老舊酒店改造怎么做？久棲設(shè)計(jì)事務(wù)所16年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)全分享

這兩年，來(lái)找我們做酒店改造的業(yè)主越來(lái)越多了。

有的是經(jīng)營(yíng)了十幾年的老酒店，設(shè)施陳舊、客流下滑，想翻新一下重新出發(fā)；有的是接手了別人轉(zhuǎn)讓的酒店，位置不錯(cuò)但生意慘淡，想改造后逆風(fēng)翻盤；還有的是老舊建筑改造而來(lái)的準(zhǔn)酒店，底子不錯(cuò)但不知道怎么讓它更值錢。

他們的共同困惑是：老舊酒店改造，到底怎么做才能花最少的錢，起死回生？

作為專注商業(yè)空間設(shè)計(jì)16年的久棲設(shè)計(jì)事務(wù)所，我們?cè)诰频觐I(lǐng)域積累了25+精品酒店、15+民宿集群的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，其中改造項(xiàng)目占了相當(dāng)比例。今天，我想和你分享：老舊酒店改造的實(shí)戰(zhàn)方法論。

老舊酒店的三大“死穴”

做了這么多改造項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善的老舊酒店，通常有三個(gè)共同問(wèn)題：

第一個(gè)死穴：產(chǎn)品過(guò)時(shí)，跟不上現(xiàn)在的消費(fèi)需求

十幾年前的酒店，講究的是“氣派”——大堂要大、走廊要寬、房間要多。但現(xiàn)在的主流客群——80后、90后、00后——他們要的不是氣派，而是體驗(yàn)、審美、舒適、社交。

老酒店的空間格局、功能配置、審美調(diào)性，和當(dāng)下的需求嚴(yán)重脫節(jié)。客人住進(jìn)來(lái)，感覺(jué)“像回到了十年前”，自然不愿再來(lái)。

第二個(gè)死穴：設(shè)施老化，維護(hù)成本越來(lái)越高

空調(diào)噪音大、熱水來(lái)得慢、下水道有味道、墻紙發(fā)霉脫落……這些問(wèn)題，每一個(gè)都在消耗客人的耐心，也在消耗業(yè)主的錢包。

更可怕的是，老酒店的能耗通常很高——老舊的空調(diào)系統(tǒng)、不保溫的墻體、不合理的光照設(shè)計(jì)，每個(gè)月多花幾萬(wàn)塊電費(fèi)，幾年下來(lái)就是幾百萬(wàn)。

第三個(gè)死穴：定位模糊，不知道為誰(shuí)服務(wù)

很多老酒店最大的問(wèn)題是：想做所有人的生意，結(jié)果誰(shuí)都留不住。

商務(wù)客嫌它不夠便捷，度假客嫌它不夠有特色，年輕客嫌它不夠潮，老年客嫌它不夠?qū)嵒荨Ｋ牟幌竦慕Y(jié)果，就是四邊不靠。

這三個(gè)死穴，不解決，投再多錢改造也是白搭。

改造方法論：先問(wèn)三個(gè)問(wèn)題

接手一個(gè)老舊酒店改造項(xiàng)目，久棲設(shè)計(jì)事務(wù)所第一件事不是畫圖，而是問(wèn)三個(gè)問(wèn)題：

問(wèn)題一：為誰(shuí)改造？

這家酒店未來(lái)的目標(biāo)客群是誰(shuí)？商務(wù)客還是度假客？年輕人還是家庭客？本地客還是外地客？客群畫像越清晰，改造方向越明確。

紹興周邊有個(gè)老酒店，原來(lái)做商務(wù)接待，但隨著周邊產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，商務(wù)客越來(lái)越少。我們接手后，重新定位為“城市近郊度假酒店”，客群鎖定為杭州周末出游的家庭和情侶。改造方向一下子就清晰了：不需要大會(huì)議室，但要親子房；不需要?dú)馀纱筇茫蓍e空間；不需要豪華餐廳，但要特色餐飲。

問(wèn)題二：改什么？

診斷清楚了，就知道錢該花在哪，不該花在哪。

有的地方要大改——比如動(dòng)線不合理、功能缺失、審美嚴(yán)重過(guò)時(shí)；有的地方小改就行——比如軟裝更新、燈光調(diào)整、局部翻新；有的地方完全不用動(dòng)——比如結(jié)構(gòu)安全、基礎(chǔ)管線。

把有限的預(yù)算花在刀刃上，用最小的干預(yù)，換最大的效果。

問(wèn)題三：怎么賺？

改造完成后，怎么定價(jià)？怎么運(yùn)營(yíng)？怎么獲客？多久能回本？這些問(wèn)題，必須在設(shè)計(jì)階段就想清楚。

作為懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)的設(shè)計(jì)師，我們?cè)诿總€(gè)改造項(xiàng)目開始前，都會(huì)和業(yè)主一起算賬：預(yù)算多少？錢花在哪？改造后能提價(jià)多少？入住率能提升多少？幾年回本？

算清楚了，才開始動(dòng)手。

三個(gè)改造案例，三種解題思路

案例一：老商務(wù)酒店變?cè)O(shè)計(jì)師酒店

浙江某地級(jí)市，一家經(jīng)營(yíng)了15年的老商務(wù)酒店，設(shè)施陳舊、客流下滑，業(yè)主找到我們。

診斷后發(fā)現(xiàn)：酒店位置很好，在市中心；建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)問(wèn)題，不需要大動(dòng)；但產(chǎn)品嚴(yán)重過(guò)時(shí)，和當(dāng)下年輕人的審美脫節(jié)。

