2025年貝殼非房業(yè)務(wù)收入占比首破四成 董事長(zhǎng)彭永東：選擇“人機(jī)協(xié)同”AI路線

中國(guó)商報(bào)（記者 周子荑）在房產(chǎn)交易市場(chǎng)深度調(diào)整的2025年，貝殼交出了一份結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的答卷。數(shù)據(jù)顯示，2025年貝殼總交易額（GTV）為31833億元，同比下降5.0%；凈收入為946億元，同比增長(zhǎng)1.2%；凈利潤(rùn)為29.91億元，同比下降26.7%；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為50.17億元，同比下降30.4%。

值得一提的是，2025年，貝殼非房交易業(yè)務(wù)收入在公司總收入中的占比首次達(dá)到41%（2024年這一比例為33.8%），其中房屋租賃業(yè)務(wù)首次實(shí)現(xiàn)全年盈利，成為財(cái)報(bào)的最大亮點(diǎn)。

收入結(jié)構(gòu)裂變：租賃與家裝扛起增長(zhǎng)大旗

2025年貝殼最顯著的變化來自收入構(gòu)成。房屋租賃服務(wù)凈收入為219億元，同比增長(zhǎng)52.8%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率提升至8.6%，并首次實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)層面全年盈利；家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈收入154億元，同比增長(zhǎng)4.4%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率提升至31.4%，經(jīng)營(yíng)虧損顯著收窄。

此外，2025年貝殼新興業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈收入16億元。基于此，記者計(jì)算得出，貝殼非房業(yè)務(wù)（包括房屋租賃、家裝家居、新興三項(xiàng)業(yè)務(wù)）合計(jì)貢獻(xiàn)收入389億元，占公司總收入的比例達(dá)到41%，相比2024年的33.8%有了明顯提升，創(chuàng)歷史新高。

不過，貝殼房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)有所收縮。2025年，貝殼存量房交易的總交易額為21515億元，同比下降4.2%，凈收入250億元，降幅達(dá)11.3%；新房交易的總交易額為8909億元，同比下降8.2%，凈收入306億元，同比下降9.1%。

盡管貝殼2025年房屋交易業(yè)務(wù)的交易額有所下滑，但存量房交易單量有所增長(zhǎng)。2025年，貝殼二手交易單量同比增長(zhǎng)超過11%，其中非鏈家交易單量同比增長(zhǎng)15%，非鏈家經(jīng)紀(jì)人人均二手單量同比提升6%。

在運(yùn)營(yíng)指標(biāo)方面，截至2025年年末，貝殼門店總數(shù)達(dá)61139家，同比增長(zhǎng)18.5%，其中活躍門店58376家；經(jīng)紀(jì)人總數(shù)523009名，同比增長(zhǎng)4.6%，活躍經(jīng)紀(jì)人445632名，與上年持平。值得關(guān)注的是，平臺(tái)側(cè)貝聯(lián)活躍門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)同比分別增長(zhǎng)21%和7%，而直營(yíng)鏈家則主動(dòng)優(yōu)化門店和經(jīng)紀(jì)人結(jié)構(gòu)，聚焦核心城市運(yùn)營(yíng)深度。

市場(chǎng)變局下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向：從規(guī)模驅(qū)動(dòng)到效率驅(qū)動(dòng)

貝殼結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型背后，反映出2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了怎樣的發(fā)展趨勢(shì)，貝殼的房產(chǎn)交易戰(zhàn)略重心又將作何調(diào)整？

“過去一年，二手房交易單量創(chuàng)歷史新高，新房市場(chǎng)內(nèi)部分化，年輕客群租住比例提升；同時(shí)買賣雙方成交周期拉長(zhǎng)，決策試錯(cuò)成本越來越高。”貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東在業(yè)績(jī)會(huì)上復(fù)盤市場(chǎng)變化時(shí)提出，房產(chǎn)交易已從過去的“輕決策”演變?yōu)椤耙粓?chǎng)非常審慎的家庭資產(chǎn)重組”。

