守正篤行向新行┃招商蛇口以長期主義鍛造行業(yè)新標桿

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展浪潮變幻，數(shù)十年高速增長的模式正式落幕，行業(yè)天花板顯現(xiàn)，發(fā)展邏輯迎來根本性顛覆。從過往的“規(guī)模為王”徹底轉(zhuǎn)向“價值制勝”的發(fā)展新階段，房企開啟新的競爭格局。

在行業(yè)調(diào)整的大背景下，整合與分化加速演進，粗放式增長模式退出歷史舞臺，房企的競逐焦點也從規(guī)模擴張的速度與體量，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、服務(wù)力與運營力的綜合比拼，唯有堅守居住本質(zhì)、深耕長期價值，兼具清晰戰(zhàn)略布局與卓越運營能力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，方能穿越行業(yè)周期，開拓新的發(fā)展空間。

作為央企標桿的招商蛇口，正是行業(yè)新發(fā)展模式的堅定踐行者。

經(jīng)過幾年的探索，招商蛇口持續(xù)貫徹并優(yōu)化“133341”戰(zhàn)略體系，錨定“穩(wěn)固行業(yè)五強，成為中國領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商”的發(fā)展目標，圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營、物業(yè)服務(wù)三大核心業(yè)務(wù)，落地“全面聚焦、質(zhì)效并驅(qū)、輕重共贏”三大策略，抓實“精準投資、產(chǎn)品升級、運營增值、資產(chǎn)盤活”四個抓手，打造“產(chǎn)品迭代力、內(nèi)容運營力、服務(wù)增值力”三項核心能力。

這一切的轉(zhuǎn)變，旨在穩(wěn)步推進“三大轉(zhuǎn)變”——由開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，由重資產(chǎn)為主向輕重資產(chǎn)結(jié)合轉(zhuǎn)變，由同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。在當前的行業(yè)背景下，招商蛇口以踔厲奮發(fā)之姿篤定推動企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，在行業(yè)調(diào)整期展現(xiàn)出頭部央國企的硬核實力與責(zé)任擔(dān)當。

業(yè)績穩(wěn)健前行財務(wù)安全筑牢發(fā)展根基

在房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績承壓的大環(huán)境下，能夠保持正向盈利的房企寥寥可數(shù)。2025年，招商蛇口始終堅守經(jīng)營底線，保持正向盈利，以穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)站穩(wěn)行業(yè)第一梯隊。報告期內(nèi)，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1547.28億元，受行業(yè)下行影響同比下降13.53%，歸母凈利潤、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率亦隨行業(yè)趨勢有所下滑，但公司通過深化改革提升管理效益，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，堅定推進業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，讓經(jīng)營發(fā)展的韌性持續(xù)凸顯。

面對行業(yè)新形勢，招商蛇口也始終將財務(wù)安全作為發(fā)展的底線，精準優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系，堅定執(zhí)行“以銷定投、以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營策略，持續(xù)提升資金使用效率，讓現(xiàn)金流保持穩(wěn)健韌性。

2025年全年，招商蛇口實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額96.93億元，期末貨幣資金余額達861.27億元，為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展筑牢資金屏障。財務(wù)指標方面，招商蛇口延續(xù)優(yōu)異表現(xiàn)，“三道紅線”持續(xù)穩(wěn)居綠檔，報告期末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率64.17%、凈負債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.91，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健合理。

這一成績的取得也來之不易。受到行業(yè)變動的影響，多數(shù)房企現(xiàn)金流量凈額均錄得凈流出，但招商蛇口仍然保持正向流入，意味著其主業(yè)表現(xiàn)仍然穩(wěn)健。

在債務(wù)優(yōu)化與融資管理上，招商蛇口動作頻頻、成效顯著。

報告期內(nèi)，招商蛇口積極落實房地產(chǎn)融資新模式要求，堅守簡單、高效、安全的融資原則，2025年內(nèi)完成120億元存量永續(xù)債全面清零，落地經(jīng)營性物業(yè)貸款141億元，實現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的顯著優(yōu)化。

此外，招商蛇口依托央企背景帶來的優(yōu)質(zhì)資信優(yōu)勢，持續(xù)降低融資成本，2025年新增公開市場融資179.4億元，票面利率均處于同期行業(yè)最低區(qū)間，年末綜合資金成本2.74%，較年初下降25BP，融資成本繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先水平，為企業(yè)長遠發(fā)展減輕資金負擔(dān)、積蓄發(fā)展動能。

