上海3月份二手房交易分析

來源：市場(chǎng)資訊

（來源：易居研究院）

2026年3月中上旬，上海二手房市場(chǎng)成交顯著放量，引發(fā)廣泛關(guān)注。市場(chǎng)熱度回升的背后，是政策效應(yīng)累積、價(jià)格調(diào)整到位及供需格局變化的共同作用。針對(duì)市場(chǎng)熱議的“車位產(chǎn)證拆分推高網(wǎng)簽量”的說法，我們認(rèn)為該因素對(duì)總量影響極小，當(dāng)前成交放量具備真實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。展望后市，市場(chǎng)修復(fù)正從剛需向改善型需求傳導(dǎo)，3月全月成交量有望沖擊新高，但不同板塊與產(chǎn)品類型的表現(xiàn)或?qū)⒂兴只?/p>

現(xiàn)象描述

成交量顯著放量，市場(chǎng)活躍度飆升

進(jìn)入3月以來，上海二手房市場(chǎng)成交熱度迅速攀升，多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下近年新高。具體表現(xiàn)為：網(wǎng)簽量持續(xù)高位運(yùn)行、系統(tǒng)出現(xiàn)罕見繁忙、機(jī)構(gòu)信心大幅提振。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)及各媒體公開報(bào)道數(shù)據(jù)，3月中上旬市場(chǎng)表現(xiàn)如下表所示。總結(jié)現(xiàn)象：3月市場(chǎng)一改前期平淡態(tài)勢(shì)，成交放量具備“速度快、來勢(shì)猛、覆蓋面廣”的特征，已形成事實(shí)上的“小陽春”行情。

原因分析

政策、價(jià)格與信心的三重共振

本輪市場(chǎng)成交放量并非單一因素驅(qū)動(dòng)，而是多重利好因素疊加作用的結(jié)果：

1、政策紅利持續(xù)釋放：前期“滬七條”等樓市優(yōu)化政策的累積效應(yīng)正在顯現(xiàn)。包括前兩年出臺(tái)的購房首付比例15%、限購政策松綁等，可以看出，政策降低了交易門檻，修復(fù)了市場(chǎng)預(yù)期，促使前期持幣觀望的購房者加快入市步伐。政策對(duì)自住和改善性需求的支持，有效激活了交易鏈條。

2、價(jià)格調(diào)整到位，信心逐步修復(fù)：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海二手住宅價(jià)格在經(jīng)歷連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后，于2026年2月首次出現(xiàn)環(huán)比上漲0.2%。價(jià)格的止跌回升被視為市場(chǎng)觸底的重要信號(hào)，打消了部分購房者“買漲不買跌”的顧慮，強(qiáng)化了“房價(jià)已調(diào)整到位”的預(yù)期，從而推動(dòng)了決策周期縮短。從實(shí)際情況看，當(dāng)前入市的購房者，在去年已經(jīng)有較長時(shí)間的看房，對(duì)于價(jià)格的把握相對(duì)更為精準(zhǔn)。

3、供需格局發(fā)生逆轉(zhuǎn)：市場(chǎng)核心矛盾已從“去化難”轉(zhuǎn)向“優(yōu)質(zhì)房源供給不足”。從數(shù)據(jù)看，2025年5月份左右開始，上海二手房掛牌量就開始進(jìn)入下行周期，即掛牌積壓的矛盾開始緩解。同時(shí)，以某大型中介為例，今年春節(jié)后掛牌量銳減至約8萬套，較去年同期的17萬套大幅下降近五成（一個(gè)原因是，很多房東房源掛牌屬于可賣可不賣的心態(tài)，在價(jià)格持續(xù)下跌后紛紛撤牌）。供應(yīng)減少疊加需求上升，導(dǎo)致買方議價(jià)空間縮小，甚至出現(xiàn)“多名客戶搶一套房”的現(xiàn)象，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的緊迫感。從市場(chǎng)的實(shí)際反饋看，好房源和便宜房源相對(duì)減少，從結(jié)構(gòu)上也影響了掛牌的單價(jià)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)了供求兩端的預(yù)期和策略。

誤解分析

車位產(chǎn)證拆分并非網(wǎng)簽放量的主因

近期市場(chǎng)出現(xiàn)一種觀點(diǎn)，將網(wǎng)簽量激增歸因于3月份不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則調(diào)整后，車位單獨(dú)交易導(dǎo)致一套房產(chǎn)被計(jì)為兩套網(wǎng)簽。我們認(rèn)為此觀點(diǎn)存在對(duì)交易流程的誤解，高估了其對(duì)總量的影響。

1、交易流程溯源：基于各個(gè)中介機(jī)構(gòu)的反饋情況，即使在車位與住宅登記于同一本產(chǎn)證的情況下，過去在交易時(shí)也一直是分別簽署兩份網(wǎng)簽合同（房屋合同與車位合同，一個(gè)為住宅，一個(gè)為商業(yè)），網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑并未發(fā)生改變。因此，所謂“新規(guī)導(dǎo)致一套變兩套”的說法，是對(duì)既有操作流程的不了解。

