅2025年前三季度，就新增計提存貨跌價準備91.93億元，截至期末存貨跌價準備余額高達227.32億元。

3. 資產(chǎn)處置虧損：為回籠資金、化解債務風險而進行的大宗資產(chǎn)交易和股權交易，其成交價格普遍低于賬面價值，形成處置損失。

4. 多元化業(yè)務拖累：部分經(jīng)營性業(yè)務（如商業(yè)、長租公寓等）在扣除折舊攤銷后整體虧損，同時部分非主業(yè)的財務投資也出現(xiàn)虧損。

三、債務清算：系統(tǒng)性重組迫在眉睫

債務壓頂?shù)膰谰F(xiàn)實

截至2025年9月底，萬科有息負債總額高達3629億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務占比約42.7%，高達1513億元。而賬面貨幣資金僅656.8億元，現(xiàn)金短債比低至0.43-0.48，遠低于安全水平。

2026年償債高峰

2026年二季度將迎來新一輪債務到期高峰，合計約65億元，其中下一筆人民幣債券計劃于4月到期。全年境內(nèi)債到期規(guī)模超過120億元。惠譽預計，2026年4月至12月，萬科將有約150億元人民幣的資本市場債務到期。

關鍵到期債券包括：

? "23萬科MTN001"：20億元，2026年4月23日到期

? "23萬科MTN002"：20億元，2026年4月26日到期

? "23萬科MTN003"：20億元，2026年6月15日到期

? "23萬科MTN004"：20億元，2026年7月7日到期

? "23萬科01"：20億元，2026年7月24日到期

債務展期取得突破但壓力仍存

2026年1月，萬科成功推動三筆合計68億元債券的展期：

? "21萬科02"（11億元）：展期方案以92.11%的贊成率通過

? "22萬科MTN004"（20億元）和"22萬科MTN005"（37億元）：展期議案均獲100%通過

展期方案包括：對每個賬戶實施不超過10萬元的固定兌付；回售部分本金的40%于2026年1月30日兌付；剩余60%展期1年；提供項目公司應收款質(zhì)押增信。

大股東持續(xù)輸血但能力有限

截至2025年三季度末，深鐵集團已累計向萬科提供超過300億元的股東借款。2026年1月27日，深鐵再次向萬科提供不超過23.6億元借款，利率僅2.34%。然而，深鐵集團自身也已出現(xiàn)虧損，其支持能力并非無限。

四、管理清算：國資全面接管時代開啟

管理層大換血

? 原董事長郁亮、總裁祝九勝相繼辭職

? 深鐵集團董事長辛杰接任董事會主席（后由黃力平接替）

? 15位具有深圳國資背景的高管全面入駐總部及核心區(qū)域公司

? 萬科正式從職業(yè)經(jīng)理人主導時代邁入國資主導階段

高管團隊動蕩

自深鐵全面接手并步入"后郁亮時代"以來，萬科高層動蕩堪比諜戰(zhàn)劇：辛杰的失聯(lián)與辭職、郁亮的到點退休、祝九勝的"身體原因"辭職及其后的強制措施、肖勁等地方大員的落馬。

五、業(yè)務清算：子公司批量注銷與破產(chǎn)

子公司批量注銷

萬科在2024-2026年間主動或被動地注銷了一批子公司：

1. 大連萬科美好家裝飾工程有限公司：2025年注銷

2. 深圳市萬科云地實業(yè)有限公司：2025年5月10日注銷

3. 北京京投萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：2025年1月22日完成工商注銷

4. 雄安萬科綠色研發(fā)有限公司：2026年注銷

5. 陜西西咸新區(qū)秦漢新城正恒立體城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：2026年注銷

子公司進入破產(chǎn)程序

1. 北京住總?cè)f科建筑工業(yè)化科技股份有限公司：因一筆206萬元的貨款及質(zhì)保金債務未能償還，于2025年3月被法院裁定受理破產(chǎn)清算。這是萬科體系內(nèi)近年來首家進入破產(chǎn)程序的公司，具有標志性意義。

2. 臺州萬葭置業(yè)有限公司：2026年3月6日，債權人以"不能清償?shù)狡趥鶆?為由，向法院提出破產(chǎn)審查申請。該公司是萬科在浙江臺州"萬科·心海上城"項目的主要開發(fā)商之一。

六、司法清算：風險集中爆發(fā)

