存量盤活新周期 | 2026年2-3月住房租賃發展報告

來源：觀點指數

摘要：“存量商品房轉保障房”納入國家年度重點工作，標志著租賃住房正式成為化解房地產風險與完善住房制度的雙重戰略支點。（報告期：2026.01.22-2026.03.18）

重點城市深化存量資源轉化，2月多地住宅租金反彈力度顯著

觀點指數 據觀點指數不完全統計，2026年1–3月，中央及地方圍繞政策指引、金融財稅、供給籌集、存量收儲、權益保障、管理規范六大維度密集出臺新規或召開專題會議，系統性推動住房租賃市場的高質量發展。

3月5日，十四屆全國人大四次會議開幕，《政府工作報告》明確提出：“因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。”這一表述將“存量商品房轉保障房”納入國家年度重點工作，標志著租賃住房正式成為化解房地產風險與完善住房制度的雙重戰略支點。

與此同時，據國家統計局數據披露，2025年全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設和籌集121萬套（間），社會保障和社會服務擴容提質。

數據來源：觀點指數不完全統計

通過收購存量商品房、盤活閑置商辦物業、推進“非居改住”等多元路徑，將顯著拓寬租賃住房的供給來源。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2026年1月、2月50城住宅租金均值實現連續環比上漲，1月環比漲幅0.10%，2月環比漲幅提升至1.92%，回暖態勢逐步強化。

其中2月反彈力度顯著，主要得益于春節后返工潮、人才返城及換租需求集中釋放，疊加2026年春節假期相對延后，傳統淡季窗口后移，進一步放大了節后需求的反彈效應。同時，“反向過年”熱潮帶動一線城市春節期間人口流入，緩解了春節“空城”現象，間接支撐了租金回暖。

隨著3月返工潮、求職潮帶來的租賃需求將進一步釋放，預計50城租金均值有望延續溫和回暖態勢，環比漲幅可能進一步提升。長期來看，保租房持續供給、行業規范化發展將成為主流趨勢，租金走勢將進一步回歸供需基本面，大幅上漲或下跌的可能性較低。

城璟租住以重資產賦能北京新核，國資主導下的行業規范化新局

數據來源：企業披露，觀點指數不完全統計

從數據來看，2025年度，頭部企業憑借規模化優勢與精細化運營，持續鞏固市場地位，同時加速輕資產模式創新，降低擴張成本、提升盈利水平。從規模數據表現來看，行業頭部集聚效應進一步凸顯，具備優質運營能力、多元合作模式與政策適配能力的企業，將在行業轉型中占據核心優勢。

地方國資平臺深耕本地市場，聚焦保障性租賃住房與民生服務，成為住房保障體系的核心載體。如上海城方聚焦上海租房市場，截至2025年底，在營社區超40個，房源超4萬套，同步布局20余個社區商業項目，建面約9.6萬平方米，年內新增開業孫橋璟佩、張江璟綢等多個項目。

與此同時，政策適配性成為企業發展的核心競爭力，企業紛紛聚焦保租房供給、存量資產盤活、人才住房保障等政策重點領域，實現政策紅利與企業發展的雙向賦能。

數據來源：觀點指數不完全統計

在鞏固2025年成果的基礎上，本期住房租賃企業加速業務拓展與模式創新，聚焦輕資產運營、存量資產盤活與政策適配，進一步擴大全國化/區域布局。

城璟租住以大宗交易模式整合優質租賃住房資源，1月底，EASELIVING城璟租住聯合投資機構，完成了對北京順義臨空經濟區一宗優質資產的收購。

地方國資平臺則持續深化本地布局，聚焦存量資產盤活與服務優化。如鄭州城發安居2026年3月發布市場化租賃住房房源征集公告，覆蓋鄭州市內八區且優先三環內核心區域，提供業主直租、代租代管、合作經營三種模式。杭州安居寧巢則與杭州市錢江新城開發集團、杭州市城東新城建設投資有限公司達成戰略合作，簽約承接1374套存量安置房，覆蓋城東新城、錢江新城等核心區域，房源涵蓋一居至四居室多元戶型，進一步完善杭州核心區域的住房保障供給。

數據來源：觀點指數不完全統計

從數據來看，國資背景企業將進一步主導行業規范化發展，品牌化、政策化協同成為核心的方向。

開業節奏顯著放緩，城投寬庭張江社區落實產住融合實踐

城投寬庭張江社區依托國企平臺優勢，整合投資、建設、運營一體化資源，助力青年人才安居宜居。

值得一提的是，該項目是上海城投在營的最大規模的租賃住房項目，同時也是上海全市最大體量的保租房小區，現已全面建成。項目總建筑面積超過33萬平方米，一期近4500套房源已于2023年入市，二期的8棟住宅樓共計3180套房源計劃于近期投入運營。