2、實(shí)際影響測(cè)算：即便存在極少數(shù)的流程規(guī)范帶來的統(tǒng)計(jì)微調(diào)，其對(duì)總量的影響也極為有限。核心邏輯在于，上海二手房成交主力是房齡較老的“老破小”以及動(dòng)遷房小區(qū)。這類房源或沒有配套產(chǎn)權(quán)車位，或車位本身不單獨(dú)出售。因此，能夠受到車位交易統(tǒng)計(jì)影響的，僅限于部分帶有產(chǎn)權(quán)車位的次新商品房小區(qū)，占比其實(shí)很小。即使全月網(wǎng)簽量達(dá)到3萬套，其主體部分依然是真實(shí)的住宅交易。和統(tǒng)計(jì)口徑或不動(dòng)產(chǎn)登記模式的變化沒有關(guān)系。

結(jié)論：將當(dāng)前網(wǎng)簽“爆量”簡單歸因于技術(shù)性拆分，是缺乏事實(shí)依據(jù)的誤讀。3月成交放量的核心驅(qū)動(dòng)力，依然是真實(shí)市場(chǎng)需求的集中釋放。

趨勢(shì)分析

行情由剛需傳導(dǎo)，修復(fù)進(jìn)程有望延續(xù)

基于當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)，以及二手房的市場(chǎng)動(dòng)能和結(jié)構(gòu)性特征，我們對(duì)后市趨勢(shì)做出以下判斷：

1、成交量有望繼續(xù)沖高：3月下半月通常是網(wǎng)簽的高峰期，全月二手房網(wǎng)簽量極有可能突破3萬套，創(chuàng)下近年來月度成交新高。這一水平將是檢驗(yàn)市場(chǎng)回暖成色的關(guān)鍵指標(biāo)。總體上上海二手房是今年房地產(chǎn)小陽春行情的極其有力佐證，同時(shí)從中介公司的反饋來看，4-5月份市場(chǎng)交易熱度將繼續(xù)維持。

2、行情將由點(diǎn)及面?zhèn)鲗?dǎo)：當(dāng)前成交熱點(diǎn)仍主要集中在外環(huán)外及中外環(huán)間的剛需和剛改項(xiàng)目（如閔行、普陀、松江等部分板塊，總價(jià)500萬左右）。中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)是，市場(chǎng)是否足夠持續(xù)，接下來要看500-800萬總價(jià)的房源交易情況。我們認(rèn)為，根據(jù)置換鏈條的運(yùn)行規(guī)律，剛需的活躍將為改善型需求“賣舊換新”創(chuàng)造前提，尤其是近期關(guān)于房價(jià)拐點(diǎn)或小漲的消息增多，置換需求觀望情緒也在減弱。我們預(yù)計(jì)，進(jìn)入3月下旬及后續(xù)月份，中高端改善型需求和豪宅市場(chǎng)的成交也有望提振，即市場(chǎng)熱度將有所擴(kuò)圍和傳導(dǎo)。

3、價(jià)格走勢(shì)趨于穩(wěn)?。弘S著掛牌量減少和成交周期縮短，市場(chǎng)天平正向賣方傾斜。房價(jià)已結(jié)束普跌，進(jìn)入筑底回升的初期階段。不過需要糾正兩個(gè)誤區(qū)，或者做一些風(fēng)險(xiǎn)提示。一是很多房源的交易周期還是偏長，盡管確實(shí)有快速成交的案例，但是后續(xù)也還是要關(guān)注從掛牌到過戶的交易周期問題。二是近期一些房東考慮漲價(jià)，如5%-10%的幅度。我們認(rèn)為，考慮到整體庫存和居民購買力，短期內(nèi)出現(xiàn)超過5%的價(jià)格上漲的可能性并不大。唯有部分確實(shí)搶手的好房源會(huì)有微小的漲價(jià)，但全市房源價(jià)格總體上還是以持平為主。換句話說，二手房市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交量先行、價(jià)格溫和跟進(jìn)、后續(xù)量升價(jià)穩(wěn)”的積極態(tài)勢(shì)。

4、市場(chǎng)分化或?qū)⒓觿。簝?yōu)質(zhì)地段的次新房、總價(jià)可控的拆遷房、擁有稀缺資源的房產(chǎn)、學(xué)區(qū)資源好的項(xiàng)目將率先企穩(wěn)反彈；而遠(yuǎn)郊、無配套、房齡過大的老舊房源，以及掛牌價(jià)出現(xiàn)明顯拉升的，即便在整體回暖的行情下，其修復(fù)速度也可能相對(duì)滯后?？傮w上圍繞安居宜居需求的市場(chǎng)將更具有可持續(xù)性。