22省份下調(diào)商業(yè)用房首付比例

記者丨張敏

編輯丨吳抒穎 張偉賢

3月16日，中國(guó)人民銀行上海總部發(fā)布通知稱，上海市商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。此舉旨在推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存提速，進(jìn)一步提振市場(chǎng)交易活躍度。

該通知是根據(jù)監(jiān)管部門的文件精神發(fā)布的。

今年1月15日，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人、副行長(zhǎng)鄒瀾表示，會(huì)同金融監(jiān)管總局，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30％，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。兩天后，上述兩部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

在此之前，商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例為50%。在具體執(zhí)行中，部分銀行會(huì)設(shè)定為60%甚至更高。因此，此舉被視為商業(yè)用房去庫(kù)存的重要信號(hào)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有22個(gè)省級(jí)行政區(qū)下調(diào)了商業(yè)用房的最低首付比例。部分省份和城市還出臺(tái)了其他措施，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存。

各種動(dòng)作表明，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的步伐正在加快。

去化壓力大于住宅

商業(yè)用房泛指寫字樓、商鋪等商業(yè)產(chǎn)權(quán)的房屋。與住宅不同，商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)通常為40年或50年，其稅費(fèi)負(fù)擔(dān)通常高于住宅。

受多重原因影響，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)用房庫(kù)存規(guī)模較大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年2月末，我國(guó)商品房待售面積約8.0億平方米，其中辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積1.9億平方米，約占23.9%。同期，尚有約7.1億平方米的辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房處于在建狀態(tài)。

由于受到的限制性措施多于住宅，商業(yè)用房的購(gòu)房門檻相對(duì)較高，去化周期也長(zhǎng)于住宅。按照最近12個(gè)月的平均銷售速度，當(dāng)前辦公樓（以截至今年2月末的待售面積計(jì)算，下同）的去化周期約為28個(gè)月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的去化周期則在30個(gè)月以上。

同期，住宅的去化周期僅為7個(gè)月左右。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕的一份統(tǒng)計(jì)也指出，今年全國(guó)十城辦公樓新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)470萬(wàn)平方米，同比小幅增長(zhǎng)7%，2027年和2028年將逐步回落至420萬(wàn)平方米和350萬(wàn)平方米。零售物業(yè)方面，預(yù)計(jì)今明兩年全國(guó)主要八城的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)分別為439萬(wàn)平方米和356萬(wàn)平方米，繼續(xù)保持充裕，上海、廣州、杭州、南京、天津的新增供應(yīng)面積將較前兩年有所增長(zhǎng)。

庫(kù)存高企，不僅占?jí)捍罅抠Y金，影響現(xiàn)金流穩(wěn)定。受其拖累，商辦類地產(chǎn)項(xiàng)目的整體估值容易縮水，財(cái)富效應(yīng)明顯削弱。因此不少?gòu)臉I(yè)者認(rèn)為，商業(yè)用房去庫(kù)存的必要性不亞于住宅。

近些年，有關(guān)強(qiáng)化政策干預(yù)、推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的呼聲不斷出現(xiàn)。

今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好建議，優(yōu)化規(guī)劃布局，調(diào)減新增商業(yè)用地比例。支持盤活存量商辦資產(chǎn)，優(yōu)化“商改住”政策，適度放寬公寓在入學(xué)、落戶等方面的限制。

劉永好說(shuō)，人口格局發(fā)生變化，線上購(gòu)物逐步興起，都使得線下商業(yè)的作用在弱化。他表示，除了采取各項(xiàng)措施消化存量外，“新的規(guī)劃一定考慮到經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)生變化，適當(dāng)做一些修正，不要規(guī)劃那么多商業(yè)。”

政策利好陸續(xù)釋放

此次調(diào)整貸款最低首付比例之前，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的政策已在陸續(xù)推出。

2025年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于釋放體育消費(fèi)潛力進(jìn)一步推進(jìn)體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》指出，鼓勵(lì)依法利用工業(yè)廠房、商業(yè)用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等打造體育運(yùn)動(dòng)空間。

2025年11月28日，證監(jiān)會(huì)就推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)公開征求意見。此次試點(diǎn)的核心在于打通商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益融資通道，為盤活存量資產(chǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)化金融解決方案。

今年以來(lái)，積極信號(hào)繼續(xù)釋放。

2026年3月5日，自然資源部、國(guó)家林業(yè)和草原局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》明確，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)。

本月發(fā)布的“十五五”規(guī)劃綱要指出，推動(dòng)已供未開發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用。“十五五”規(guī)劃綱要還提及，將依法穩(wěn)妥推進(jìn)工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期工作。

分析人士普遍認(rèn)為，這不僅意味著要在供應(yīng)端做出調(diào)整，閑置商業(yè)用房的盤活利用也有望加快。

在地方政府層面，不少城市近期也出臺(tái)了多項(xiàng)支持政策，推動(dòng)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存。

比如，上海允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能；杭州出臺(tái)工商業(yè)用地改革相關(guān)政策，明確改革完善存量空間高效盤活機(jī)制，允許臨時(shí)改變房屋用途。

在發(fā)放補(bǔ)貼方面，武漢對(duì)購(gòu)買新建商辦類房屋的，按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助；南寧對(duì)購(gòu)買商辦項(xiàng)目超100平方米的給予1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

中指研究院指出，探索閑置商辦用房盤活路徑將是今年的重要政策著力點(diǎn)，預(yù)計(jì)各地將有更多的嘗試。

對(duì)于最低首付比例的大幅下調(diào)，該機(jī)構(gòu)表示，短期內(nèi)有助于緩解商辦庫(kù)存壓力、改善房企現(xiàn)金流；中長(zhǎng)期看為存量資產(chǎn)盤活提供了金融支持。

但中指研究院同時(shí)指出，此舉并非市場(chǎng)全面反轉(zhuǎn)的信號(hào)。相較于住宅按揭，商業(yè)用房貸款在貸款成數(shù)、利率和期限上仍有明顯差距，且銀行在執(zhí)行層面將結(jié)合客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素審慎確定具體首付比例。更重要的是，商業(yè)地產(chǎn)的交易活躍度從根本上取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的景氣程度，要真正撬動(dòng)“沉默資產(chǎn)”，仍需市場(chǎng)主體信心與實(shí)體經(jīng)濟(jì)活力的同步回歸。

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