從區位布局來看，項目坐落于浦東新區箭橋路，地處張江科學城核心腹地，緊鄰地鐵11號線康新公路站。項目周邊產業生態高度集聚，集成電路、生物醫藥、人工智能等戰略性新興產業形成人才磁極，形成以企業白領、產業精英為主體的高凈值租住群體。

這類群體租賃需求集中、支付能力穩健，且對居住品質有著明確的要求，這也構成了項目服務產業、適配人才的核心定位，而深度契合職住平衡導向的區位優勢，更是項目的核心競爭力之一，為其長期穩定運營筑牢了堅實的根基。

在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業共新開業13個項目，較上期明顯減少，擴張節奏顯著放緩。

隨著保租房大規模入市、市場化租賃房源供給增加，市場競爭加劇，企業不再盲目追求開店數量，而是更注重項目選址、產品適配與運營效率。

數據來源：觀點指數不完全統計

新開業項目布局覆蓋深圳、武漢、合肥、上海、北京、杭州、濟南、鄭州等8個城市，新增項目集中布局于長三角、珠三角及中部核心城市群，人口流入、產業活力成為項目落地的核心決策因素。

持有型ABS成短期主力，公募REITs市場有退有進

資本金融層面，據觀點指數不完全統計，本期資本市場動作以ABS（含類REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司債券、大宗資產收購等為核心主線，典型案例包括以新黃浦持有型ABS成功發行、博鄰持有型ABS獲受理、吳中經開萃寓6.74億元ABS獲批等。

住房租賃行業正通過資產證券化工具的常態化運用，打破長期資金瓶頸，進入“投融管退”的良性循環新階段。

數據來源：觀點指數不完全統計

從數據來看，ABS領域仍是本期資本運作的主力。其中地方國資與保障房平臺主導傳統ABS賽道，聚焦保租房、公租房等政策支持類資產，具體包括浦開集團慧智保租房36.5億元ABS、合肥濱湖國控濱紛公寓2億元ABS、南京麒麟保障房15億元ABS等先后獲受理，以及蘇州吳中經開萃寓6.74億元資產支持專項計劃獲批等。

值得關注的是，持有型ABS的資產邊界正從政策性保障房向市場化長租公寓拓展。

期內，中金-博鄰長租公寓持有型不動產資產支持專項計劃項目獲上交所受理，擬發行金額8.24億元。該項目為市場首單面向機構投資者的長租公寓類REITs試點，同時也是市場首單高端服務式公寓證券化項目，底層資產為博楓資產管理旗下中高端服務式公寓品牌“博鄰blinq”。

除此之外，本期住房租賃資產交易端保持活躍，以上文提及的城璟租住為代表，通過大宗交易整合租賃住房資源，推動行業從單體持有向組合化資產管理轉型。

公募REITs層面，本期租賃住房公募REITs市場表現為有退有進、審核趨嚴以及多元補位，具體包括建信建融家園租賃住房REIT終止申報、中航北京昌保租賃住房REIT進入問詢階段、華泰紫金華住安住REIT正式申報、中金廈門安居REIT回復反饋意見等，行業規范化發展態勢凸顯。

現階段，公募REITs申報已進入“質量優先”階段?，資產合規性與運營穩定性成為核心門檻，而非單純規模或政策窗口驅動。

盡管近期市場出現REITs撤回申報或被監管問詢的情況，但已上市產品在資產質量、出租率和收益穩定性方面表現良好，并持續推進擴募進程。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年3月16日當日，8只租賃住房REITs全線收跌，跌幅范圍在-0.55%至-1.92%之間，其中紅土創新深圳安居REIT跌幅最大，招商基金招商蛇口租賃住房REIT相對抗跌。

近半年，板塊整體呈現回調態勢，8只REITs均為負增長，跌幅在-2.75%至-8.72%之間，華夏基金華潤有巢REIT跌幅最大，匯添富上海地產租賃住房REIT跌幅最小。

盡管短期和中期內面臨回調壓力，但長期邏輯未變。8只產品自上市以來均實現了30%-70%左右的可觀回報，但源于底層資產質量、區域市場環境及運營能力等，個體之間的漲幅差異較為明顯。

本文節選自《存量盤活新周期 | 2026年2-3月住房租賃發展報告》