北京
中經記者 陳婷 趙毅 深圳報道
“過去支撐房地產行業高速發展的四大紅利——人口、城市化、經濟高增長以及金融杠桿都在逐漸消退，這導致市場供需關系發生重大改變，市場供大于求，成交格局進入存量時代。”3月17日，招商蛇口董事長朱文凱在業績會上對包括《中國經營報》在內的媒體記者表示。
年報顯示，2025年，招商蛇口開發業務項目結轉規模同比下降，投資收益同比減少，公司全年營業收入1547.28億元，同比下降13.53%，凈利潤10.24億元，同比下降74.65%；加權平均凈資產收益率0.73%，同比下降2.63個百分點。
報告期內，招商蛇口累計簽約銷售面積716.12萬平方米，累計實現簽約銷售金額1960.09億元，行業整體排名提升一位至第四位。2025年，公司累計獲取43宗地塊，總計容建筑面積約440萬平方米，總地價約938億元，公司需支付地價約543億元。
朱文凱判斷，中國房地產行業正進入新舊模式轉換的關鍵階段。房地產發展新模式的基礎制度和配套政策會持續建立和完善。“隨著經濟增速、城鎮化速度放緩，一些宏觀變量將深刻影響房地產市場的需求總量和結構。行業整體需求將會從過去的‘總量擴張’轉向‘總量收縮、結構分化’。”
“好城市、好地段、好房子仍值得投資”
在業績會上，招商蛇口總經理聶黎明表示，2025年，面對行業內外部環境的深刻復雜變化及房地產市場的持續深度調整，招商蛇口錨定“四三二一”戰略引領和“五精一大”轉型方向不動搖，堅決全面落實“四個不失”工作要求，深化改革、守正創新，堅持“增量做優、存量做活”，保持現金流持續穩健，核心業務展現韌性，高質量開發、高品質服務的新發展格局更加清晰。
招商蛇口2025年度業績會現場 招商蛇口/圖
年報顯示，招商蛇口主營業務包括開發業務、資產運營業務、物業服務業務。報告期內，公司開發業務營收約1308.3億元，物業服務營收約167.26億元；資產運營方面，公司管理范圍內持有物業全口徑收入76.3億元，同比增長2.2%。
開發業務方面，報告期內，招商蛇口在上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通10個城市實現全口徑銷售金額排名前三，全國重點30城中進入當地TOP5的城市共計15個。公司堅持聚焦核心、以銷定投、精挑細選的投資策略，強化投資管控，落實精準投資。報告期內在“核心10城”的投資占比接近90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的63%，先后獲取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗土地。
聶黎明表示，當前市場仍處于筑底修復期。“短期是提振信心，中長期是逐步筑底和修復的過程。政策底已經明確，但市場底的確認仍需時間。”招商蛇口副總經理呂斌認為，房地產市場主基調仍然是控增量，去庫存和優供給。“政策端會持續保持寬松，各地聚焦去庫存和穩預期，存量政策落地和增量政策將協同發力；結構端來看，行業已經真正步入存量主導時代，二手房成交規模將持續超越新房。”
對于2026年，招商蛇口副總經理伍斌表示，土地市場有望延續整體低位運行、局部點狀稍熱的特征。好城市、好地段、好房子仍值得投資。“土地供應已經開始適應房企需求。年初這幾個月，土地供應有四個特點：各地愿意拿出核心地段土地出讓；主動降低起始樓面地價；主動調低容積率；主動降低單盤規模。這些特點實際上都是為了讓企業更容易快周轉，土地溢價率也可能會上升。”
向“開發商+運營商+服務商”轉型
除了堅定執行“以銷定投、以銷定產”的經營策略，報告期內，招商蛇口通過改革提升管理效益，保持現金流穩健，優化資產結構，堅定轉型業務。
資產運營方面，招商蛇口2025年新入市29個項目，總建面177萬平方米，聚焦核心城市核心業態，其中包含12個公寓、8個商業、3個產業園。全年新增輕資產管理面積約82.8萬平方米，項目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。此外，公司持續通過公募REITs推動存量資產價值釋放。2025年啟動博時蛇口產園REIT第二次新購入基礎設施項目，籌劃以深圳市光明區招商局光明科技園B地塊及南山區前海易保園區W6、W7倉庫及輔助樓推進REITs擴募。
物業服務方面，招商積余作為招商蛇口旗下物業服務和輕資產運營服務平臺，2025年營業收入192.73億元，同比增長12.23%；歸母凈利潤6.55億元，同比下降22.12%，主要是招商積余處置所屬衡陽中航項目一次性減少歸母凈利潤2.56億元，剔除此影響因素后，歸母凈利潤同比增長8.3%。報告期末，招商積余在管項目2473個，管理面積達3.77億平方米。
面對行業的機遇和挑戰，朱文凱提出，招商蛇口的總體戰略是做優開發、做強運營、做大服務、做好風險管控。“招商蛇口要從傳統的開發商，真正轉變為‘開發商+運營商+服務商’，并成為中國領先的地產園區綜合開發運營服務商。這是我們的方向，也是我們的目標。”
朱文凱認為，招商蛇口的核心競爭優勢包括有百年招商局的背景和支持，有清晰、堅定的戰略和執行，有穩健的財務管控以及全鏈條的綜合開發能力。“這四點不是一天形成的，也不會被輕易復制，正是這些支撐招商蛇口在行業寒冬中能夠穩步前行。”
（編輯：趙毅 審核：童海華 校對：翟軍）
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