招商蛇口董事長朱文凱在業(yè)績會上表示，招商蛇口的核心競爭優(yōu)勢有四個：一是百年招商局的背景和支持；二是清晰的堅定的戰(zhàn)略和執(zhí)行；三是穩(wěn)健的財務(wù)管控；四是具備全鏈條的綜合開發(fā)能力。“這四個不是一天形成的，也不會輕易被復(fù)制，正是這些支撐招商蛇口在目前行業(yè)的低谷中能夠穩(wěn)步前行。”

開發(fā)業(yè)務(wù)突圍規(guī)模與品質(zhì)實現(xiàn)雙重躍升

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的態(tài)勢持續(xù)，招商蛇口的開發(fā)業(yè)務(wù)展現(xiàn)出極強的抗壓能力與市場競爭力，在規(guī)模穩(wěn)守行業(yè)第一梯隊的同時，實現(xiàn)產(chǎn)品價值與市場競爭力的雙重躍升，鞏固了新發(fā)展模式下的市場領(lǐng)先地位。

在投資與經(jīng)營策略上，招商蛇口始終保持戰(zhàn)略定力，聚焦核心城市布局，堅持“以銷定投、精挑細選、優(yōu)中選優(yōu)”的原則，確保新增投資的流速與利潤兼顧，同時加快推進存量項目盤活，創(chuàng)新存量資產(chǎn)盤活路徑；產(chǎn)品端則著力提升產(chǎn)品力，以建設(shè)“好房子”、運營“好生活”為核心，讓開發(fā)業(yè)務(wù)走出質(zhì)量、效益與安全相統(tǒng)一的發(fā)展路徑。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年招商蛇口全年實現(xiàn)全口徑銷售金額1960.09億元，穩(wěn)居行業(yè)前四，在行業(yè)整體下行的背景下，這份規(guī)模成績的取得，源于招商蛇口對“四個不失”戰(zhàn)略的深度踐行，更離不開復(fù)雜形勢下精準的戰(zhàn)略判斷與不失速的規(guī)模底氣。

近年來，房企在區(qū)域布局上普遍采取聚焦的方式，招商蛇口也不例外。2025年，招商蛇口的龍頭優(yōu)勢盡顯，在上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通10個城市實現(xiàn)全口徑銷售金額排名前三，在全國重點30城中，有15個城市進入當?shù)劁N售TOP5，核心城市的深耕成效顯著。

投資端，招商蛇口也展現(xiàn)出卓越的逆周期投資能力，持續(xù)強化投資管控，落實精準投資策略。2025年，招商蛇口累計獲取43宗地塊，總計容建面約440萬平方米，總地價約938億元，需支付地價約543億元。

投資布局上，招商蛇口高度聚焦核心區(qū)域，在“核心10城”的投資占比接近90%，其中一線城市投資占比達63%，較上年進一步提升，先后在上海獲取5宗、深圳北京成都杭州各獲取3宗、西安獲取2宗優(yōu)質(zhì)土地，為開發(fā)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展儲備了優(yōu)質(zhì)資源。

在當前的市場環(huán)境下，房企紛紛拼產(chǎn)品，而招商蛇口早已經(jīng)將之視為開發(fā)業(yè)務(wù)的立足之本與核心競爭力。

在“品質(zhì)為王”的新周期里，招商蛇口以深厚的技術(shù)積淀和穩(wěn)健的經(jīng)營邏輯，推動產(chǎn)品力跨越式迭代，引領(lǐng)行業(yè)回歸居住本質(zhì)。

2025年，招商蛇口持續(xù)精雕細琢產(chǎn)品品質(zhì)，璽、序、攬閱、天青四大產(chǎn)品線不斷迭代創(chuàng)新，始終保持行業(yè)領(lǐng)先。同時，招商蛇口積極響應(yīng)建設(shè)“好房子”的政策要求，研發(fā)打造具有招商特色的好房子體系，編制《招商蛇口好房子品質(zhì)標準》，該標準涵蓋安居無憂、舒適健康、綠色低碳、智能便捷、精工匠心、美學(xué)煥新、貼心服務(wù)7大維度、28個場景模塊，匯集485項技術(shù)細節(jié)，并在全國20余個標桿項目中規(guī)模化落地，獲得市場廣泛認可。

優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力帶來亮眼的市場表現(xiàn)。2025年招商蛇口20余個全國新作首開去化率超過可研預(yù)期，標桿項目亮點紛呈。上海康定壹拾玖、成都招商璽等15個項目入選2025年全國年度/半年度十大作品榜單，助力公司榮登2025中國房企產(chǎn)品力TOP100第四名；北京招商璽、佛山華璽二期等六個項目斬獲好房子作品TOP20及好房子專項獎，招商蛇口的產(chǎn)品品質(zhì)得到行業(yè)與市場的雙重認可。