這一判斷直接推動(dòng)貝殼戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。彭永東表示，行業(yè)正從“以資源規(guī)模為核心競(jìng)爭(zhēng)力”轉(zhuǎn)向“以專業(yè)服務(wù)能力和效率為核心競(jìng)爭(zhēng)力”，貝殼隨之提出從人店規(guī)模驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)化為由效率和價(jià)值創(chuàng)造驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)。

具體到業(yè)務(wù)層面：在存量房領(lǐng)域，平臺(tái)通過商機(jī)分配機(jī)制優(yōu)化和服務(wù)分層，在維持人店規(guī)模基本穩(wěn)定的前提下，推動(dòng)非鏈家經(jīng)紀(jì)人人效提升。第四季度數(shù)據(jù)顯示，非北上城市的二手商機(jī)轉(zhuǎn)成交率環(huán)比提升約8%，人均傭金收入環(huán)比提升2%。

新房業(yè)務(wù)正從“渠道角色”升級(jí)為“項(xiàng)目全周期合作伙伴”。2025年貝殼新房交易總交易額為8909億元，管理層表示正嘗試為開發(fā)商提供從產(chǎn)品定位、獲客、匹配到去化節(jié)奏管理的整套解決方案，以應(yīng)對(duì)開發(fā)商對(duì)“確定性去化結(jié)果”的核心訴求。

二賽道（非房業(yè)務(wù)）業(yè)務(wù)則從規(guī)模探索轉(zhuǎn)向盈利質(zhì)量驗(yàn)證。家裝家居業(yè)務(wù)主動(dòng)放緩擴(kuò)張節(jié)奏，重點(diǎn)修復(fù)底層盈利結(jié)構(gòu)。目前約80%的主材及60%的輔材實(shí)現(xiàn)全國(guó)或地方集采，項(xiàng)目經(jīng)理與設(shè)計(jì)師人效明顯提升。租賃業(yè)務(wù)盈利拐點(diǎn)的背后，是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向“更輕、更可控”模式升級(jí)，以及AI技術(shù)對(duì)收房決策、定價(jià)支持、招租管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的滲透。

“人機(jī)協(xié)同”初見成效：AI嵌入核心業(yè)務(wù)場(chǎng)景

AI對(duì)貝殼的收入增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型貢獻(xiàn)了多少，貝殼未來又將對(duì)AI進(jìn)行怎樣的布局？

“AI不可無視，人也不可替代。”這是彭永東面對(duì)AI浪潮對(duì)行業(yè)的沖擊做出的判斷，他認(rèn)為，機(jī)器可以處理數(shù)據(jù)，但真正的判斷、解釋與信任，絕大多數(shù)時(shí)候還需要人來做。

基于此，彭永東將貝殼的AI戰(zhàn)略概括為“人機(jī)協(xié)同”：“AI可以把理性化的部分極致理性化，同時(shí)讓必須由人承擔(dān)的感性部分的價(jià)值放大。”據(jù)介紹，目前AI技術(shù)已嵌入貝殼的核心業(yè)務(wù)場(chǎng)景：在租賃業(yè)務(wù)中，試點(diǎn)區(qū)域AI收房人效提升13%，AI定價(jià)招租成功率較人工定價(jià)提升5.3個(gè)百分點(diǎn)；在經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，AI營(yíng)銷助手幫助經(jīng)紀(jì)人自動(dòng)生成營(yíng)銷內(nèi)容，模擬真實(shí)客戶交互場(chǎng)景輔助能力提升。

對(duì)于2026年，彭永東表示將重點(diǎn)驗(yàn)證“決策服務(wù)模型”對(duì)轉(zhuǎn)化率與單位經(jīng)濟(jì)的改善效果。“真正決定長(zhǎng)期價(jià)值的，不再是簡(jiǎn)單的流量投入或人力堆積，而是對(duì)客戶需求的理解深度，以及圍繞客戶全生命周期所構(gòu)建的系統(tǒng)性服務(wù)能力。”