我們的策略是：輕改造，重軟裝。

硬裝不動(dòng)，主要?jiǎng)榆浹b——更換家具、調(diào)整燈光、更新布藝、植入藝術(shù)品。大堂重新規(guī)劃功能分區(qū)，增加社交空間和打卡點(diǎn)；客房重新搭配色彩和材質(zhì)，營(yíng)造年輕、輕松的氛圍。

改造成本控制在每平米800元以內(nèi)，三個(gè)月完工。改造后，平均房?jī)r(jià)從280元提升到420元，入住率從55%提升到78%，一年回本。

案例二：老招待所變精品民宿

杭州郊區(qū)有個(gè)老招待所，原是國(guó)企的接待場(chǎng)所，閑置多年。業(yè)主想改造成民宿，但不知道從哪下手。

我們?nèi)ガF(xiàn)場(chǎng)看了兩天，發(fā)現(xiàn)最大的優(yōu)勢(shì)是：院子大，有棵百年老樹；位置偏，反而有隱居的感覺(jué)。

最大的劣勢(shì)是：建筑平庸，沒(méi)有特色；周邊配套少，留不住人。

我們的策略是：強(qiáng)化院子，弱化建筑。

把院子作為核心——老樹保留，樹下做茶空間；增加水景，營(yíng)造氛圍；植入打卡點(diǎn)，讓客人愿意拍照分享。建筑本身做減法——外立面簡(jiǎn)化，用白墻和木格柵營(yíng)造樸素感；室內(nèi)做暖色系，用木質(zhì)和布藝增加溫度。

改造后取名“樹下民宿”，開業(yè)即滿房，旺季要提前一個(gè)月預(yù)訂。客人評(píng)價(jià)最多的一句話是：“沖著那棵老樹來(lái)的。”

案例三：老度假村變文旅綜合體

浙江山區(qū)有個(gè)老度假村，占地50畝，有80間客房，還有餐廳、會(huì)議室、康體中心。經(jīng)營(yíng)了20年，設(shè)施老化，客流慘淡。

診斷后發(fā)現(xiàn)：體量太大，單一業(yè)態(tài)撐不起來(lái)；位置偏遠(yuǎn)，單純靠住宿很難活。

我們的策略是：復(fù)合業(yè)態(tài)，做“目的地”。

保留住宿功能，但減少客房數(shù)量，把一部分房間改造成長(zhǎng)租公寓，吸引數(shù)字游民和退休人士。增加公共空間——共享辦公、咖啡館、書店、小型展廳，讓這里成為一個(gè)“社區(qū)”。植入體驗(yàn)內(nèi)容——周末市集、手工工坊、自然教育，吸引周邊城市的人專程前來(lái)。

改造分三期進(jìn)行，第一期已經(jīng)完工，入住率穩(wěn)定在70%以上，周末經(jīng)常滿房。

存量時(shí)代，酒店改造的三大機(jī)會(huì)

做了這么多改造項(xiàng)目，我們看到三個(gè)明顯的機(jī)會(huì)：

機(jī)會(huì)一：城市更新中的老酒店改造

城市核心區(qū)有很多經(jīng)營(yíng)了十幾二十年的老酒店，位置絕佳，但產(chǎn)品老化。用新的設(shè)計(jì)語(yǔ)言、新的功能配置、新的運(yùn)營(yíng)模式激活它們，價(jià)值空間巨大。

機(jī)會(huì)二：近郊度假型酒店改造

城市周邊有大量度假村、山莊、療養(yǎng)院，設(shè)施陳舊但自然資源不錯(cuò)。隨著周邊游、微度假的興起，這類物業(yè)的改造價(jià)值正在凸顯。

機(jī)會(huì)三：存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)酒店用途

老廠房、舊辦公樓、廢棄校舍改造成酒店，這幾年越來(lái)越多。這類項(xiàng)目的關(guān)鍵是：保留原有的空間氣質(zhì)，植入新的功能體驗(yàn)，做出差異化。

16年，我們用改造激活酒店價(jià)值

回顧這16年，久棲設(shè)計(jì)事務(wù)所在酒店改造領(lǐng)域積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

• 精品酒店設(shè)計(jì)（25+項(xiàng)目，其中改造項(xiàng)目占比40%）
• 民宿集群設(shè)計(jì)（15+項(xiàng)目）
• 鄉(xiāng)村小院改造（50+項(xiàng)目）
• 老舊建筑活化（35+項(xiàng)目）

創(chuàng)始人湯富強(qiáng)，以商業(yè)顧問(wèn)、落地管控者、空間設(shè)計(jì)師三重角色，全程參與每一個(gè)改造項(xiàng)目。

如果你有老酒店想改造

如果你手里有經(jīng)營(yíng)不善的老酒店，或者接手了別人轉(zhuǎn)讓的酒店物業(yè)，想做酒店設(shè)計(jì)、文旅設(shè)計(jì)、鄉(xiāng)村改造——

歡迎來(lái)找久棲設(shè)計(jì)事務(wù)所聊聊。

我們不先給效果圖，而是先給你一份深度的項(xiàng)目診斷。

這家酒店的問(wèn)題出在哪？改什么能起死回生？錢花在哪最值？改造后能賺多少？這些問(wèn)題，我們幫你一起想清楚。

因?yàn)楦脑祉?xiàng)目，比新建項(xiàng)目更難。一步走錯(cuò)，可能就是幾百萬(wàn)的投資打水漂。

我們想做的，是幫你走對(duì)每一步。