多元業(yè)務(wù)百花齊放資產(chǎn)運營打造第二增長曲線

面對行業(yè)新周期，頭部房企均在挖掘開發(fā)業(yè)務(wù)以外的新增長潛力。招商蛇口作為本身具有產(chǎn)業(yè)基因的央企，通過主動求變、提前布局，在穩(wěn)固開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時，也大力發(fā)展集中商業(yè)、公寓、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、酒店、會展及郵輪等多元業(yè)務(wù)，將資產(chǎn)運營打造為企業(yè)發(fā)展的第二增長曲線。

為做強做優(yōu)資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，招商蛇口專門成立資產(chǎn)管理部，強化資產(chǎn)統(tǒng)籌管理能力，并通過招商商管、招商產(chǎn)園、招商伊敦、招商郵輪等專業(yè)公司，實現(xiàn)對資產(chǎn)的全生命周期精細化運營管理，致力于在物業(yè)生命周期的每個階段做到行業(yè)標桿水平，釋放項目經(jīng)營潛能，實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)價值與投資回報雙提升。

這些努力的成果，已經(jīng)反映在財務(wù)報表上。2025年，招商蛇口資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)步增長，報告期末，招商蛇口管理范圍內(nèi)持有物業(yè)全口徑收入76.3億元，同比上漲2.2%。項目拓展上，報告期內(nèi)新入市29個項目，總建面177萬平方米，布局聚焦核心城市核心業(yè)態(tài)，包含12個公寓、8個商業(yè)、3個產(chǎn)業(yè)園；同時，公司發(fā)揮多元業(yè)態(tài)協(xié)同優(yōu)勢，全年新增輕資產(chǎn)管理面積約82.8萬平方米，項目均落子上海、杭州、成都、深圳等核心城市，輕資產(chǎn)模式的發(fā)展步伐持續(xù)加快。

各細分板塊中，集中商業(yè)板塊穩(wěn)步發(fā)展，報告期末，招商蛇口管理范圍內(nèi)的集中商業(yè)在營項目54個，在營面積約340萬平方米，在建項目面積約185萬平方米，2025年全年集中商業(yè)運營收入為19.6億元，開業(yè)三年以上項目出租率達93%，經(jīng)營效益與品牌影響力持續(xù)提升。

產(chǎn)業(yè)園板塊成為資產(chǎn)運營的重要增長極，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園聚焦核心一、二線城市布局，已進駐18個城市，打造了網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫（文創(chuàng)園）、智慧城（智造園）等豐富產(chǎn)品線，目前產(chǎn)業(yè)園在營面積312萬平方米，在建面積61萬平方米，2025年產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)運營收入13億元。

招商蛇口對產(chǎn)業(yè)園的運營并非止步于物理空間的管理，更著眼于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造，除了通過技術(shù)、資金、場景、運營等方面賦能園區(qū)企業(yè)發(fā)展，公司還高度重視園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈投資，將園區(qū)打造為培育新興產(chǎn)業(yè)的抓手與自主可控的新興產(chǎn)業(yè)種子資源池。目前，招商蛇口參與出資設(shè)立的產(chǎn)業(yè)基金規(guī)模逾50億元，所投項目覆蓋不同發(fā)展階段，既有已實現(xiàn)上市的企業(yè)，也有處于IPO申報、上市輔導(dǎo)及初創(chuàng)階段的企業(yè)，影石創(chuàng)新、沐曦股份等創(chuàng)新型數(shù)智科技企業(yè)在報告期內(nèi)成功上市，成為公司產(chǎn)融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的標桿案例。

資本運作層面，招商蛇口持續(xù)通過公募REITs推動存量資產(chǎn)價值釋放，深化資產(chǎn)運營“投、融、建、管、退”的全生命周期模式。2025年，公司啟動博時蛇口產(chǎn)園REIT第二次新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，同時籌劃以深圳市光明區(qū)招商局光明科技園B地塊及南山區(qū)前海易保園區(qū)W6、W7倉庫及輔助樓推進REITs擴募，此舉將進一步夯實持有物業(yè)的良性循環(huán)，增強公司的可持續(xù)經(jīng)營能力。

輕裝上陣錨定未來三位一體開啟發(fā)展新篇

站在行業(yè)發(fā)展的新節(jié)點，招商蛇口也保持戰(zhàn)略定力，輕裝上陣、蓄勢前行。

招商蛇口將深入把握房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心要義，在2026年全面啟動并扎實推進集團的“十五五”戰(zhàn)略布局，在穩(wěn)固開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，持續(xù)強化現(xiàn)金流管理，精耕細作投資策略，加速業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級，以高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)滿足市場需求，推動企業(yè)從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向“開發(fā)商+運營商+服務(wù)商”三位一體的新發(fā)展模式邁進，確保在行業(yè)調(diào)整中韌性向前、行穩(wěn)致遠。