司法案件激增

截至2026年2月，萬科司法案件達966起，深度風險2140條，開庭公告885條，被執(zhí)行人1起，股權凍結(jié)14起，股權質(zhì)押70起。

股權密集凍結(jié)

自2025年下半年以來，萬科已有超過10項對外持股被司法凍結(jié)，涉及金額累計超20億元。其中：

? 深圳市萬科發(fā)展有限公司5.7億元股權被凍結(jié)

? 萬緯物流發(fā)展有限公司2.5億元股權被凍結(jié)

? 蘇州萬科企業(yè)有限公司3571萬余元股權被凍結(jié)（2026年3月10日起至2029年3月9日）

核心資產(chǎn)質(zhì)押

萬科將持有的萬物云股份質(zhì)押給大股東深鐵集團，以獲取貸款支持。此次質(zhì)押完成后，萬科累計質(zhì)押的萬物云股份已達到其持股總量的相當比例，甚至有分析指出，萬科控制的萬物云全數(shù)股權均已質(zhì)押。

七、市場清算：信用評級下調(diào)與投資者信心喪失

國際評級下調(diào)

國際指數(shù)編制公司MSCI在2026年2月的季度調(diào)整中剔除了萬科企業(yè)，這反映了公司基本面嚴重惡化、市值大幅縮水以及國際認可度下降。

債券市場波動

2025年11月下旬，萬科多只債券曾因大幅下跌觸發(fā)臨時停牌。11月27日，"22萬科02"、"22萬科06"、"21萬科04"等多只債券盤中成交價較前收盤價首次下跌達到或超過30%，被實施臨時停牌。

八、系統(tǒng)性債務重組：不可避免的最終選擇

整體重組方案正在制定

根據(jù)2026年1月9日的消息，萬科正在官方指導下籌備整體債務重組方案，這標志著其債務危機進入了關鍵階段。與之前針對單筆債務的"展期"協(xié)商不同，整體債務重組通常意味著公司可能無法按原條件償還所有債務，需要與債權人集體商定一攬子解決方案，這可能包括債務打折（本金削減）或債轉(zhuǎn)股等。

行業(yè)風險化解進入實質(zhì)性階段

2026年以來，監(jiān)管部門多次表態(tài)，直接指向"保主體"，加之2025年已有18家房企債務重組獲批，多家房企完成境外債展期，房企風險化解正從個案突破邁入系統(tǒng)性、實質(zhì)性的落地階段。

總結(jié)：大清算的多重維度

所謂"萬科大清算"確實已經(jīng)開始，這體現(xiàn)在六個相互關聯(lián)的層面：

1. 合作方清算：隆基等合作方開始追責，舉報萬科歷史違規(guī)行為，揭開合作開發(fā)模式的信任危機。

2. 財務清算：820億元巨虧暴露歷史包袱，資產(chǎn)減值計提227億元，主業(yè)毛利率降至2.0%。

3. 債務清算：3629億元有息負債壓頂，系統(tǒng)性債務重組迫在眉睫，展期方案僅為權宜之計。

4. 管理清算：職業(yè)經(jīng)理人團隊全面退出，15位國資背景高管入駐，萬科正式進入國資主導時代。

5. 業(yè)務清算：非核心業(yè)務收縮，子公司批量注銷和破產(chǎn)，從北京住總?cè)f科到臺州萬葭置業(yè)。

6. 司法清算：966起司法案件、2140條深度風險、超20億元股權凍結(jié)，司法風險集中爆發(fā)。

這場大清算的核心矛盾在于：萬科作為曾經(jīng)的行業(yè)標桿，其高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期已難以為繼。當銷售端造血能力衰竭（2025年銷售額同比下降44.6%），而債務到期高峰接踵而至時，所有歷史積累的問題集中爆發(fā)。

萬科案例已成為房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的標志性樣本，其風險化解進程不僅關乎企業(yè)自身存續(xù)，也對整個行業(yè)的債務處置具有重要的參照意義。監(jiān)管部門將"穩(wěn)樓市"提升為化解風險的核心抓手，但強調(diào)以"市場化方式"處理債務，意味著政府無條件兜底的時代已經(jīng)過去。

對于萬科而言，真正的考驗在于：能否在國資主導下完成系統(tǒng)性債務重組，能否恢復銷售端造血能力，能否重建合作伙伴和市場的信任。這場大清算的最終結(jié)局，或許將為一個時代的終結(jié)畫上句號，同時為新時代的開啟奠定基礎。