最高院：名為房屋買賣實為擔保合同被認定無效的，擔保還有效嗎？

作者：周軍律師.

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民間借貸中，為保障借款回款，雙方常簽訂形式上的《房屋買賣合同》，約定若債務人到期不還款，就履行房屋買賣合同、以房抵債，本質是用房屋為借款債務做擔保。司法實踐中，此類合同因通謀虛偽表示通常會被認定無效。

那么，名為房屋買賣實為擔保合同被認定無效的，擔保還有效嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《韓某某訴黃某某確認合同無效糾紛案》中明確：

讓與擔保行為效力不受表面交易行為無效的影響，但亦不能產生財產事前歸屬的法律效果。債務到期未能清償，債權人可以在擔保人同意的情況下以合理價格出售房屋，但其通過出售款優(yōu)先受償的前提是履行對擔保人的清算義務，且擔保債權范圍應以擔保合意中的債權本息為限。

債權人未與擔保人進行清算，擔保人主張債權人返還超出擔保債權范圍的剩余出售款項，人民法院應予支持。

裁判觀點簡析

買賣合同無效，對應的擔保是否有需分情形認定：

情形1：僅簽訂房屋買賣合同，無單獨擔保條款，約定“不還款就過戶房屋”

結論：擔保約定整體無效，債權人無權主張優(yōu)先受償，僅能按普通民間借貸處理

此類約定本質是流押/流質條款，《民法典》第401條、428條明確禁止：抵押權/質權人在債務履行期限屆滿前，不得約定債務人不履行到期債務時，擔保財產歸債權人所有。

法律后果：債權人只能要求債務人償還借款本金和合法利息，無權就案涉房屋主張優(yōu)先受償權，不能直接要求過戶房屋或拍賣房屋優(yōu)先受償。

情形2：同時簽訂借款合同和房屋買賣合同，明確房屋為借款提供擔保

結論：隱藏的擔保合意有效，屬于非典型擔保，債權人可主張就房屋拍賣變賣價款受償，但無權直接取得房屋所有權

此種情形下，雙方真實意思是借款+房屋擔保，并非單純的虛假買賣，符合《民法典》及司法解釋中非典型擔保的認定規(guī)則：

1.表面房屋買賣合同無效，不影響借款合同的效力，借款合同作為主合同合法有效；

2.雙方以房屋為借款提供擔保的真實合意，是隱藏的民事法律行為，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定有效；

3.雖未辦理抵押登記，不產生抵押權的物權效力，但具備擔保的合同效力，債權人可請求拍賣、變賣案涉房屋，以所得價款償還借款，但不享有優(yōu)先于其他債權人的受償權；

4.排除流押條款效力，即便債務人不還款，債權人也不能直接主張房屋歸自己所有，必須通過清算程序處理。

情形3：已辦理房屋過戶登記，名為買賣實為擔保

結論：過戶行為無效，擔保合意有效，構成讓與擔保，債權人可主張優(yōu)先受償

雙方為實現擔保目的，將房屋過戶至債權人名下，形式上完成買賣過戶，實則為借款擔保，屬于讓與擔保，司法實踐中按以下規(guī)則認定：

1.房屋買賣合同因通謀虛偽表示無效，對應的過戶登記行為也無效，債權人不能取得房屋所有權；

2.讓與擔保的真實合意有效，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效；

3.債務人到期不還款，債權人不能直接保有房屋所有權，需對房屋進行拍賣、變賣，就所得價款優(yōu)先受償，多退少補（即清算義務）；

4.此種情形不屬于流押條款，因為已完成物權變動公示，且需履行清算程序，符合公平原則。

周軍律師提醒：此類糾紛法律關系復雜，效力認定彈性較大，一旦涉訴，務必認真梳理證據、明確法律關系，精準主張權利，避免因訴求錯誤導致敗訴。遇到相關問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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