招商蛇口的底氣來自于多年來精耕細作形成的對抗周期的能力，以及豐厚的資源優(yōu)勢。在這些長處的加持之下，招商蛇口未來仍將可期。

在片區(qū)綜合開發(fā)運營領(lǐng)域，積累了豐富的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)與城市資源，積淀了深厚的城區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)全流程開發(fā)運營經(jīng)驗，不僅鍛造了一支實踐經(jīng)驗豐富的專業(yè)管理團隊，培育了跨領(lǐng)域的資源整合能力，更形成了全鏈條閉環(huán)的綜合開發(fā)運營體系，在實現(xiàn)商業(yè)價值的同時，為片區(qū)及城市發(fā)展注入了顯著的社會效益。

2026年，招商蛇口將以深圳APEC峰會為重要戰(zhàn)略契機，以重塑區(qū)域影響力、全面提升商業(yè)價值為核心目標，重新定義“城市運營者”的專業(yè)角色，以“打造蛇口名片、激活片區(qū)IP矩陣”為突破口，推動蛇口片區(qū)商業(yè)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型升級。

以此為新起點，招商蛇口將持續(xù)深耕先行示范沃土，進一步強化片區(qū)綜合開發(fā)運營優(yōu)勢，將蛇口塑造為新時代改革開放新名片與人類理想棲境的示范樣板，為全球城市可持續(xù)發(fā)展貢獻獨具特色的“招商方案”。

在資源獲取與企業(yè)發(fā)展層面，招商蛇口已形成招拍掛、收并購、舊改、輕資產(chǎn)等多元化的資源獲取方式，建立了高素質(zhì)的人才隊伍和較完備的管理制度體系，能夠以較優(yōu)的成本獲取多元資源，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供堅實支撐。

與此同時，招商蛇口也積極響應(yīng)國家號召，圍繞“國家所需、招商所能”，深度參與踐行國家重大戰(zhàn)略與重要倡議，通過產(chǎn)城聯(lián)動模式，在粵港澳大灣區(qū)、漳州開發(fā)區(qū)、海南自貿(mào)港區(qū)等區(qū)域獲取了特有的戰(zhàn)略資源。尤其在粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的蛇口、太子灣、前海等核心區(qū)域，公司擁有大量待開發(fā)的優(yōu)質(zhì)資源，隨著灣區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，這些資源的價值正日益凸顯，成為企業(yè)未來發(fā)展的重要底氣。

招商蛇口董事長朱文凱在2025年度業(yè)績會上分析稱，在新形勢下，整個房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局其核心從過去“規(guī)模為王”的粗放式增長，全面回歸本質(zhì)與初心，轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品、服務(wù)以及運營能力為核心的高質(zhì)量發(fā)展。企業(yè)發(fā)展也從過去的資源依賴、負債驅(qū)動轉(zhuǎn)向精細管理、能力比拼，需要平衡財務(wù)穩(wěn)健和戰(zhàn)略進取，要構(gòu)建可持續(xù)的價值創(chuàng)造體系，要以更精準的戰(zhàn)略定位、更高效的資源配置和更強大的組織韌性應(yīng)對復(fù)雜環(huán)境。

朱文凱表示，未來的競爭不再是比“誰規(guī)模大”，而是比誰的產(chǎn)品好、誰的服務(wù)優(yōu)、誰的運營強，實際上未來的競爭是能力的較量。

基于對房地產(chǎn)市場發(fā)展的判斷，“十五五”期間，招商蛇口的總體戰(zhàn)略是：做優(yōu)開發(fā)、做強運營、做大服務(wù)、做好風(fēng)險管控。“招商蛇口要從傳統(tǒng)的開發(fā)商，真正轉(zhuǎn)變?yōu)殚_‘發(fā)商+運營商+服務(wù)商’，并成為中國領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商。

潮起海天闊，揚帆正當時。在行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，招商蛇口憑借清晰的戰(zhàn)略布局、穩(wěn)健的財務(wù)狀況、過硬的產(chǎn)品力與多元的業(yè)務(wù)布局，持續(xù)夯實行業(yè)頭部地位。

未來，招商蛇口將繼續(xù)堅守長期主義，以守正篤行的定力、創(chuàng)新求變的活力，在“開發(fā)商+運營商+服務(wù)商”的發(fā)展道路上穩(wěn)步前行，以央企的責(zé)任與擔(dān)當，在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中鍛造行業(yè)新標桿，繪就企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的全新篇章。

本文僅供參考，不作為投資建議